Introduction
[由公司提供给Seeking Alpha的文稿]：
Operator
女士们、先生们，大家好。感谢各位参加贝壳控股有限公司2021年第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。此外，今天的会议正在录音中。现在我将电话转交给公司投资者关系总监赵先生。请开始，赵先生。
Matthew Zhao
谢谢主持人。各位晚上好、早上好。欢迎参加贝壳控股有限公司（简称贝壳）2021年第三季度业绩电话会议。公司的财务和运营结果已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站www.investors.ke.com上。今天参加会议的有：公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况。徐先生将详细介绍公司的财务业绩。在继续之前，我提醒您参考我们收益新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。另请注意，贝壳的收益新闻稿和本次电话会议包括对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司的新闻稿，其中包含经审计的非GAAP指标与可比GAAP指标的对账。最后，除非另有说明，本次电话会议中提及的所有数字均以人民币计。现在，我将电话转交给我们的董事长兼首席执行官彭永东先生。请开始，先生。
Stanley Yongdong Peng
谢谢，Matthew。大家好，感谢大家今天参加我们2021年第三季度财报电话会议。在我深入更多细节之前，我需要首先对我们行业的未来前景提供一个更好的展望。在过去一个季度，整个住房交易和服务行业，包括我们自己，都面临了一系列挑战。新房和二手房及土地市场，说实话，经历了大幅调整，交易量创下历史新低。行业正在经历艰难但必要的调整，这不仅是因为高杠杆驱动的经济增长不可持续，而且如果不进行修正，还会对人们的生活产生负面影响，并引发系统性风险，催生基于高周转、高杠杆和高房价的开发商商业模式。我们的国家政策强调，房子是用来住的，不是用来炒的，但如果鼓励购房和租赁都成为空中楼阁，那将无法实现。如果住房交易和服务行业盲目追求规模扩张，而不提供专业的服务，将无法保证服务质量，也无法充分保护消费者权益，一个高效的住房市场也将无从谈起。当我们谈到许可证时，即使困难重重，我们指的是有机会在短期内承担艰巨任务并获得微薄回报，但长期来看，作为需要改革的行业参与者，我们有责任创造巨大价值。在中国政府政策的指导下，纠正市场不稳定因素，创造更公平的住房环境，是我们最大的责任，以表明我们对社会福祉的责任，而不仅仅是满足我们的业务需求。我们坚信，中国的住房行业正面临关键的发展机遇，存量房市场前景广阔，更好的杠杆效应正在加速到来。在此背景下，让我们更详细地谈谈行业和我们公司的整体表现。一系列政策，如限购、贷款额度限制、限售、参考价、融资限制、付款限制以及近期几家开发商的警示，也拖累了市场情绪。结果导致一线城市和大多数二线城市的二手房交易市场出现显著下滑趋势。在第三季度市场急剧下滑期间，二手房销售市场的总交易额同比下降41.6%，而新房销售市场的总交易额同比下降14.1%。经纪行业的生态系统迅速恶化。我们平台上的经纪人总数减少，经纪人注册面临严峻挑战。在第三季度，我们平台上过去12个月总交易额超过1500万元人民币的门店数量环比下降3.3%，占总门店数的33.7%。我们的使命是推动中国令人钦佩的服务和快乐生活。我们已经到了一个关键时刻，我们的企业文化、组织能力以及我们二十年的成功运营将在我们前进的道路上发挥关键作用。我们拥有一支强大的高级管理团队，负责各个部门、省份和城市层面。这些敬业的领导者在贝壳的数字服务领域平均拥有超过10年的经验，他们将行业发展视为个人责任，凭借他们的经验和坚定决心。我们有信心能够度过艰难的市场周期，并变得更加强大。