Operator
大家好，女士们、先生们。感谢各位参加贝壳控股有限公司2022年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于只听模式。今天的电话会议正在录音。现在，我将会议交给公司投资者关系总监李思婷女士。思婷，请开始。
Siting Li
谢谢主持人。大家晚上好，早上好。欢迎参加贝壳2022年第三季度业绩电话会议。公司的财务和运营业绩已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站investors.ke.com上。今天参加会议的有：公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况，徐先生将详细介绍公司的财务业绩。在继续之前，我提醒各位注意我们业绩新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。还请注意的是，贝壳的业绩新闻稿和本次电话会议包含对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司的新闻稿，其中包含未经审计的非GAAP指标与可比GAAP指标的对账表。最后，除非另有说明，本次电话会议中提及的所有数字均以人民币计。现在，我将会议交给董事长兼首席执行官彭永东先生。永东，请开始。
Stanley Peng
感谢Siting。大家好。感谢参加贝壳2022年第三季度业绩电话会议。面对房地产市场的诸多不确定性，我们在第三季度取得了一系列突破。我们支持门店和经纪人网络持续跑赢市场，平台各业务线实现了稳健的效率和盈利能力提升。这得益于我们从去年开始实施的提升效率举措。我相信，这些成就最终源于组织的进取精神，源于平台上每个人面对外部挑战时的坚持不懈。11月12日是我们组织成立21周年纪念日。为庆祝这一重要时刻，我们组织了'老贝壳人'活动，超过7,000名陪伴我们超过10年的'老贝壳人'在线见证，他们遍布中国80多个城市。老贝壳人是与我们组织同行、共享相同经历和集体记忆、学习相同方法论的人。更重要的是，他们信奉相同的价值观并做出相似的选择。他们塑造了组织的韧性。我们不仅是实践者，也是我们精神的传播者。我们肩负相同的使命和责任去影响更多人，在低谷时期巩固他们的信念，在上升周期保持脚踏实地，同时始终追求成长、美德和积极向上。 接下来谈谈我们在2022年第三季度的进展。在我们的'一体'业务——即存量房和新房交易服务方面。得益于多年来在提升效率举措上的努力和投入，我们的'一体'业务具有显著优势。现在，我们的'一体'业务已进入发展阶段，深化运营对于增量改进至关重要。这些战略措施在外界看来可能很小，但只有找到每个核心低效领域并每天努力改进，我们才能持续优化业务。平台上的门店和经纪人数量在一些城市已经稳定甚至增长。截至第三季度末，平台连接门店和活跃门店数量分别超过41,300家和39,700家，环比均下降约3%。平台经纪人数量和活跃经纪人数量分别超过40万和37万，环比降幅分别收窄至3%和2%。活跃门店数量在近30个城市实现环比增长，包括南京、长沙和合肥。活跃经纪人数量在40个城市实现环比增长，包括深圳。平台门店和经纪人的构成结构持续改善。我们现在拥有更高比例的经验更丰富、业绩更好的经纪人。拥有超过三年行业经验的经纪人比例在第二季度相比第一季度上升约10个百分点，同时专业资质整体提升。单店和单人产能也有所提高。第三季度，平台德佑加盟店和连接门店的平均佣金收入同比增长25%，环比增长13%。人均佣金收入同比增长25%，环比增长9%。新房应收账款回收的持续改善也进一步保障了店东和经纪人收入的确定性。我们的经纪人越来越认同自己的职业。今年，我们进行了两次全国市场调研，平台总计超过80,000名房地产经纪人参与。调研结果显示，尽管市场大幅调整导致信心下降，但经纪人对其职业的自豪感增强，这得益于家庭和社会对其职业的日益认可，以及社会地位的提升。 在门店-经纪人网络和行业发展方面，效率和质量需要提升。其次，单个经纪人的生产力多年来改善不大，经纪人整体收入水平较低且流失率较高。下一阶段，行业将从追求规模转向高质量发展，步伐加快，聚焦效率和质量。这无疑将迫使我们从内部培养更多更好的能力。 我们的存量房交易服务继续显著跑赢市场。根据贝壳研究院数据，第三季度全国存量房销售GTV同比增长约7%，而贝壳平台存量房交易GTV为4,490亿元，同比增长19%，其中存量房销售GTV同比增长超过20%。这一强劲表现部分源于北京和上海在第二季度疫情爆发后，第三季度被压抑需求的释放。