Operator
各位女士、先生，大家好。感谢各位参加贝壳控股有限公司2021年第四季度及全年业绩电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。本次电话会议正在录音。现在请公司投资者关系总监赵先生主持本次会议。赵先生，请开始。
Matthew Zhao
谢谢主持人。各位晚上好、早上好。欢迎参加贝壳控股有限公司2021年第四季度及全年业绩电话会议。公司的财务和运营业绩已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站www.investors.ke.com上。今天参加会议的有公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况，徐先生将详细介绍公司的财务业绩。在继续之前，请参阅我们收益新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。另请注意，贝壳的收益新闻稿和本次电话会议包含未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司的新闻稿，其中包含未经审计的非GAAP指标与可比GAAP指标的对账说明。最后，除非另有说明，本次电话会议中提及的所有金额均以人民币计。现在，请我们的董事长兼首席执行官彭永东先生发言。彭先生，请开始。
Stanley Peng
谢谢Matthew。大家好，感谢参加贝壳2021年第四季度业绩电话会议。2021年是充满前所未有挑战的一年。随着左晖先生的离世、房地产市场的显著调整以及互联网平台经济的新范式，内外环境都发生了巨大变化，给公司带来了诸多新挑战。然而，这对我们来说并非未知领域。在过去21年里，困难和变革一直伴随着我们，并让我们走到了今天。对于一个组织而言，当内部所有人都在为共同的未来目标共同努力时，这并非困境。当组织主动解决遇到的问题，并在每次经历中变得更好更强时，这并非困境。这正是困境转化为祝福的时刻。迎接挑战、在变革中转型、在此过程中获得更多活力和生命力，这已融入我们的DNA。这也是我们应对当前困境的立场和解决方案。市场波动有其自身的逻辑和必然性。当前正在发生或未来将要发生的诸多变化，其种子早已播下。从长期来看，市场将回归均值；从短期来看，市场将逐步复苏。我们对住房相关行业的根本信念从未改变——数字化催化产业转型是确定的，服务提供者是不可或缺的，服务质量建立的客户信任能够穿越市场周期。同样确定的是，我们行业的商业模式具有发展缓慢、前期投入大的特点，这意味着建立良性循环需要时间。然而一旦越过拐点，业务将迅速起飞。我们现在所做的所有正确的事情，必将为更美好的未来播下种子。因此，我们内心深感平静，不为外部波动所扰。我们推动自己向内寻找答案。成为时代的企业，这就是我们的答案。2021年底，我们正式启动了贝壳的'一体两翼'战略升级。'一体'指的是我们的核心，即现有和新房交易服务业务；'两翼'指的是我们的家装家居服务以及普惠居住服务。通过升级的战略重点，我们旨在充分激活两翼业务，同时加速核心业务向目标迈进，在更广泛的住房相关服务行业中建立日益增长的影响力，通过多样化的服务和产品创新更广泛、更持久地触达消费者，成为让家更美好的新居住服务提供商。通过这种方式，我们回应了这个时代国家和社会对我们提出的更高要求，满足消费者在房价稳定后从'有房住'到'住得好'的快速演变需求，同时满足组织持续迭代和进步的需要——它为我们的员工提供了长期愿景，推动组织蓬勃发展。我们能做到吗？如果某件事与我们的使命和愿景相关，并且我们有强烈的意愿和足够的能力去完成，我们就能做到。为什么我们能做到？在过去21年里，链家从北京单一城市扩展到全国，贝壳从郑州及几个城市的试点发展到在中国100多个城市运营的平台。在此期间，我们迭代出了一套完整的产业互联网从0到1的方法论。我们积累了丰富的经验和学习，例如在每个阶段培养关键能力，为团队找到合适的节奏。有时不能走得太快。如果你想让树长得更高，就不能急于让它开花结果。目标需要更高更远。其他时候，你必须加速并全力以赴向前奔跑，以实现快速迭代。