在第三季度，我们实施了一系列措施，以确保稳定运营，并为高质量的门店业主和经纪人提供充足收入，激励业主和经纪人在面对挑战时做出正确选择，提供优质服务，并履行他们对客户的承诺，排除干扰。我们相信关键在于专注和协作。首先，我们全力推进经纪人专业化战略，通过保持专注来提高生产力。其次，我们将少量资源转向新房销售和租赁中心。第三，我们进一步鼓励跨品牌、跨门店的协作，以及二手房和新房销售与租赁之间的合作。我们还促进新老经纪人之间的协作，并将职能团队和业务团队紧密结合起来。我们脚踏实地，继续前行。在第三季度，我们平台上的门店数量环比增长2%，达到53,946家，只有1.7%的门店因市场调整而关闭。我们还促进了一些门店合并以提高生产力，基于目标诊断淘汰了一些低效门店，并从我们平台上移除了一些不合作的门店。这也表明我们平台上连接门店之间的粘性正在增加。越来越多的非ACN网络内的门店在低迷周期中联合请求支持。第三季度加入我们ACN网络的新门店中，有29%来自外部（房江湖门店），而第二季度这一比例为22%。截至第三季度末，我们平台上的经纪人数量为457人，比上一季度末减少了6%。这一下降是由于市场调整导致的经纪人流失率增加。在很大程度上，这是行业常态，但也由于我们在一些城市为提高整体经纪人质量而采取的举措。由于我们在第三季度实施了各种缓解措施，北京和上海的经纪人流失率保持在较低水平，为3.9%，优于去年同期的4.7%。尽管面临这些广泛挑战，我们的协作精神仍然是业务的基石。在第三季度，通过跨店协作完成的平台交易量，以及由连接门店贡献的二手房房源比例，分别稳定在76%和85.5%。接下来谈谈我们的季度表现以及我们在各业务线采取的措施。关于二手房交易服务，根据贝壳研究院的数据，第三季度全国二手房销售总交易额同比下降41.6%。我们的二手房交易总交易额为8307亿元人民币，同比下降34.3%。具体而言，我们的二手房销售总交易额同比下降36.8%，显示出我们业务在低迷周期中的韧性。职能分工作为我们ACN分工的基础，带来了专注，专注带来了专业性和竞争力，而合作则将这一切结合在一起。为此，我们推行经纪人专业化战略，第三季度整体覆盖了超过1000家门店，覆盖超过30万经纪人。通过我们平台上的专业经纪人协作完成的交易量占第三季度总交易量的29.6%，高于第二季度的14.4%。我们也在数字化赋能方面取得了进展。我们推出了小贝二手房销售训练营，这是一个在线标准化、智能化的职业培训系统。小贝训练营通过VR模拟经纪人与客户之间的互动以及线下房产带看，并利用我们的AI能力提供绩效评估。我们可以识别过程中的最佳实践，并为每位经纪人提供有针对性的培训。在第三季度，超过125名经纪人参加了小贝二手房销售培训，进行了超过120万次模拟会话。未来，随着我们在二手房销售服务中积累更多数据，小贝训练营可以用于更广泛的职业培训领域，如新房销售和家装服务。转向新房交易，正如我们提到的，第三季度新房市场的调整程度超出了我们的预期。根据国家统计局的数据，新房销售总交易额同比下降14.1%。第三季度，我们的新房交易总交易额为4100亿元人民币，同比下降25亿元人民币，表现远好于整体市场。整体行业从7月到9月持续下行趋势，给销售带来了进一步压力。另一方面，由于开发商更加依赖经纪渠道来加速销售、保持流动性，第三季度经纪渗透率触底反弹。这反过来又使那些提供优质服务、保护消费者利益并拥有强大经纪人动员能力的新房销售渠道受益。我们可以通过观察我们平台上在售新房项目数量的增加来看到这一点，从6月到9月增长了13%。虽然我们的平台已得到开发商的广泛认可，但我们继续坚持项目合作的高标准，并执行端到端的风险控制，以确保及时、健康的回款。在我们的新房业务中，我们优先考虑及时回款，而不是规模扩张或任何其他指标。在我们看来，佣金率的永久性上涨，我们严格执行端到端的风险管理和控制系统，这使我们能够在风险预警触发后24小时内做出响应。我们不期望新房业务出现重大风险。我们以高效、独立的方式运营，从不依赖资源、禀赋或关系来推动增长。我们的信心来自于我们平台上优秀门店和经纪人的坚实基础，以及他们通过提供高质量服务所获得的强大客户认可度。我们在数字化和丰富新房业务在线内容方面也遥遥领先，为消费者提供客观、中立、个性化的在线内容，缩小信息鸿沟。