同时，我们的运营和管理举措开始见效，使行业服务提供商更坚定地与我们合作。我们的存量房服务，包括存量房销售和租赁，在业务增长和风险控制方面都变得越来越重要。我们在多个方面努力加速该业务增长。例如，我们密切关注不同城市新房和存量房在战略目标中的比例，并通过KPI要求等推动存量房服务发展。我们还调配更多to-B人员支持存量房业务，加强系统开发和生态治理。同时，在许多以往新房销售主导房产交易的城市，本地品牌和店东开始积极进行组织和人员调整，转向存量房业务。 转向新房交易服务，根据国家统计局数据，第三季度全国新建商品住宅销售GTV同比下降21%，环比下降7%。克而瑞百强房企GTV同比下降33%，环比下降0.2%。尽管第三季度新房市场同比降幅收窄，但环比没有明显改善。新房市场仍处于低谷，受到一系列因素拖累，包括烂尾楼停贷、疫情反复和开发商促销减少。第三季度，我们平台新房销售GTV为2,610亿元，同比下降36%，环比增长17%。虽然市场仍面临压力，但我们全面持续改善业务运营的健康度，同时凭借高效的销售能力和建设更健康行业生态的努力，获得进一步市场认可。在消费者端，我们调动资源收集并向客户提供施工进度更新。我们的城市运营和摄影师团队每月从多个工地位置收集合作中项目的准确、全面的施工进度更新，其他未完工项目每季度更新。更新通过我们的应用程序提供给客户和经纪人。这一做法也让我们充分了解不同开发商的最新施工进度。截至11月15日，我们已覆盖32,442个住房项目的这项举措。运营方面，我们继续加强'佣金前置'模式。9月份，佣金前置占全国新房销售佣金收入的34%，北京和上海以外城市民营开发商为44%，国有和央企开发商为32%。在佣金前置模式基础上，我们推广聚焦精选优质项目和重点新房项目的策略。在开发商端，我们与更多优质开发商和项目合作。本季度，国有和央企开发商的新房销售占比从第二季度的37%扩大至42%。 要在当前市场真正加速销售，经纪渠道的有效获客和开发商的促销转化必须形成合力。我们自豪地凭借卓越的存量房交易服务能力从其他经纪渠道中脱颖而出，并利用存量房客户基础增加许多新房客户。此外，我们持续改善新房行业生态的努力，有助于减少'劣币驱逐良币'的固有问题。这进一步赢得了优质开发商对我们的尊重和支持。未来，我期待全面回顾我们为改善新房生态健康所做的努力。 接下来谈谈我们的'两翼'业务。我们的全服务家装家居业务按计划推进。第三季度，随着北京和上海疫情消退，行业开始复苏。根据中国建筑装饰协会数据，第三季度领先家装家居公司收入同比下降4%，环比增长13%。我们的家装家居业务继续跑赢市场，同比增长超过40%，环比增长34%，产生收入接近18.5亿元。第三季度签约销售额接近20亿元，同比增长超过60%。其中，我们家装合同量同比增长超过50%，平均订单价值同比增长超过10%。来自核心业务流量引荐的总合同量占比从6月的25%上升至第三季度的43%。我们将核心业务积累的技术能力，如AI助手'小贝'，复制到家装家居业务。截至10月31日，超过9,500名服务提供商，包括家装家居设计师、工程师、工长以及核心业务经纪人，参与了'小贝'培训和测试。我们家居家居新零售销售额占第三季度总签约销售额的20%，高于第二季度的16%。附带定制家具需求的家装订单比例从第二季度的九分之一提高至六分之一。第三季度，北京被窝实现季度盈亏平衡，7月和8月月度签约销售额超过1亿元，成为北京最大的全服务家装品牌。这在当前逆风中是重大突破和成就。我们过去积累的底层能力推动了北京业务进入正向循环。我们通过以下方式实现：首先，从零开始建立大规模家装交付管理能力；其次，我们的规模和更完整的供应链创造了良性循环，赢得了更多供应商，并使消费者能够从更广泛的高质量产品中选择；第三，我们在交付管理和业务运营方面经过验证的能力获得服务提供商更好认可。经纪人开始积极向客户推荐我们家装服务并陪同参观，而设计师、工人和工长自豪地加入我们，因为他们对在平台上的职业发展和归属感增强充满信心。只有吸引和聚集行业内的优质服务提供商，我们才能为消费者提供卓越的服务体验。以北京为例，我们旨在继续迭代并在更多城市展现我们的能力，为更多消费者带来更好的居住服务。 接下来谈谈我们的房屋租赁服务，该业务在第三季度继续扩大规模并提高效率。规模方面，截至第三季度末，我们租赁服务管理的签约租赁房源数量环比翻倍，超过85,000套。其中，分散式租赁管理'省心租'房源数量超过50,000套，环比增长近70%。省心租服务目前覆盖13个城市。为提高效率，我们持续开发和迭代优化签约和入住模式，并完善运营能力。9月份，我们的入住率和平均去化周期均较第二季度改善。