我们的团队非常擅长反思和抽象思维，这使我们能够不断从经验中学习、积累和改进。我们深厚的从0到1方法论也让我们对拓展新业务领域充满信心。接下来，谈谈2021年第四季度我们在实施'一体两翼'战略方面的进展以及未来计划。得益于政策支持，自去年第四季度以来市场已显现触底迹象。然而，交易量完全恢复需要时间，且行业供给侧在第一季度将进一步收缩。根据空白研究院的数据，截至去年底，行业经纪人数量至少收缩了30%-40%，各城市间差异较大。相比之下，在贝壳平台上，截至第四季度末我们有51,000家连接门店，同比增长8.7%，环比下降5.4%。活跃门店数量超过45,000家，同比增长4.4%，环比下降8.3%。门店环比减少主要是由于市场下行周期新增门店减少，以及门店合并以保持竞争力。第四季度末，我们平台上有约455,000名经纪人，同比下降7.8%，环比下降11.8%。活跃经纪人约407,000名，同比下降8.7%，环比下降13.1%，较2021年第二季度的峰值下降18.6%，这符合我们的预期。与整个市场相比，我们的韧性主要归功于我们的ACN机制和经纪人专业化，这为我们的经纪人带来了更多参与交易的机会和更稳定的收入。这一点，加上优质门店主为高质量经纪人提供的基本薪酬保障，赋予了我们平台更强的经纪人留存能力和韧性。同时，鉴于第四季度住房交易量较低，我们暂时削减了在线广告预算，平台流量有所下降。第四季度，贝壳APP和小程序的月活跃用户数为3,740万，同比下降32%。然而，随着市场复苏，我们预计2022年在线流量将恢复增长。接下来谈谈二手房和新房业务。关于二手房交易服务，根据贝壳研究院的数据，第四季度二手房销售市场总交易额同比下降43%，贝壳平台上的二手房交易总额为3,546亿元人民币，同比下降39%，其中二手房销售下降41%，略好于整体市场。部分重点城市的二手房交易量已开始触底。我们认为，成功经纪业务运营的关键在于协作和专注。2021年，我们制定了经纪人专业化、经纪人和门店排名体系等规则，完善了二手房销售线索分配机制，并通过平台资源配置引导经纪人和门店专注于业主留存。所有这些都使我们能够引导经纪人专注和协作，强化优势、淘汰劣势。我们还坚定地投资于行业基础设施。截至去年底，我们在30个重点城市开始运营298个签约服务中心，超过90%的二手房交易签约流程在这些中心完成。作为我们基础设施的一部分，这些中心不仅改善了客户的签约体验，确保了资金安全，还将成为为我们新兴业务板块导流的最佳场景之一。转向新房交易服务，第四季度新房市场同比下降20%，贝壳平台上的新房交易总额下降24%，略逊于市场表现，主要是由于我们为确保业务的长期健康，因开发商流动性风险而缩减了新房交易业务。从短期来看，整体新房市场复苏需要更多时间。随着第四季度新房市场风险持续累积，我们已将新房风险管理置于优先位置，以确保买家安全收房和服务提供者顺利收款。在此前提下，我们也希望通过更高的去化效率来帮助开发商。提高去化率的关键在于提供一个让经纪人感到安全的工作环境，让他们知道佣金会按时发放，并且他们的交易不会因行业内普遍存在的客户信息泄露等不当行为而中断。2021年，我们持续推进新房业务行为改善计划，建立了预防、干预、追踪和惩罚不当行为的基础设施和全面流程。全年我们调查处理了超过3,000起违规案件。经纪人从事新房销售业务时感到更安全了。我们进一步开发了系统和工具来提升经纪人的能力。我们的'小北训练营'也增强了经纪人对新房项目的熟悉度以及向客户介绍项目的能力。试点项目中98%的经纪人在夜间使用我们的'小北助手'代为回答问题，并在第二天继续对话，显著减少了夜间客户流失。展望未来，关于我们的'一体'，即住房交易服务业务，我们心中有一个坚定的目标，以及一条清晰的实现路径。我们的目标是提供更好的客户体验，聚集更多有能力、有道德的经纪人、店长和品牌。通往这一长期目标的路径很简单——照顾好我们的客户，帮助服务提供者照顾好客户，赋能经纪人并提升他们的职业道德，提高门店质量，并与社区成为朋友。2022年，我们核心业务板块的第一个目标是培养有能力、有道德、有尊严的服务提供者，并提升他们的专业水平。