我们鼓励职业生成内容。我们正在构建一个开放平台，使这些专业人士能够提供全面的评论和叙述，并赋予客户更多信息知情决策能力。这将进一步增强平台生成内容，如我们的《房产词典》。截至第三季度末，我们的《房产词典》已实现市场上目标新房楼盘100%的覆盖率。值得注意的是，在第三季度，我们创建了中国最大的新房项目不利因素数据库。这为弥合信息鸿沟、提供真正可靠有用的新房内容奠定了基础。我们将永不停止对顶级服务质量的追求。在市场调整之际，我们认为比以往任何时候都更加强调新房业务行为的治理。截至第三季度末，我们对开发商的'五不'承诺已覆盖66个城市的所有开发商，总计11,109个新房项目。但到10月中旬，我们共识别出47起违规行为，并向开发商提供了近200万元人民币的赔偿，履行了我们对他们的承诺。转向新兴服务。在第三季度，我们稳步推进家装业务，包括自营的贝窝和尚都（我们正在收购过程中）。贝窝在第三季度完成了1,127套房屋的装修，环比增长35%。而尚都的合同销售额截至第三季度末也同比增长超过35%。在运营方面，贝窝在第三季度在赋能服务提供商和客户方面取得了突破。对于服务提供商，行业首个全服务链培训基地——工匠学院于9月开业。它旨在培养产业链上的家装专业人士，包括设计师、工长、工人等。重点是通用和专业能力以及领导力。9月，394名工长参加了培训。长期以来困扰行业的高质量服务提供商短缺问题，工匠学院这样的行业基础设施旨在提升家装服务标准，并帮助行业从业者实现个人成长。同时，我们升级了家装SaaS系统，以管理和赋能工长和工人。这次升级使得施工过程也能实现标准化、模块化、评估、分配和管理到最细粒度。劳动力和材料由平台集中调配，预算过程精确可控。对于客户，贝窝于9月推出了'十心十意'服务承诺，以解决家装行业客户的关键痛点。我们的承诺包括：恶意增项双倍赔偿、私单双倍退款、使用假材料三倍赔偿、延误赔偿以及其他六项，涵盖预算、材料、施工、时间线和服务等方面。总之，在这一轮调整中，我们正在加速思考我们能为社会创造的额外价值以及我们应该承担的社会责任。答案变得越来越清晰。在中国，人们对美好生活的向往体现在他们对快乐生活和工作的渴望上。[外语] 为了促进快乐生活，我们希望为那些需要的人提供丰富多样、高质量且价格合理的住房服务和产品……[技术困难]
Stanley Yongdong Peng
...包括应届大学毕业生、低收入群体、新市民。因此，我们正在投入更多人才和资源到创新业务、租赁服务以及老旧小区改造中。为配合政府支持职业教育、促进工作有回报有成就感的目标，我们建立了多层次住房服务提供者培训教育体系。这包括面向经纪品牌主的原力学院、面向店主的华桥学院、面向经纪人的贝壳经纪学院，以及我们之前提到的面向装修服务提供者的工匠学院。我们的目标是让更多家居相关服务提供者拥有长期职业发展路径，为行业培养更多高素质专业人才和技术专家。总而言之，尽管在市场下行期间对我们的业务和行业产生了短期影响，但住房市场的整体趋势依然健康。最后，监管机构已多次回应市场关切。消费者的合理融资需求正逐步得到满足。同时，随着房产税试点项目的加速推出，我们相信长期监管机制能够快速形成。反过来，我们看到这将促进存量房时代和品质服务的到来比我们预期的更早。在主要发达国家，房地产行业约占国家GDP的10%至12%。住房投资市场仅占约5%，其余部分则包含更广泛的住房服务。相比之下，房地产行业仅占中国GDP的7%。住房投资构成了中国房地产行业的大部分。这表明我们国内住房服务行业具有巨大潜力。如果说过去五年是房地产开发的黄金时代，那么未来五年将是品质住房服务为特征的欢乐居住时代。长期稳定趋势上的短期波动只是噪音。我们遵循内心的指南针，将坚持成为中国3亿家庭领先的综合住房服务提供商。接下来，我想请我们的首席财务官徐涛为我们详细回顾第三季度财务业绩。谢谢。
Tao Xu