特别值得一提的是，今年7月，我们入选成都首批保障性租赁住房运营服务企业，并且是四家入选企业中唯一的民营企业。借此机会，我们得以更深入地参与当地保障性租赁住房的改善和运营。截至11月21日，我们已为成都超过1,000名租赁房主和租客提供高质量租赁运营服务，包括租赁经纪服务。未来，我们也将努力参与更多保障性租赁住房的规划和运营，为发展多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系贡献力量。 总之，我们本季度的业务表现展现了组织的强大活力和韧性。内部而言，这源于我们拥有的人才和形成的组织文化。我们对科技向善、品质服务和极致运营效率有着不可动摇的坚持，这为我们赢得了客户和服务提供商的肯定。外部而言，这源于我们国家坚实的经济基础，源于每个小家庭对'美好居住'的向往，共同构成了中国'居住'领域的巨大需求。近期出台了一系列利好政策，支持未来刚性和改善性住房需求的释放，帮助优质开发商恢复流动性并提振市场信心。我们也将尽最大努力，让我们的门店和经纪人网络成为'家'的温暖连接，为客户带来更优质、更多样化的住房及相关服务，为促进房地产市场平稳健康发展、更好满足人民群众住房需求贡献力量。谢谢。接下来，我想请我们的CFO陶总回顾第三季度财务情况。
Tao Xu
感谢Stanley，也感谢各位今天参加我们的电话会议。在详细讨论2022年第三季度财务业绩之前，我想先简要介绍一下近期房地产市场的最新情况。今年第三季度，政策制定者保持了相对宽松的信贷环境，地方政府继续出台因城施策的措施，以更好地满足住房和改善性住房需求。然而，总体来看，整个第三季度支持性政策的频次和力度较第二季度有所减弱。我们还看到，一些重点城市此前出台的强力宽松政策出现了回调。与此同时，多种因素在第三季度干扰了中国房地产市场的复苏。这些因素包括席卷全国大部分地区的热浪、新冠疫情反复、开发商促销活动放缓，以及部分购房者暂停偿还未交付新房项目的按揭贷款。二手房市场保持了温和复苏态势，总交易额（GTV）同比略有上升。新房市场的总交易额降幅也有所收窄，但依然疲软。尽管面临宏观逆风，我们在第三季度的运营效率和盈利能力显著改善。我们的新房交易服务盈利能力以及公司整体毛利率均达到了自2020年上市以来的新高，而我们的应收账款周转天数（DSO）和非公认会计准则（Non-GAAP）运营费用则降至上市以来的新低。这些成果并非一蹴而就。它们是我们面对市场调整，自一年前果断推出一系列成本管理和效率提升措施并迅速坚决执行的结果。它们也体现了我们面对挫折的勇气、管理团队深入一线运营的谦逊与投入，以及我们永不放弃的坚定意志。这些成就进一步激励我们尊重市场规律，回归运营本质，从精细化管理中寻求提升，并继续执行我们的一系列效率、风险控制和成本管理措施。在此背景下，让我们转向第三季度的财务细节。本季度我们的净收入为人民币176亿元，同比降幅收窄至2.8%，环比2022年第二季度增长28%。季度环比收入的改善主要得益于二手房交易收入的增加，因为北京和上海等一线城市被压抑的需求在经历了受疫情影响的第二季度后，于第三季度初转化为更高的销售量。与此同时，其他因素也推动了总净收入的增长。这些因素包括：五月和六月认购量激增后，更多新房收入在第三季度得到确认；我们的'佣金前置'模式推动了新房认购到销售的更快转化；以及我们稳定的货币化能力。具体而言，第三季度我们的二手房交易服务净收入同比增长16.6%，达到人民币72亿元，而2021年同期为人民币61亿元，这主要得益于二手房交易总交易额（GTV）同比增长18.7%，从2021年同期的3782亿元增至4490亿元。第三季度，我们的新房交易服务净收入同比下降31.3%，从2021年同期的113亿元降至78亿元，这主要由于新房交易总交易额（GTV）同比下降36.2%，从2021年同期的4101亿元降至2615亿元。第三季度，我们的家装家居业务净收入为人民币18亿元，而2021年同期为人民币6000万元，这主要因为公司在2022年第二季度完成了对圣都家居装饰有限公司的收购并开始合并其财务业绩，以及家装家居业务总交易额（GTV）的有机增长。第三季度，我们的新兴及其他服务净收入同比增长45.8%，从2021年同期的5.5亿元增至8.01亿元，主要归因于租赁物业管理服务净收入的增加，这部分被金融服务净收入的减少所抵消。第三季度，收入成本同比下降16.3%，从2021年同期的153亿元降至128亿元。毛利润同比增长72.8%，从2021年同期的28亿元增至48亿元。毛利率为27.0%，而2021年同期为15.2%。