第二，我们将更加注重提升住房交易业务的平台运营效率，我们将继续提高组织灵活性，以快速应对任何变化并相应采取措施增加或控制支出。第三，'一体'的实力将促进'两翼'的发展，因为我们为我们的新业务建立了高效的客户推荐模式。接下来，谈谈我们'两翼'新业务发展的进展和计划。我们将2021年和2022年定义为我们的家装家居服务业务群扎根的年份。我们相信，随着房价稳定，消费者对家装家居的需求将持续增长。在这个市场中，帮助服务提供者是提升消费者体验的关键。标准化和数字化，以及装修产品升级，是提升服务提供者能力和交付质量的核心。在发展家装家居业务时，我们从家装过程中最困难的部分——交付高质量的室内施工成品——开始。过去几年，我们为这项业务奠定了基础。这部分业务看似进展缓慢，但一旦我们攻克它，就会迅速起飞。我们已经在家装业务上实现了从0到1的跨越——我们决心坚定，团队充满信心，并受到消费者积极反馈的激励。我们已经建立了一个可复制的区域模式。圣都是我们找到的最重要的拼图，它使我们能够更快速、更大规模地复制我们的模式，实现从1到100的跨越。2021年，我们建立了以标准化方式支持更大规模扩张的能力。在构建底层能力方面，我们在排期、交易订单和合作机制方面建立了科学的管理方法。我们正式推出了覆盖整个家装业务的多模块'Home SAAS Version 1'系统，能够实现流程标准化和提升流程生产力。例如，其BIM Version 1系统已成为行业首个覆盖设计渲染、细节化和模块化生成材料清单的产品。凭借我们强大的能力，贝壳自营家装业务'被窝'在施工标准、施工周期以及流程管理和控制方面已成为行业领导者。2021年，我们向中国领先的家装家居服务品牌圣都家装发出了收购要约，该交易已获得市场监管总局批准。截至2021年底，圣都在全国31个城市拥有超过110家门店。我们启动了圣都与贝壳的初步整合。圣都在规模、组织管理、内部成本控制和供应链管理方面在行业中具有绝对领先地位。贝壳在数字化、复杂行业流程标准化以及家装家居客户获取方面具有独特能力，更不用说拥有大量产业互联网专业人才库。我们合并后的公司正在利用各自的优势产生显著的协同效应，打造中国第一的家装家居品牌，赋能整个行业。展望2022年，我们希望加速家装家居业务的扩张以及底层能力的发展。在能力建设方面，首先，我们将通过建立中台能力、保障和培训来提高提供高质量服务的能力。第二，我们将专注于从线上和线下两方面提升施工交付能力。第三，我们将建立标准化运营，涵盖施工交付流程、服务提供者认证等方面。我们还将继续迭代'Home SAAS'至Version 2系统，并投资于人才库。在升级的底层能力支持下，我们将在贝壳住房交易服务具有核心优势的九个城市积极拓展家装家居业务。我们的住房交易服务将向'两翼'业务推荐客户。在试点城市，我们的住房交易服务在第四季度已为新业务贡献了30%的客户线索。我们乐观地认为，在整合后，2022年我们可以实现进一步突破，通过与高质量服务提供者的大规模连接，加上后端定制化家居产品的生产和销售，推动我们整体家装家居业务实现显著增长。我们'一体两翼'战略中的第二翼是普惠居住服务。它承载着我们对国家的热爱和奉献，以及对社会的责任。它主要涵盖房屋租赁，以及广泛的家居增值服务。住房供应缺口是新市民、青年人和低收入群体面临的突出问题，他们改善居住条件的需求最为迫切。国家政策特别鼓励购房和租房并重。未来我们将深度参与这个行业，通过多样化的解决方案和广泛的外部合作，增加高质量租赁住房供应，提升行业质量，为民生问题提供切实解决方案，普惠性地改善居住环境。我们的普惠居住业务分为三类——普通房屋租赁经纪服务、轻托管租赁资产管理服务和集中式服务式公寓，外加家居增值服务。2021年，我们平台上完成了超过250万笔普通房屋租赁交易，同比增长41%。2021年下半年，我们在北京等城市为应届大学毕业生推出了租金佣金减免活动，并帮助超过1,600名大学生找到了毕业后的第一个家。轻托管租赁资产管理服务在2021年平均管理超过11,000套房屋，同比增长超过51%。在基础设施方面，我们推广了租后保洁服务，为租客提供全面的便捷家居服务，在试点项目中实现了超过80%的渗透率。