感谢Stanley。感谢各位参加我们的电话会议。我想简要概述一下我们2021年第三季度的财务业绩。正如我们在第二季度电话会议中所指引的，过去几个月我们看到整个房地产市场出现了深度、急剧的下滑，包括现场拍卖、新房市场和二手房市场，这源于前所未有的投机打击以及一系列从信贷收紧到[音频中断]房价调控措施的推出。这些因素对我们在第三季度的运营和财务业绩产生了不利影响。我们正在经历急剧的市场下行。我们仍然希望强调我们对这个行业的三个基本信念。首先，房地产是中国最大、最复杂的行业之一，也是数字化转型的主要候选领域。其次，贝壳现在是并将继续是交易中不可或缺的，并且有能力蓬勃发展。第三，专业和周到的服务建立客户信任，超越市场利益相关者。我们相信，通过支持我们的经纪人并进一步升级住房交易和服务的基础设施，我们持续投入以保持最佳成本服务，将帮助我们度过这些周期，并进一步提高我们的服务质量、效率和业务规模。我们保持长期视角，追求通过我们的人员、更好的洞察力、技术和平台来改变中国住房交易和服务行业的使命。 转向我们在第三季度的财务细节。我们在第三季度的净收入为181亿元人民币，而去年同期为285亿元人民币。这超出了我们指引和市场共识的高端预期。同比下降主要归因于总交易额(GTV)下降28.9%，从2020年同期的1.05万亿元降至第三季度的8307亿元。具体而言，我们在第三季度的二手房交易服务净收入为61亿元人民币，而2020年同期为88亿元人民币，这主要由于二手房交易GTV下降34.3%，从2020年同期的5761亿元降至第三季度的3782亿元，这受到二手房市场放缓的影响，而市场放缓又受到一系列市场降温措施的影响，特别是第三季度的贷款额度限制。我们在第三季度的新兴及其他服务净收入为6.1亿元人民币，而2020年同期为6.25亿元人民币，这主要由于围绕二手房交易服务的金融服务净收入减少，但部分被装修服务净收入增长29.4%所抵消。 第三季度的收入成本为153亿元人民币，而2020年同期为162亿元人民币。毛利润为28亿元人民币，而去年同期为44亿元人民币。毛利率为15.2%，而2020年同期为21.3%。毛利率下降主要是由于二手房交易的贡献利润率较低，这源于二手房交易净收入下降以及链家经纪人相对固定的薪酬成本。 第三季度的运营费用为51亿元人民币，而2020年同期为45亿元人民币。一般及行政费用为24.12亿元人民币，而2020年同期为26.49亿元人民币，这主要由于股权激励费用减少，但部分被人力成本增加和坏账准备所抵消。销售及营销费用为12.02亿元人民币，而2020年同期为10.26亿元人民币，这主要由于业务发展人员数量增加。研发费用为10.43亿元人民币，而2020年同期为7.89亿元人民币，这主要由于经验丰富的研发人员数量增加。此外，基于对业务前景的更长周期评估，我们在第三季度确认了3.97亿元人民币的商誉减值，而2020年同期为零。我们进行了全面的风险评估和资产评估，这使我们在拨备目标方面足够充分。 第三季度的运营亏损为23亿元人民币，而2020年同期亏损为8100万元人民币。运营利润率为负12.7%，而2020年同期为负0.4%，这主要由于：第一，与2020年同期相比，第三季度的毛利率相对较低；第二，第三季度总运营费用占净收入的比例增加，这主要由于净收入下降而经常性运营费用相对持平，以及额外的商誉减值以及第三季度发生的2.5亿元人民币遣散费拨备，而2020年同期没有这些项目。 剔除非公认会计准则项目，我们第三季度的调整后运营亏损为14.35亿元人民币，而2020年同期调整后运营收入为17.4亿元人民币。调整后运营利润率为负7.9%，而2020年同期为8.5%。调整后EBITDA为负5.5亿元人民币，而2020年同期为22.48亿元人民币。净亏损为17.66亿元人民币，而2020年同期净利润为7500万元人民币。剔除非公认会计准则项目，我们第三季度的调整后净亏损为8.88亿元人民币，而2020年同期调整后净利润为18.58亿元人民币。 归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净亏损为17.65亿元人民币，而2020年同期为2.71亿元人民币。归属于贝壳控股有限公司的调整后净亏损为8.87亿元人民币，而2020年同期归属于贝壳控股有限公司的调整后净利润为18.57亿元人民币。