毛利率的提升主要归因于：a) 收入结构向贡献利润率更高的二手房交易服务倾斜；b) 二手房交易服务贡献利润率提高，得益于二手房交易服务净收入的增加以及链家经纪人固定薪酬成本的下降；c) 新房交易服务贡献利润率提高，原因是高利润率项目数量增加，以及新房交易服务净收入中固定薪酬成本占比相对较低；d) 与2021年同期相比，第三季度门店及其他相关成本占净收入的比例相对较低。第三季度，总运营费用同比下降29.9%，从2021年同期的51亿元降至35亿元。一般及行政费用同比下降26.4%，从2021年同期的24.12亿元降至17.77亿元，主要原因是随着应收账款余额减少，信用减值损失计提减少；随着员工人数减少，人员成本和间接费用减少；以及会议和差旅费用减少；这部分被第三季度相比2021年同期增加的股权激励费用所抵消。第三季度销售及市场费用为12.58亿元，而2021年同期为12.02亿元，主要原因是自2022年第二季度合并圣都财务业绩后，家装家居服务的销售及市场费用增加，这部分被住房交易服务的品牌广告和促销营销费用以及人员成本的减少所抵消。研发费用同比下降51.2%，从2021年同期的10.43亿元降至5.09亿元，主要原因是与2021年同期相比，第三季度研发人员减少导致人员成本和股权激励费用下降。第三季度运营收入为12亿元，而2021年同期运营亏损为23亿元。运营利润率为6.9%，而2021年同期为负12.7%，主要归因于：a) 相对较高的毛利率；b) 总运营费用下降，同时净收入相对平稳，主要由于与2021年同期相比，第三季度进行了人员优化和资源利用效率提升。剔除非公认会计准则项目后，我们第三季度的调整后运营收入为21亿元，而2021年同期调整后运营亏损为14亿元。调整后运营利润率为12.0%，而2021年同期为负7.9%。第三季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为23亿元，而2021年同期为负5.5亿元。第三季度净利润为7.16亿元，而2021年同期净亏损为17.66亿元。剔除非公认会计准则项目后，第三季度调整后净利润为18.88亿元，而2021年同期调整后净亏损为8.88亿元。第三季度归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净利润为7.23亿元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净亏损为17.65亿元。第三季度归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后净利润为18.95亿元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后净亏损为8.87亿元。第三季度，归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每份美国存托凭证（ADS）摊薄净收益为人民币0.60元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每份美国存托凭证（ADS）摊薄净亏损为人民币1.50元。第三季度，归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后每份美国存托凭证（ADS）摊薄净收益为人民币1.57元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后每份美国存托凭证（ADS）摊薄净亏损为人民币0.75元。总而言之，我们的盈利能力显著增强，充分展示了我们强大的执行力和运营能力。在这些进展中，我想强调以下几点财务亮点：首先，我们新房业务的盈利能力和财务健康状况进一步改善。随着我们与更多高利润率项目合作，并优化了固定成本，新房交易服务的贡献利润率在第三季度达到了自上市以来的新高24.9%，较第二季度提升了1.4个百分点。同时，我们有效的风险控制策略帮助改善了财务状况。第三季度新房业务现金回收总额为92.7亿元，该金额已连续五个季度超过新房收入。因此，新房应收账款周转天数（DSO）较第二季度缩短了30天，至第三季度的78天。除了加快回收新增应收账款外，我们还努力回收此前已计提坏账准备的应收账款，这使得我们在第三季度转回了1.95亿元的坏账准备。因此，坏账准备在第三季度未对我们的损益表产生负面影响。这反映了公司采用最审慎会计处理的原则，同时也凸显了我们新房交易服务在促进开发商更好去化和推动房地产市场健康流通方面不可或缺的价值。