2022年，我们将从供给侧和用户端深化对普惠居住多样化解决方案的探索。我们将努力通过多样化模式为新市民、青年人和低收入群体增加超过10万套租赁房源。在消费者端，我们计划为各类租客提供全面的保障体系，这加上多样化的家居服务，将为租客提供安全、高质量的租赁体验。最后，能够在中国住房相关服务这片充满希望的沃土上开展业务，我们深感荣幸。无论遇到什么风雨，我们都将通过我们的普惠居住倡议以及未来更多样化的解决方案，回馈这片土地、我们的社会和人民。作为一个组织，我们将永远努力前行，保持开放。说到这里，我想把电话会议交给我们的首席财务官徐涛，请他更详细地回顾我们第四季度和全年的财务状况。
Tao Xu
谢谢Stanley。感谢各位参加我们的电话会议。在详细讨论2021年第四季度及全年财务业绩之前，我想先简要回顾一下2021年的房地产市场情况。从2020年下半年开始，在经济复苏和资本市场过度乐观预期的推动下，整体房价开始大幅上涨。为了给过热的房地产市场降温，政府以前所未有的频率和力度出台了一系列政策，其中最引人注目的是收紧信贷措施。这些措施导致二手房成交量急剧下降，9月份较6月份下降了47%。这进而对新房市场产生了负面影响，因为约40%的新房交易依赖于二手房销售的资金。许多房地产开发商的财务状况恶化，引发了一些知名大型开发商的债务违约。这对债务市场造成了重大打击，使许多开发商更难发行新债偿还旧债。出于对债务连锁反应的担忧，许多地方政府限制了开发商从监管账户提取资金，导致一些开发商陷入严重的现金短缺困境。所有这些因素的综合负面影响是多方面的。首先，去年下半年更多开发商面临债务违约风险。其次，资金紧张的开发商停止向上游和下游供应商付款。第三，一些开发商开始清算其有价值的资产，包括融创出售贝壳股份以增强现金储备。开发商还提供大幅折扣以促进项目快速销售和清理库存。第四，由于开发商持观望态度，土地销售大幅下滑。面对这些不利因素，从第三季度开始，中国房地产市场在全国范围内陷入冰冻状态。迅速恶化的形势促使政策制定者从第四季度开始微调部分监管政策，承诺促进房地产市场健康发展，更好满足购房者的合理需求。此后，信贷措施的边际放松带来了一些解冻迹象。二手房成交量略有回升，而新房交易仍取决于开发商的短期流动性状况。我们预计市场情绪将在2022年上半年逐步恢复。尽管第四季度市场复苏仍处于萌芽阶段且呈现碎片化特征，整体交易量低迷，但我们能够利用这一机会优化执行，为未来市场进一步复苏奠定基础，这体现在我们第四季度的运营和财务业绩中。 现在来看第四季度的财务细节。第四季度我们的净收入为178亿元人民币，而2020年同期为227亿元，超出了我们指引的高端和市场共识。下降主要归因于市场低迷导致总GTV下降34.6%，从2020年同期的11,200亿元降至第四季度的7,324亿元。具体而言，第四季度我们的二手房交易服务净收入为60亿元，而2020年同期为92亿元，主要原因是二手房交易GTV下降39.4%，从2020年同期的5,847亿元降至第四季度的3,546亿元。第四季度我们的新房交易服务净收入下降12.2%，从2020年同期的129亿元降至113亿元，主要原因是新房交易GTV下降24%，从2020年同期的4,692亿元降至第四季度的3,568亿元，这部分被新房交易佣金率的适度上升所抵消。第四季度我们的新兴及其他服务净收入为5亿元，而2020年同期为6亿元，主要归因于金融服务净收入的下降。第四季度营收成本为149亿元，而2020年同期为172亿元。第四季度毛利润为29亿元，而2020年同期为54亿元。第四季度毛利率为16.4%，而2020年同期为23.9%。毛利率下降的主要原因有：第一，收入结构持续向贡献利润率较低的新房交易服务倾斜；第二，由于链家经纪人固定薪酬成本占比较高，二手房交易贡献利润率较低；第三，由于2021年开设的合同服务中心租金费用增加以及折旧和摊销成本上升，2021年第四季度门店相关成本占净收入的比例相对较高。第四季度运营费用为41亿元，而2020年同期为42亿元。第四季度一般及行政费用为22.02亿元，而2020年同期为18.84亿元，主要原因是信用损失拨备增加。