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每ADS摊薄净亏损为1.5元人民币，而2020年同期为0.33元人民币。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后每ADS摊薄净亏损为0.75元人民币，而2020年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后每ADS摊薄净利润为1.38元人民币。 截至2021年9月30日，我们的现金、现金等价物、受限现金和短期投资总额为527亿元人民币或82亿美元。此外，截至2021年9月30日，我们的长期现金项目余额包括长期投资159亿元人民币或25亿美元。 正如我们在开头提到的，尽管房地产市场出现了一些问题和风险，给我们的业务运营带来了显著的负面影响。但这也是一个转型时刻，促使我们更加关注业务本质，优化维护，更有效地配置资源。对我们来说，这既是挑战也是机遇，为长远发展做好准备。我们的业务经历了无数挑战，这赋予我们在市场波动中保持稳定的能力。面对市场下行，我们密切关注市场趋势，及时调整业务策略，确保快速实施各种调整措施。我们的举措更加注重效率、成本协同效应，更有效地配置资源并控制风险根源。在这三个方面采取一些措施，将帮助我们回归新的运营常态。 例如，我们引入了新的运营指标，包括活跃门店数量和活跃经纪人数量，以更好地衡量我们的业务表现。我们高度重视应收账款回收，通过建立全面的风险控制机制密切监控开发商的变化。在本季度，我们对所有剩余应收账款进行了更好的拨备准备，针对每个分支机构和几家其他开发商，以反映它们最近的信用质量变化。 转向第四季度指引，根据贝壳研究院的数据，全国二手房销售市场的GTV在第四季度同比下降约47.4%。同时，全国新房交易市场的GTV在第四季度同比下降约28.1%。基于上述区域情况，展望2021年第四季度，我们预计净收入将在145亿元人民币至155亿元人民币之间，较2020年同期下降约31.6%至36%。这一指引反映了近期房地产市场相关政策和措施的潜在影响，以及公司当前对业务和市场状况的初步看法，这些看法可能会发生变化。 在过去的一年中，尽管我们遇到了许多挑战，但我们继续经受考验，这促使我们强迫自己保持警觉，激励组织中的每个个体去奋斗、奋斗、奋斗，永不放弃。我们永远不会退缩，永远不会停止做我们认为正确的事情。我们正在打破障碍，拥抱变革，坚定信念，尽管住房市场面临不利条件，但行业长期环境仍然有利，我们正在反思过去，全力致力于更好地服务客户。我们相信，我们的韧性以及我们创造的价值将得到认可，这正是我们一直在做的事情，尽管并非完美。 这将结束我们的准备好的发言。我们现在想开放电话会议进行提问。主持人，请继续。
Operator
谢谢。[操作员说明] 谢谢。第一个问题来自中金公司的赵立平。您的线路现已接通。
Liping Zhao
[外语] 我将自己翻译。我有两个问题。首先，最近我们看到住房抵押贷款利率边际改善。我们如何看待这些积极信号？我们能否预期房地产市场在短期内从监管角度触底？就交易而言，我们何时能看到交易量的反弹？其次，投资者对国有房产租赁体系感到担忧，有些人将其视为第三方经纪平台的替代品。您如何看待政府对房地产经纪人相互定位的态度？谢谢。
Stanley Yongdong Peng
我来回答您的问题。关于您的第一个问题，房地产市场的长效机制决策和部署是准确有效的。我们见证了有史以来数量最多、类型最全的调控政策组合，包括限购、限贷、限售、限价、土地拍卖、非理性降价、融资和支付等方面的限制，以及潜在的房产税。 因此，中国房地产市场在第三季度迅速冻结。存量房市场总交易额同比下降41.6%，与我们上次财报电话会议中的指引一致。新房市场的下滑幅度超出我们之前的预期，同比下降约14.1%。 第三季度的下行是全方位的，而非单一细分市场，显示出从信贷收紧到存量房销售降温，再到新房销售和土地市场的连锁效应，而价格下跌反过来又进一步抑制了存量房销售预期。