其次，随着我们持续推进贝壳与圣都的全面融合，我们的家装家居服务在第三季度实现了强劲增长，并开始为公司贡献更多收入。该业务在可比基础上（apple-to-apple basis）创造了18亿元的收入，同比增长超过40%，环比第二季度增长34%。对于北京被窝，第三季度家装家居服务收入同比增长超过90%，毛利率较2021年同期提升了8.3个百分点。在此基础上，北京在第三季度实现了城市层面的运营盈亏平衡。北京在商业模式构建和财务绩效改善方面的进展，为我们探索在全国更大范围内推广提供了可行的路径。第三，每一分钱都很重要。第三季度，我们持续的运营费用优化显现成效，按照公认会计准则（GAAP）财务指标，运营费用同比下降30%至35亿元，推动了盈利能力的恢复。按照非公认会计准则（Non-GAAP），我们的总运营费用同比下降35.6%至27亿元，其中包括转回的1.95亿元坏账准备。第四，我们在第三季度保持了强劲的现金状况和经营现金流。截至9月底，我们的现金及现金等价物余额为772亿元，约合109亿美元。其中，现金、现金等价物、受限现金和短期投资合计余额为575亿元，较第二季度增加了75亿元。我们的长期现金等价物（主要包含在长期投资中）余额为197亿元。第三季度我们的经营现金净流入为20亿元，连续第四个季度保持正值。这一结果证明了我们强大的现金生成能力，在我们看来，这使我们能够很好地应对市场波动和未来的挑战。第五，正如我们此前披露的，我们建立了一项股份回购计划，根据该计划，公司可在12个月内回购最多10亿美元的A类普通股和/或美国存托凭证（ADS）。自9月1日启动该计划以来，截至11月30日，我们已花费总计约1.55亿美元在公开市场回购了约1175万份美国存托凭证（ADS）。尽管市场波动，我们仍继续执行回购计划，这凸显了管理团队对公司长期发展前景的信心以及我们高效的资本配置能力。关于2022年第四季度的指引：我们预计第四季度总净收入将在145亿元至150亿元之间，较2021年同期下降约15.7%至18.5%。这一预测考虑了近期房地产相关政策措施、部分地区新冠疫情反复及防控措施的潜在影响，这些影响仍存在不确定性。这构成了我们基于当前业务状况和市场环境的初步看法，可能会发生变化。最后但同样重要的是，面对市场挑战，我们以卓越的韧性和执行能力迅速积极地应对，并充分证明了我们的运营杠杆效应。我们充裕的现金储备和健康的现金流也为应对外部不确定性提供了安全垫。财务安全和运营效率是我们在应对众多困难和挑战中锻造的能力，这些能力使我们的基本盘保持稳固，并在逆境中强化了我们的可持续运营能力。我们的管理团队始终以身作则，深入一线，尊重每一位服务者的努力和成就，并始终秉持务实和诚信的态度。贝壳的每一位伙伴都在全力以赴，用心投入，从不心存侥幸。挫折转化为勇气，前方的挑战激励我们不断前行。当我们经受住时间的考验，前进的每一步都不会轻松，但我们永远不会停止。坚持下去，我们会变得更好。我们的预先准备好的发言到此结束。现在，我们想开放电话会议，回答大家的问题。主持人，请继续。
Operator
谢谢。第一个问题来自摩根士丹利的Steven Tsai。您的线路已接通。
Steven Tsai
感谢管理层回答我的问题，我的问题是关于市场展望。您能否分享对第四季度新房和二手房市场各自的展望？以及支撑您第四季度收入指引的潜在消费因素是什么？另外，我知道现在可能有点早，但您能否也分享一下对明年市场复苏路径的看法，如果我们透过本季度短期疫情影响来看的话？我这样问是因为一方面，我们看到过去几周出台了许多支持政策。但另一方面，一些二手房销售出现复苏放缓，而二手房供应似乎增长很快，价格也在下行趋势中。所以想了解一下我们应该如何看待明年的复苏路径？
Tao Xu
谢谢Steven，我是陶。首先谈谈第三季度回顾。从宏观角度看，第三季度房地产市场受到多重因素影响，包括全国异常炎热的夏季、部分高线城市疫情反弹、新房断供事件、开发商促销放缓，以及家庭对地缘紧张局势、经济下行和收入预期不确定性的担忧。同时，中央和地方层面的支持政策频率和力度在第三季度有所放缓。第二季度中央和地方政府推出了近100项支持市场复苏的措施和政策，但第三季度只有70项。我们还看到一些重点城市的强力放松政策出现逆转。积极因素的减少和抑制因素的增加共同导致了第三季度住房市场复苏放缓。 在二手房市场方面，尽管面临宏观逆风，第三季度二手房市场复苏加快。中国二手房市场总交易额同比增长6.6%，环比增长8.1%。7月份总交易额实现了过去12个月来的首次同比增长。具体而言，二手房市场在7月达到高点，随后逐月放缓。这一趋势与2018年至2021年第三季度的月度趋势一致。