第四季度销售及营销费用为8.09亿元，而2020年同期为13.23亿元，主要原因是品牌广告和促销营销活动减少。第四季度研发费用为7.38亿元，而2020年同期为7.14亿元，主要原因是经验丰富的研发人员数量增加，这部分被股权激励费用的减少所抵消。第四季度运营亏损为11.84亿元，而2020年同期运营收入为12.67亿元。第四季度运营利润率为负6.7%，而2020年同期为5.6%，主要原因有：第一，2021年第四季度毛利率相对低于2020年同期；第二，2021年第四季度总运营费用占净收入的比例上升，主要原因是净收入下降，而2021年第四季度运营费用相对持平于2020年同期。剔除非GAAP项目后，第四季度调整后运营亏损为3.98亿元，而2020年同期调整后运营收入为22.31亿元。第四季度调整后运营利润率为负2.2%，而2020年同期为9.8%。第四季度调整后EBITDA为4.84亿元，而2020年同期为28.97亿元。第四季度净亏损为9.33亿元，而2020年同期净利润为10.96亿元。剔除非GAAP项目后，第四季度调整后净利润为0.42亿元，而2020年同期为20.01亿元。第四季度归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净亏损为9.30亿元，而2020年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净利润为10.95亿元。第四季度贝壳控股有限公司调整后净利润为0.45亿元，而2020年同期为20.00亿元。2020年第四季度，归属于贝壳控股有限公司普通股股东的稀释后每ADS净亏损为0.78元，而2020年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的稀释后每ADS净利润为0.93元。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后稀释每ADS净利润为0.04元，而2020年同期为1.71元。即使在市场低迷时期，我们仍能保持强劲的现金状况，并在第四季度实现了经营活动产生的正现金流。截至2021年12月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和短期投资合计余额为561亿元人民币，约合88亿美元。此外，截至2021年12月31日，我们的长期现金项目余额（主要包括长期投资）为149亿元人民币，约合23亿美元。 现在来看2021财年的财务细节。尽管去年下半年我们经历了急剧的市场下滑，对我们的运营和财务业绩产生了重大影响，但2021年我们仍实现了稳健的同比收入增长。2021财年，我们的净收入同比增长14.6%，从2020年的705亿元增至808亿元，主要归因于总GTV同比增长10.1%，从2020年的34,991亿元增至2021年的38,535亿元。2021年毛利润同比下降6.2%，从2020年的169亿元降至158亿元。2021年毛利率为19.6%，而2020年为23.9%。毛利率下降的主要原因有：第一，收入结构持续向贡献利润率较低的新房交易服务倾斜；第二，由于链家经纪人固定薪酬成本占比较高以及交易支持人员薪酬成本上升，二手房交易贡献利润率较低；第三，由于通过连接经纪人和其他销售渠道完成的新房交易比例增加，以及2021年扩大专注于新房交易服务的专业销售团队导致固定薪酬成本上升，新房交易贡献利润率较低。2021年运营亏损为14亿元，而2020年运营收入为28亿元。2021年运营利润率为负1.7%，而2020年为4.0%，主要原因有：第一，2021年毛利率相对低于2020年；第二，2021年总运营费用占净收入的比例上升，主要原因是与2020年相比，2021年员工相关费用、信用损失拨备和商誉减值增加。剔除非GAAP项目后，2021年调整后运营收入为14亿元，而2020年为59亿元。2021年净亏损为5.25亿元，而2020年净利润为27.78亿元。剔除非GAAP项目后，2021年调整后净利润为22.94亿元，而2020年为57.20亿元。 12月中旬，我们遭到攻击，被迫针对一份已发布的做空报告中对公司提出的毫无根据的指控进行辩护。