市场参与者的预期和行为产生共振，形成了信贷紧缩、交易受阻和预期下调的模式。 具体而言，存量房市场交易量在第三季度持续环比下降至长期历史低位，部分城市创下10年新低。房价普遍下跌，我们的购房者热情指数已降至2019年以来的低点。 最大的影响来自贷款发放节奏的剧烈波动。作为实施住房贷款集中度管理的第一年，我们看到信贷供给与市场节奏之间存在错配。第三季度平均贷款发放周期持续延长，比去年同期延长77%。大量下游交易也受到影响。 同时，共有14个城市出台了存量房参考价政策。购房首付要求提高，而居民对房价的预期和整体市场情绪受到显著抑制。 另一方面，中国新房销售在第三季度也大幅下滑，7月至9月，中国新房销售面积同比分别下降9.5%、17.6%和15.8%。9月市场是七年来最差的。 新房销售市场与存量房销售市场高度相关。约40%的新房买家来自存量房业主的改善需求，贷款周期延长和存量房市场的观望情绪影响了新房的购买计划。新房价格下跌和部分开发商风险加剧进一步加深了买家的观望情绪，导致新房销售市场迅速降温。 至于新房渠道销售市场，在第三季度这个"现金为王"的季节，开发商更广泛地激励销售渠道以加速去化，导致渠道销售渗透率提高。然而，新房销售渠道的风险也在增加。开发商挤压供应商的营运资金，导致部分产业链供应商的应付款项延迟支付。 展望即将出台的政策法规。 短期来看，政策发布预计将达到顶峰，市场进入消化前期市场调控的时期，我们认为进一步收紧政策的可能性较小。 在房价方面，根据贝壳研究院数据，截至今年9月底，房价较年内高点平均下跌1.5%，部分城市对降价设限；在去杠杆改善财务健康方面：2020年，100家上市开发商中有40%成功降低了风险等级，相比2019年。2021年第三季度，居民住房杠杆率创9年新低。 10月，国务院副总理刘鹤表示，房地产行业的合理资金需求正在得到满足，中国将坚持健康发展的道路不变。其他金融监管机构也对市场关切做出了回应。 鉴于有效的调控结果以及交易量和价格的下降，我们预计第四季度政策收紧的频率将显著低于第三季度，房地产信贷供给节奏将趋于稳定，这可能给市场带来一些边际变化。但政策对市场情绪的影响将持续相当长一段时间。 从长期来看，在中国经济从高速增长模式向增长与可持续性平衡模式升级的过程中，我们仍然看到房地产金融政策的全面收紧。房产税改革试点的加速标志着长效机制的推进，尽管短期内不可避免会有阵痛，但居民端和开发商端去杠杆和去风险的目标不变。因此，我们预计未来将看到一个更健康、更有序的房地产市场。 基于以上观察，存量房和新房市场的下行压力将持续到第三季度之后。 展望2021年第四季度，存量房市场总交易额预计将进一步下降，同比下降近50%，环比下降近25%；新房市场总交易额将同比下降20%。对于2022年，存量房市场总交易额预计将下降超过10%，新房市场将略有下降。 存量房和新房市场的绝对总交易额水平预计将在2022年第一季度触底。2022年下半年，随着市场充分消化监管政策并趋于稳定，刚性需求将进入，自然的市场复苏过程可能开始。因此，我们重申对市场的立场是：不要低估政策纠正市场偏差的力量，也不要低估市场供需动态的支撑力量。 关于新房销售市场，面对日益增长的短期债务偿还压力，开发商将推动自身促进销售和回笼现金。从长期来看，随着开发商从融资驱动转向以销售为重点的运营驱动，他们将面临更高的产品开发和针对性销售要求。鉴于城市间分化加剧，开发商日益定制化的销售策略和销售渠道的综合使用应是一个明确的长期趋势，即新房销售渠道渗透率的提高将成为一个明确的长期趋势。这也为贝壳寻求与开发商的全周期合作提供了更多机会。 总之，2021年前所未有的政策调控和市场的快速降温带来了深刻的市场调整。从更长远的角度看，市场并不像我们此刻感知的那么糟糕。就年度交易量而言，今年全市场交易量仍将较去年增长，而存量房参考价等政策并未改变长期的供需动态，土地、信贷供给与购房需求之间的错配应会逐步改善。 从长期来看，市场波动是正常的。随着长效机制的建立，无论是过热还是过冷的市场都将回归供需平衡的支点。 关于您的第二个问题，我们想说在中央政府层面，"完善的行政信息系统"是规范房地产市场秩序的关键一步。