从城市角度看，一线城市受益于疫情管控解除后的积压需求释放，总交易额环比显著增长，而二线和三线城市的表现在第二季度基础上基本持平。其中，济南、苏州等政策支持较多的城市，以及受益于新房需求转移的郑州，在第三季度二手房市场稳步改善，而成都等城市在第三季度末受疫情影响较大。 在新房市场方面，受多重宏观因素影响，5月和6月的新房市场复苏趋势未能延续到第三季度。7月断供事件后，我们的领先指标——新房认购量急剧下降，周环比下降42%，月环比下降26%，并在8月和9月持续下滑。根据国家统计局数据，第三季度新建商品住宅销售面积同比下降21.3%，环比下降7.1%。克而瑞的百强房企数据显示，该期间销售额同比下降33%，且呈现逐月小幅下滑趋势。从城市角度看，根据贝壳研究院数据，今年前9个月，一线城市新房总交易额同比仅下降2%，而二线和三线城市分别下降46%和41%。截至9月底，房价方面，50个重点城市二手房价格已连续13个月下跌，且仍呈下降趋势。9月环比进一步下跌1%，累计跌幅达9%。北京和上海的二手房价格在第三季度创下新高，10月开始小幅调整，而其他大多数城市价格下跌更为明显。房价调整幅度较大的城市大多是过去涨幅较大的城市，如深圳和东莞。 总之，第三季度市场出现了许多意外因素。市场将如何表现还需要进一步观察。关于第四季度展望，自第四季度以来，利好政策持续出台。在需求侧，降低房贷利率、退税、放松首套房认定以降低改善型需求首付比例等政策都对促进市场复苏发挥了作用。为解决开发商流动性危机，中央多个部委推出了支持开发商信贷、债务和股权融资的工具，包括著名的'央行16条措施'。开发商的信贷修复路径日益清晰，这将有助于恢复市场信心。然而，多地持续的疫情爆发和相应的管控措施仍给市场复苏带来巨大压力，并对支持措施产生稀释效应。 对于二手房市场，目前在我们重点关注的32个城市中，北京、郑州、重庆和石家庄超过95%的门店因疫情及相关管控措施受到影响，无法正常运营。广州超过60%的门店受到影响，成都、天津、西安和苏州的疫情形势也在加剧。在上海、沈阳、郑州等城市先前严重爆发期间，交易量在约4至8周内接近为零。因此，我们谨慎假设第四季度约25%的二手房交易将受到疫情影响。然而，与可选消费不同，住房需求很大程度上是刚性的。根据我们的经验，疫情反弹结束后，需求会反弹并在一定程度上得到补充。 新房市场更明显地受到开发商积极促销、政策放松和国庆假期的推动，预计第四季度同比降幅将收窄。10月份，贝壳新房认购数据大幅上升，较9月增长近35%。认购数据通常领先网签约一个月，领先指标的复苏总体上支持第四季度新房市场。尽管民营开发商可能仍会面临债务违约，但第四季度行业债务纾困工作正在不懈推进。 关于公司对2023年的看法，我想说市场趋势将受到多重因素影响，但市场不太可能进一步走弱。房地产政策有进一步放松的空间：在'房住不炒'原则指导下，保持房地产市场平稳发展，支持合理住房需求释放已成为各方共识。从4月底、9月和11月中央发布宽松措施的时机来看，当前市场低迷可能已达到触发更多政策放松的临界点。考虑到房价仍在下跌，交易量仍处低谷，我们预计明年政策支持将增加，尤其是地方政府层面，无论是购房资金支持形式，还是更重要的购房资格进一步放宽。这些将为需求回归和市场稳定奠定基础。 对于其他对市场复苏影响较大的宏观因素，如果：第一，全球经济政治格局不发生重大动荡；第二，国内经济适度增长，疫情得到有效控制，其对经济的影响逐渐缓解；第三，城镇就业率重回正轨，城镇化步伐正常；第四，居民收入预期和消费信心适度恢复；最后，在政策层面，短期内不会急于推出房产税。在上述所有假设下，我们对2023年二手房和新房市场表现预期如下： 二手房市场复苏确定性较强。二手房市场在2021年经历了深度调整，2022年迄今已呈现环比复苏趋势。2022年下半年，大多数城市可能能够恢复到过去五年的月均交易水平。我们预计二手房市场将在2023年继续复苏，并继续受益于新房市场的溢出需求。根据贝壳研究院预测，全国二手房销售总交易额预计将进入温和复苏阶段，明年较2022年同比增长约5%。 关于新房市场，新房市场可能需要更长时间才能看到温和复苏。明年新房市场的复苏将更多地取决于消费者对房地产市场信心的恢复以及支持政策的力度。根据贝壳研究院预测，在更宽松政策的支持下，开发商，尤其是国有和央企，明年将在供应侧加大去化力度，带来交易量的边际改善。然而，对于受疫情影响更深的消费者信心和房价，以及延期交付的新房项目，恢复需要更长时间。今年下半年消费者信心的下降预计将持续到明年上半年，并在2023年下半年开始修复。因此，我们预计2023年新房市场总交易额将基本与今年持平。