收到报告后，审计委员会迅速启动了内部审查程序，并得到了第三方专业顾问的协助，包括一家国际律师事务所和一家四大会计师事务所（非公司审计师）的法务会计专家。1月下旬，春节前，我们宣布内部审查基本完成，结论性发现指控不成立。这清楚地证明了我们在数据完整性、公司治理和内部控制方面的高标准和努力。我们衷心感谢在此期间投资者给予我们的信任和支持，并借此机会公开重申我们致力于保持这些高标准、透明度和及时披露，遵守适用规则。 总而言之，正如Stanley所言，2021年对我们来说无疑是充满挑战的一年。然而，尽管面临巨大挑战，我们在履行支持服务提供商的承诺、为客户提供优质服务和美好生活方面取得了进一步坚实进展。一体两翼将指导我们在2022年战略性地拓展住房相关配套服务，并在2022财年及以后带来有意义的财务影响。 现在我来谈谈我们的近期重点和计划。首先，对于住房交易服务，我们将通过进一步优化管理和运营举措的效率，同时继续投资于行业基础设施和经纪人培训，专注于盈利能力和现金生成能力。我们在第四季度采取的优化组织结构的措施使我们能够更灵活地实施新的一体两翼战略，并将进一步推动运营杠杆。考虑到今年上半年开发商运营带来的持续不确定性，我们还将继续专注于审慎的现金管理和应收账款风险控制。得益于有效的应收账款管理，2021年新房交易服务的DSO进一步从2020年的103天降至97天。根据贝壳研究院的数据，2022年二手房和新房交易的整体市场GTV预计将同比呈下降趋势。因此，我们预计住房交易服务的GTV将呈现类似趋势。 其次，对于两翼业务——家装家居服务和普惠居住服务。虽然我们怀揣远大梦想，但我们将谨慎前行。在发展这两项战略业务时，需要进一步投资，这将对2022年集团整体盈利能力产生影响。我们坚信这些投资将带来长期经济效益，并使我们能够很好地把握配套领域蓬勃发展的新需求。 现在来看2022年第一季度的指引。正如我们在第三季度财报电话会议上所说，我们预计市场可能在2022年第一季度触底，并从此逐步恢复。考虑到住房交易市场仍处于复苏初期，加上2021年同期的高基数效应，根据贝壳研究院的数据，我们预计第一季度二手房整体市场GTV将同比下降约50%，新房整体市场GTV将同比下降超过40%。基于以上所有考虑，展望2022年第一季度，我们预计总净收入将在115亿元至125亿元之间，较2021年同期下降约39.6%至44.4%。这一预测考虑了近期房地产相关政策措施以及公司当前对业务状况和市场条件的初步看法，这些看法可能会发生变化。 总而言之，随着我们步入2022年，最严酷的寒冬正逐渐消退，美好生活的时代正变得清晰，围绕居住的各个层面都蕴含着巨大机遇。在寒冬深处，我们再次证明，我们内心有一个不可战胜的夏天。在我们继续追求使命并把握相邻机遇的过程中，我们将保持韧性，加强垂直能力，最重要的是，保持开放的心态。我们在住房交易和服务方面数十年的经验使我们能够为广阔且不断扩张的美好生活产业提升竞争水平。我们将继续帮助服务提供商以专业道德和专业知识开展运营，并通过高质量服务赢得尊重。我们坚信，我们持续为客户提供服务和体验的努力，以及我们克服困难的良好记录，最终将引领我们走向更美好的明天。 我们的准备发言到此结束。现在我们将开放电话会议回答您的问题。主持人，请开始。
Operator
谢谢。女士们、先生们，我们现在开始问答环节。[接线员指示] 第一个问题来自高盛(Goldman Sachs)的Piyush Mubayi。请开始提问。
Piyush Mubayi
你好，Stanley，徐涛。感谢回答我的问题。恭喜你们公布了一体两翼战略。我的第一个问题是关于第四季度GTV的下降以及你们对第一季度的指引。能否为我们分析一下自那以来的市场状况？如果可以的话，我想再问第二个问题：随着近期政策放松，我们应该如何设定或调整对2022年住房复苏趋势的预期？如果能按季度（价格和成交量）为我们分析一下这个时期的情况，那就太好了。再次感谢。
Tao Xu
谢谢，Piyush。我是徐涛。关于第一个问题，自去年第四季度以来的市场状况如何。我想说，自第一季度以来，中国政府一直在发出稳定宏观市场和房地产政策的信号，旨在纠正先前或收紧以