健全的房地产交易行政系统可以帮助政府有效收集房源和交易数据，采取有效的决策和监管行动，避免因政策可能滞后而导致市场大幅波动。同时，它可以帮助政府解决困扰行业的虚假房源和恶性竞争问题，从而有助于服务提供商的更好表现，并惠及像贝壳这样致力于优质服务的企业。 作为规范化和协作市场的坚定倡导者和受益者，贝壳坚决支持政府升级电子行政系统，并正在与北京、南京和多个城市的政府部门合作。 在地方政府层面，地方房地产电子行政系统可追溯至2012年。根据现有统计数据，自那时起，北京、上海、成都和厦门等9个城市已建立了功能相似的房地产电子行政系统。 从系统的目的来看，首先，政府无意直接干预交易，而是通过规范化的商业机构来更好地管理市场，引导各种交易。交易过程涉及重大风险，可以由商业主体为政府承担。相反，政府协会直接参与交易需要大量的人才和财务资源投入，包括规则制定、研发以及持续的系统维护和迭代，同时也面临交易过程中的风险。 其次，政府正在数字化民生服务，包括社会保障、住房、车辆、医疗等模块。杭州和深圳的地方电子行政系统中已包含房源模块，这是作为地方电子行政系统正常升级的一部分引入的。 第三，全国各地都存在"手拉手"的无中介交易。以杭州为例，从2019年到2021年9月，平均20%的交易量来自"手拉手"类型的无中介交易，主要发生在亲友之间。通过升级，现有的电子行政系统可以引导这些交易进入更便捷、更安全的过程。 就结果而言，复杂的信息或交易系统的成果取决于消费者体验和交易效率的改善程度，以及投入的人才和财务资源以及长期积累的运营经验。贝壳在已部署在线电子行政信息系统多年的城市中的良好记录也表明，规范化的市场实际上有助于优质经纪人的崛起——一个拥有真实房源的规范化市场对那些通过虚假房源吸引流量的人，以及那些依赖恶性竞争和不道德的抢单/抢客行为寄生在优质服务平台上的影响最为直接。我们相信，随着电子行政系统的升级和市场的进一步规范化，低效供给将进一步被挤出，从而惠及优质服务提供商。对于杭州而言，无中介交易的绝对量往往保持稳定，因为其中大部分不受市场条件变化的影响，如家庭成员之间的转让。 我们合理预见，政府在线存量房挂牌系统的升级对当地交易的影响不大，如我爱我家和贝壳品牌。 对于深圳，据我们所知，深圳房地产信息系统的主要功能包括： 1) 只有首先在政府信息系统中生成房源的二维码，业主才能在其他网站上发布房源。通过这种方式，确保其他平台上常见的虚假房源可以进一步消除；这对贝壳有利，对那个所谓的"神奇网站"不利。 2) 业主需要在规定时间内委托独家卖方经纪人。这种针对行业中多房源代理模式的转变有助于解决一直困扰行业的抢单和不道德竞争以及低质量、低价格竞争问题。该系统旨在净化行业环境，规范房屋交易市场。 现在在贝壳平台上，消费者可以接触到更多的房源和经纪人信息，而经纪人可以在平台规则和基础设施的支持下寻求高效协作。贝壳的核心平台价值和运营能力正受益于已启动的行政系统。
Liping Zhao
谢谢。非常清楚。
Operator
谢谢。下一个问题来自美国银行分析师Miranda Zhuang。您的线路已接通。
Miranda Zhuang
谢谢。[外语]感谢管理层的分享并回答我的问题。能否请您详细说明一下家装业务及其他新举措的进展情况？谢谢。
Stanley Yongdong Peng
是的。让我快速翻译一下。这是Stanley，让我快速回答您的问题。首先，整个装修装饰业务与房屋交易业务非常相似，意味着整体行业规模非常大，但整体用户体验却非常差。因此我们相信在这个行业中，我们有很多机会可以继续利用过去二十年积累的经验。对于家装业务，我们对整体前景有几个看法。首先，中国消费者将继续更加关注质量。我们相信这将是基础，因为如果您看最近的政策趋势，新房市场的黄金时代基本上已经过去。所以下一个时代肯定是人们更加关注幸福生活的时代。我们相信机会将出现在这种转型时期。其次，我们相信科学管理将继续帮助我们，也帮助行业升级，特别是随着一些其他举措，比如更多的数字化，我们相信可以将这种科学管理的实践重构并延续到家装和装修业务中。