Operator
下一个问题来自高盛集团的Timothy Zhao。请提问。
Timothy Zhao
我有两个问题。首先，管理层能否分享一下明年我们链家门店和网络门店扩张计划的展望？目前门店和经纪人的运营效率和净利润水平如何？第三季度我们实现了非常强劲的盈利能力，这意味着门店和经纪人的收入水平正在提升。其次，关于新房销售中国企与民营开发商的构成，我注意到在贝壳平台上，民营开发商仍占新房销售的50%以上。请问民营开发商中的主要客户是哪些？我们看到一些民营开发商也出现债券违约和利息支付延迟的情况？我们是否预期当前应收账款会面临更多风险？
Tao Xu
谢谢，Timothy。关于您的第一个问题，门店和经纪人数量正在稳定，甚至在一些城市开始增长。我们看到门店和经纪人网络规模趋于稳定。自第二季度以来，活跃门店和经纪人数量开始企稳，第三季度活跃门店和经纪人的环比降幅分别收窄至3%和2%。其中，在包括南京、长沙和合肥在内的近30个城市，活跃门店数量环比增长；在包括深圳在内的40个城市，活跃经纪人数量环比增长。短期内无需显著的网络扩张：在近期一轮市场调整后，大量从业者离开了这个行业，我们认为即使市场复苏，他们中的许多人可能也不会回归。因此，展望未来，我们预计短期内整个中介行业的门店数量不会快速增长，我们平台上的门店和经纪人数量在未来几个季度也将保持相对稳定。门店和经纪人生产率的稳步提升促进了业务的有机增长。我们认为提高单店和单经纪人收入是有机增长的关键。行业已从纯粹规模扩张的狂热转向追求精细化、高质量的服务。只有在这样的环境中，那些用心服务客户的供应商才能脱颖而出，并看到他们生活条件的改善。2021年，链家经纪人全国平均收入仍远低于当地平均工资，分别为当地平均工资和中位工资的77%和63%。因此，在保持我们平台上门店和经纪人规模相对稳定的同时，我们希望支持每家高质量门店和每位高质量经纪人增加收入和利润，从而实现我们平台整体业务的高质量和可持续增长。生产率提升已见成效。总体而言，我们实施了一系列策略，包括改革亏损门店、合并为更大门店、促进业务从新房转向存量房以及聚焦重点新房项目。我们坚持关怀经纪人，帮助经纪人和店东穿越周期。尽管我们的努力需要时间才能见效，但我们已观察到平台上门店和经纪人生产率的明显复苏。第三季度，贝壳平台GTV同比下降11%，我们的收入同比下降3%。然而，我们平台上加盟店和连接店的单店佣金收入分别同比增长25%和26%，环比分别增长14%和12%。同时，加盟店和连接店的单经纪人佣金收入同比增长25%，环比增长9%。当然，结构性原因部分解释了这一增长，但总体而言，我们平台上的门店和经纪人收入一直在改善。以郑州为例。由于市场调整，我们在郑州的收入前三季度下降了43%，第三季度同比下降23%。然而，我们在该城市的营业利润率从去年的平均6%大幅上升至第三季度的24%。前三季度营业利润增长69%，第三季度营业利润是去年同期的14倍。在我们整体提升郑州盈利能力的同时，郑州的连接店也在运营和财务表现上取得了显著改善。第三季度，它们的单店佣金收入同比增长57%，环比增长14%。展望2023年，假设市场进入稳步复苏期，我们希望帮助更多经纪人和门店达到'温饱线'以上。关于您的第二个问题，首先，我需要再次强调贝壳的坏账风险极小，主要有三个原因：第一，随着贝壳继续增加与国有和中央所属开发商的合作，它们在我们新房销售中的占比越来越高。第三季度，来自国有和中央所属开发商的新房销售占比进一步环比扩大5%至42%。第二，关于债务危机的新闻报道产生了所谓的'光环效应'，给人留下大多数民营开发商都陷入债务危机的印象，但在现实中，大量地方民营开发商仍然没有危机。与普遍看法相反，这些规模小但健康、杠杆率低的开发商是我们重要的合作伙伴。同时，我们不受集中度风险影响。我们目前服务超过1000家民营开发商，其中只有6家每家贡献超过总销售额的1%。我们地方民营开发商的稳健健康状况以及我们较低的客户集中度，使贝壳能够积极控制风险敞口。我们继续扩大'佣金预付'模式的覆盖范围，特别是在民营企业中，除北京和上海外，来自'佣金预付'模式的收入占民营开发商新房总收入的比例，前三季度已超过32%，9月份达到44%。因此，单个甚至多个民营开发商经营状况的进一步恶化，不会对我们的应收账款回收产生重大影响。第三，我们拥有行业领先的'风控策略'和强大的议价能力：我们在新房风险控制措施上从未松懈，新房应收账款回收是今年的核心KPI。今年，我们继续严格管理DSO，重点在于提前风险检测和预防、收入安全以及历史应收账款的结算。