Operator
感谢提问。下一位提问者是瑞士信贷的Ashley Xu。请开始提问。
Ashley Xu
感谢管理层回答我的问题。既然您刚才已经讨论了市场前景，也介绍了贝壳2022年的业务展望。能否请您进一步说明公司今年在核心业务和两翼业务方面的战略和投资规划？谢谢。
Tao Xu
感谢Ashley。关于贝壳2022年的业务展望我已经回答过了，接下来请我们的董事长Stanley回答关于我们新战略'一体两翼'的后续问题。基于我刚才回答Piyush的展望，我们将按照'一体两翼'战略在GTV和经纪人门店方面部署工作。我们预计贝壳现有房屋交易GTV将能够在复苏周期中跑赢整体市场。对于新房业务，我们将在2022年上半年密切关注开发商风险，重点关注交易安全和主要应收账款评级。我们的新房销售表现预计将与市场保持一致。在经纪人门店规模方面，我们预计平台门店数量和经纪人数量将在2022年第一季度触底。与2022年第一季度相比，我们预计到2022年底，我们平台上的活跃门店和经纪人数量将实现低个位数增长。在货币化和盈利能力方面，我们将更加注重平台的运营效率。连接门店将通过稳定的货币化率和平台佣金率来维持我们的核心业务，包括现有房屋和新房交易服务。我们将从2021年第四季度开始继续严格控制成本。通过这些措施，现有房屋和新房销售的贡献利润率预计都将提高。今年是我们新业务发展的新篇章，我们的家装家居业务，贝壳将利用其获客优势，并借助被窝、圣都的施工交付和执行能力进行扩张，特别是在90个城市。圣都将在我们的财务报表中合并，并在今年下半年完成后产生当前收入贡献。我们的普惠居住服务业务处于路线图阶段。从更长远来看，两翼业务将有效缓解和抵消核心业务中房地产市场低迷的影响，并在稳定环境中获取额外收入。现在请我们的董事长Stanley为我们的一体两翼战略提供更多说明。
Stanley Peng
是的。我是Stanley。让我快速回答您关于一体两翼战略的问题。我认为一体两翼战略实际上涉及到几个问题。第一个问题是为什么我们在当前阶段宣布并启动一体两翼战略。我认为其根本原因在于我们观察到市场和社会发生的两个根本性变化。首先，消费者的态度和价值观已经从买房转向追求更好的居住体验，这为我们带来了推动变革的良好机遇。第二个变化来自企业估值和定位。我认为现在越来越多的企业同时重视商业价值和社会价值。因此，我们相信在这两个变化的背景下，推出新战略是恰逢其时的。 第二个问题关于一体两翼战略，是我们如何执行的问题。我想强调几个优势。首先是公司的使命，即提供有尊严的优质服务，创造愉悦的居住体验。在我们的行业中，我们不仅关注经纪人，还注意到其他服务提供者，如工长、工人以及其他与住房服务相关的各类服务提供者，他们都渴望提升专业水平，为客户提供更好的服务。其次，我们确实具备这样的能力。在过去二十年中，我们在标准化、线上线下执行等方面积累了丰富的能力，这让我们更有信心开展这些业务。第三，我们有开展这类业务的意愿。这就是我想回答的关于一体两翼战略的前两个问题。 关于一体两翼战略，有几个最重要的因素，我们之前多次提到过，包括可扩展性、质量和效率。但在发展业务时，毫无疑问，我们不能同时推进所有三个方面。因此在每个阶段，我们都有重点。对于一体业务，在当前阶段，我们将通过提升服务质量来进一步提高效率。我们将继续在一体业务中寻找更多优秀的服务提供者，例如优质品牌、优秀开发商等。同时，我们也会平衡投资与效率，如之前提到的[听不清]，我们将进一步提高资金使用效率，为一体业务带来更多变革。 另一方面，对于工具业务，我们认为当前的重点是通过进一步提升服务质量来增强可扩展性。例如，在家装家居业务方面，这个行业仍存在一个问题：一家公司能否实现年收入超过100亿元人民币？目前我们还没有看到这样的案例。但希望在我们与尚都合作后，能够在家装家居业务的商业模式上带来更多突破。今年我们将继续推进所谓的5-1战略，即一个组织、一个标准、一个流程、一个团队，最重要的是一个目标。这将进一步为家装家居业务带来更好的可扩展性。 同时，在普惠居住服务方面，我们认为应该继续整合社会上的各类供应资源，包括生活模式等，为年轻一代甚至蓝领工人等提供更量身定制的服务。通过整合行业内这些高质量的供应商，我们相信可以利用自身能力在人才、基础设施等方面进一步赋能他们，从而在企业的商业价值和社会价值之间实现更好的平衡。谢谢。这就是我对您问题的回答。请交还给主持人。