第三，是关于家装装修业务中服务提供商的价值，如果您看家装装修行业中服务提供商的条件，仍然相对较低。因此，通过对这些专业人员进行持续培训和升级，我们相信这将帮助我们继续帮助这些服务提供商进一步提升他们的职业生涯以及整个行业的专业水平。总之，我们相信家装装修业务不是一个天然的所谓'快速'行业。这意味着我们继续致力于做困难但正确的事情。这意味着我们将面临很多挑战和困难，但我们相信我们的信念、机会以及过去二十年积累的方法，将为这个行业带来持续的价值。同时从量化方面，我认为有些人正在讨论家装业务的困难，是否能在单个城市超过10亿元人民币的收入，以及公司是否能实现整体100亿元人民币的收入。我们相信，肯定会有一些新玩家从那个行业中涌现出来，在可预见的未来达到那种100亿元人民币的收入里程碑，而贝壳肯定也有很多机会实现这一目标。[外语]总之，正如我之前提到的。我们将继续专注于我们努力的三个部分。首先，我们如何围绕家居服务进一步改进SOP管理，并通过持续数字化升级整个服务流程。其次，科学管理也将是我们的重点，通过这样做我们可以持续提高整个行业的效率。我们的第三部分也是最重要的是，我们如何继续为家装装修服务中的服务提供商带来价值，并持续提高他们的专业水平，以及提高他们工作的尊严。所以，总而言之，正如我提到的，总的来说，我们的家装和运营服务将继续专注于如何进一步改善整体客户用户体验，我们相信这对我们来说是一场非常艰苦的战役，但我们有信心和信念能够继续将我们的使命变为现实，这意味着服务提供商有尊严，最终实现幸福生活。谢谢。[外语]
Stanley Yongdong Peng
我是Stanley。关于之前提到的所谓电子政务行政系统传闻，我也想补充一些背景信息。我们坚信，小平台之下往往存在更大的问题。为了更好地理解政府的意图，我们需要审视中国的政策趋势。总体来看，中国的政策主要有两大方向：一是'房子是用来住的，不是用来炒的'，二是鼓励购房和租赁并重。基于这两项基本政策，再结合近期的新趋势，如房产税试点计划，我们相信在这种稳定的政策趋势下，贝壳的价值将持续闪耀，因为我们能够提供非常全面的解决方案，这与未来的政策趋势高度契合。同时，正如我们之前提到的，我们业务的基本定位也与这两项政策方向相当一致。因此，对于任何此类猜测，我们相信市场中的一些传闻终将消散。只要我们能够持续坚持并遵循政策，不断提升效率和用户体验，我们坚信贝壳的价值将持续闪耀，并将持续为整个行业创造价值。谢谢。[外语]
Operator
谢谢。下一个问题来自瑞银的John Lam。请提问。
John Lam
谢谢。[外语]我有两个问题。第一个问题主要关于房产税。房产税如何影响买家和卖家的情绪以及他们的购买行为？管理层是否听到了关于房产税实施细节的任何消息？第二个问题关于竞争格局。一方面，我们看到中原地产大规模裁员约7000人，高级管理层也离开了公司。但与此同时，主要在线新闻媒体公司今日头条也宣布进入房产中介领域。管理层如何看待中介行业的竞争格局？谢谢。
Tao Xu
谢谢，John。让我先回答您关于房产税的第一个问题。正如最近在《求是》杂志上发表的指示所示，中国应加强对高收入群体的调控，积极稳妥推进房地产税立法和改革，确保试点工作有效实施。我们相信政府一定会适时将房产税试点范围扩大到更多城市。10月份，根据全国人大常委会会议决议，国务院被授权在部分地区开展房地产税改革试点。 房产税作为新的地方税种，将在缩小贫富差距方面发挥基础性作用。考虑到
John Lam
谢谢，Tao Xu
Operator
谢谢。我们现在即将结束本次电话会议。现在我将把会议交给今天的主持人，Matthew Zhao先生进行结束致辞。
Matthew Zhao
感谢各位的参与。再次感谢大家今天加入我们的会议。如果您有进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳的投资者关系团队。今天的电话会议到此结束，我们期待下个季度再次与您交流。谢谢，再见。谢谢。
Operator
女士们、先生们，今天的会议到此结束。感谢各位的参与。您现在可以断开连接了。