举几个例子：前置风险检测和预防：我们持续迭代开发商风险评估系统，进行前置风险检测和分类。我们还根据不同的风险等级严格管理与开发商的合作。与高风险开发商的合作完全禁止，只有在预付佣金并结清历史应收账款的情况下，才能恢复此类合作。此外，保障新产生的收入：全面扩大'佣金预付'规模以及国有和中央所属开发商的合作比例。另外，我们也尽可能对拖欠账款的高风险开发商采取法律救济措施，以确保应收账款保全。与低风险开发商进行公司对公司合作，就逾期应收账款达成结算协议，以加快历史应收账款的结算。由于第三季度一系列举措，我们的新房销售现金流入达到92.7亿元人民币，环比增长近10%。同时，我们新房应收账款的账面价值降至61.5亿元人民币，应收账款回收周期在第三季度缩短30天至78天。今年前三季度，我们累计新房交易收入达到204亿元人民币，累计现金回收达到264亿元人民币。我们对坏账的会计处理一直是'审慎并计提最大拨备'，几乎所有先前产生违约风险的开发商，其最大应收账款金额都被计提为坏账拨备。同时，我们是开发商产生销售和恢复流动性的有效且不可或缺的渠道，我们继续向先前已计提坏账拨备的开发商催收应收账款。因此，在今年第一季度和第三季度，我们分别能够转回1.15亿元人民币和1.95亿元人民币的坏账拨备。虽然我们累计坏账拨备接近20亿元人民币，覆盖了所有新房应收账款的32%。我们认为这是足够的坏账拨备，未来出现大额一次性坏账拨备的可能性很小。鉴于我们高度分散的业务和严格风控的实施，我们相信我们的新房应收账款将继续变得更加安全，我们新房销售的坏账不会进一步显著恶化。谢谢。
Operator
下一个问题来自中金公司的赵立平。请提问。
Liping Zhao
自第二季度盛都整合以来，公司在家装家居能力方面取得了许多进展，同时与交易业务线的合作也得到了加强。展望未来，该业务的发展战略是什么？您将如何平衡该板块的增长与投资？
Stanley Peng
好的。我是Stanley。感谢您的提问。家装家居行业相对资本密集，面临许多迭代机会，我们对这个需要高度标准化和通过技术进行转型的行业有自己的理解：首先，我们不能急于求成。贝壳和链家花了20年发展才达到今天的规模。家装家居也是如此。我们需要以三年为时间维度来看待业务增长，其起步缓慢并不意味着未来不会达到更高高度。其次，要实现长期增长，我们应该培养必要的能力，解决行业中的主要突出问题。我们观察到行业中有以下需要改变的领域：一、中国目前没有提供卓越家装家居体验的在线服务。二、在产品化方面，针对中国市场量身定制的本土化家装家居产品，行业仍然相对薄弱。三、家装家居服务尚未标准化。四、服务提供商的专业技能需要提升。五、我们需要通过技术、材料、工艺和方法的结构性变革来识别可能的创新领域。面对这些行业问题和机遇，我们需要利用我们的门店经纪人网络流量，提供更多更好的产品。同时，我们需要提升能力以抓住这些机遇，实现长期增长。因此，我们需要在能够让我们提供更多产品并迭代能力以实现长期收益的领域进行坚定而有针对性的投资，而不是为了刺激短期增长和扩大规模而不提升能力进行投资：这就是为什么我们不会大量投放广告，而是投资于服务培训。例如，我们的华桥学院花了数月时间为家装服务提供商开发课程。我们全国的家装经理都需要接受三到四天的全职培训，在此期间，我们会错过收入，但这是我们必须进行的投资。此外，我们不会使用大规模一次性补贴来刺激销售，而是会将资金用于系统开发、在线内容和家装产品研发等方面。我们看到行业中对家装产品的投资不足。未来，我们将进行更精细化的开发和运营，为不同用户群体提供有针对性的产品，例如老旧小区和高档住宅社区的产品。如果我们不投资这些领域，就意味着我们停滞不前，没有为长期增长而努力。这些投资是必要的，因为它们符合我们对未来的愿景和期望。当然，在投资过程中，我们要求业务展现从零到一增长的能力，并培育质量、效率和规模的良性循环。总之，行业中存在充足的机会，因为消费者有需求，我们想要满足这些需求。因此，我们将培养能力并合理利用资源。在我看来，仅仅为了财务收益或短期收入增长而在这个行业进行投资是没有意义的。我们的投资需要推动长期更大的发展。这就是我对您问题的回答。谢谢。
Operator
我们现在即将结束本次电话会议。现在请将会议交给今天的主持人李思婷女士进行闭幕致辞。
Siting Li
再次感谢大家今天的参与。如果您有任何进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳的投资者关系团队。今天的电话会议到此结束，我们期待下个季度再次与您交流。谢谢，再见。
Operator
谢谢。本次电话会议已结束。您现在可以挂断电话。