Operator
谢谢。下一个问题来自杰富瑞的Thomas Chong。请提问。
Thomas Chong
感谢管理层回答我的问题。我的第一个问题是关于门店数量的下降。管理层能否评论背后的原因？我的第二个问题是关于第一季度的应收账款。管理层能否评论坏账情况？谢谢。
Tao Xu
好的，谢谢Thomas。我是徐涛。第一个问题关于第一季度门店数量的下降。贝壳平台上的经纪门店数量在第四季度环比减少约2,900家，环比下降约5.4%。第四季度约有400家连接门店从平台断开连接，较第三季度增加400家，而第四季度新加入平台的连接门店约为1,200家，比第三季度少2,300家。因此，平台门店总数下降主要是由第四季度新连接门店放缓所驱动。市场状况导致平台放缓连接新门店的步伐，专注于提升运营效率。同时，符合我们选择标准但尚未连接的门店数量在市场低迷期间也有所下降。对于断开连接的门店，季度数量环比增加400家，其中310家门店因市场低迷期间门店合并和提升竞争力而断开连接。此外，因违规而断开连接的门店仅占总断开连接门店的7%，较2021年第一季度下降7%，显示我们全年对平台生态系统的有效治理有所增强。第一季度通常是中国新年期间，常见的做法如合并和关闭门店可能会发生。一些门店也可能选择在年底或春节前后租约到期时不续租，导致我们平台门店数量进一步下降。然而，预计平台门店数量将在第二季度市场稳定后逐步增加。关于第二个问题关于坏账以及我们是否有收款风险。我想首先说，数字说明一切。抱歉，没有贝壳新房业务的材料。如果您查看我们刚刚发布的财报，DSO从2020年的103天减少到2021年的97天。此外，2021年新房销售的总佣金收入为465亿元人民币，而今年我们的收款为517亿元人民币。我们公司第四季度应收账款约为115亿元，其中新房建设服务约为110亿元。而第四季度新房建设服务的现金收款约为126亿元。第四季度应收账款和其他应收款的坏账准备总额为6.2亿元，环比增加2.5亿元。贝壳在第四季度战略性增加坏账准备有几个原因。首先，一方面由于新房市场持续低迷，开发商流动性压力显著增加。因此，坏账准备范围和比例的增加反映了贝壳在采取最审慎和严格的会计处理原则，以应对加剧的市场风险。第二是对更多[难以辨认]的分类、更高的比率，以及坏账准备的增加将鼓励我们的一线团队从低风险项目中探索更多业务机会，并减少未来高风险项目的比例。尽管仍有一些开发商面临流动性压力，但我们最近看到了一系列针对开发商的宽松政策，例如并购贷款不再计入[难以辨认]、预售资金监管放松。相信这些措施将边际缓解开发商的流动性风险，但政策完全生效需要时间。销售的反弹和随后的现金回收最终将解决开发商当前面临的挑战，同时改善销售渠道正是贝壳强调的重点。对于我们内部的风险控制，我们一直在持续改进动态风险控制模块，以监控房地产开发商及其新房项目。通过基于我们风险评级机制的先进评估，我们将对高风险项目进行广泛合作，并在风险出现后寻求合作，并专注于还款。总而言之，我想说贝壳对新房交易服务的坏账准备是基于我们审慎会计政策做出的主动分类。我们不相信贝壳的新房业务会面临成熟风险，因为贝壳在其新房业务中享有高度的独立性。由于我们的业务现在不过度依赖关系，而是依赖于我们广泛的销售和渠道网络、客户认可的高质量服务以及我们的声誉，我们密切监控风险并一旦发现就实施应对措施。我们相信尽管短期有阵痛，但行业未来会变得更好。谢谢。
Operator
感谢各位的提问。我们现在即将结束本次电话会议。现在我将把会议交给今天的主持人赵明先生进行闭幕致辞。
Matthew Zhao
谢谢主持人。再次感谢各位今天参与我们的会议。如果您有任何进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳的投资者关系团队。今天的电话会议到此结束。我们期待下个季度再次与各位交流。保重。谢谢，再见。