Operator
大家好，女士们、先生们。感谢各位参加贝壳控股有限公司2022年第二季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于只听模式。今天的电话会议正在录音。现在，我将会议交给今天的主持人，公司投资者关系总监赵先生。请开始，赵先生。
Matthew Zhao
谢谢主持人。大家晚上好，早上好。欢迎参加贝壳控股有限公司（简称贝壳）2022年第二季度业绩电话会议。公司的财务和运营业绩已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站investors.ke.com上。今天参加会议的有：公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况，徐先生将详细介绍公司的财务业绩。在继续之前，我提醒大家注意我们业绩新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。还请注意的是，贝壳的业绩新闻稿和本次电话会议包含对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司的新闻稿，其中包含所有这些非GAAP指标与可比GAAP指标的调节表。最后，除非另有说明，本次电话会议中提到的所有数字均以人民币计。现在，我将会议交给我们的董事长兼首席执行官彭永东先生。请开始，彭先生。
Yongdong Peng
翻译中...
Tao Xu
谢谢Stanley。感谢大家今天参加我们的电话会议。在详细讨论2022年第二季度财务业绩之前，我想先简要介绍一下近期房地产市场的最新情况。过去一个季度，中国出台了多项支持性政策以提振房地产市场需求。这包括中央政府指导央行降低抵押贷款利率，以及全国各线城市推出的宽松措施。房地产市场已显示出一些改善迹象，尤其是二手房市场对政策放松反应迅速。然而，新房市场仍受开发商危机和购房者情绪疲软的影响而阴云笼罩。近期，新冠疫情反复以及未完工新房项目的断供事件扰动了中国房地产市场的复苏进程。不过，我们想说明这些挑战目前并未直接影响贝壳的业务。我们相信政府将妥善解决这些问题，确保房地产项目交付。此外，部分城市新房市场的不确定性可能会将部分需求转移到整个住房市场。凭借我们强大的市场地位和无可比拟的竞争力，我们能够把握需求转移的机会，尽管市场复苏之路仍不平坦。我们已采取具体措施持续扩大市场份额，并最大化我们的优势，包括协作网络和数字化能力以提升运营效率。在此，我们想向在第二季度受公司业务重组影响的员工表示诚挚感谢，感谢他们在过渡期间的奉献精神和专业素养。他们的贡献对公司极为宝贵，并将始终是我们未来发展的动力源泉。此外，由于圣都在4月底完成收购，我们从第二季度起更新了分部报告框架。因此我们更新了业务结构，包括二手房交易服务、新房交易服务、家装家居以及新兴及其他服务，并相应更新了财务指标。 现在来看第二季度的财务详情。我们的净收入从2021年同期的242亿元下降43%至138亿元。然而，这超出了我们指引区间的高端超过30%，并超过了市场共识预期。优于预期的收入主要得益于以下因素：首先，北京和上海市场在4月和5月因疫情封锁后，6月交易量迅速反弹，反弹速度远超此前预期。其次，许多高线城市的二手房市场在政策支持下实现了稳健复苏。这体现在第二季度通过贝壳平台完成的二手房交易GTV环比增长33%。第三，尽管新房市场依然疲软，但我们加强了与优质开发商的合作；第四，我们提升了销售能力，使我们能够抓住开发商冲刺年中销售业绩的机会。然而，净收入的同比下降主要归因于总GTV下降47.6%，从2021年同期的12,208亿元降至6,395亿元。具体而言，我们的二手房交易服务净收入从2021年同期的96亿元下降42.5%至55亿元，主要由于二手房交易GTV从2021年同期的6,520亿元下降39.6%至3,935亿元。我们的新房交易服务净收入从2021年同期的139亿元下降52%至67亿元，主要由于新房交易GTV从2021年同期的4,983亿元下降35.3%至2,227亿元。我们的家装家居净收入为10亿元，而2021年同期为4,300万元，主要由于公司完成了对圣都家装的收购并整合其业务，我们从2022年第二季度开始合并其财务业绩。我们的新兴及其他服务净收入从2021年同期的6.6亿元下降9.6%至5.57亿元，主要由于金融服务净收入下降，这部分被轻托管租赁管理服务净收入的增长所抵消。 收入成本从2021年同期的188亿元下降41.3%至111亿元。毛利润为27亿元，而2021年同期为53亿元。毛利率为19.7%，而2021年同期为22.1%。毛利率下降主要由于与净收入相关的成本占比相对较高，以及第二季度净收入同比下降所致。 运营费用在第二季度保持稳定，为42亿元，与2021年同期持平。一般及行政费用为22.5亿元，而2021年同期为22.02亿元，主要由于股权激励费用增加以及第二季度产生的额外遣散费，这部分被因人员减少而降低的经常性人力成本和间接费用，以及因部分地区新冠疫情爆发而减少的会议和差旅费用所部分抵消。销售及营销费用为11.22亿元，而2021年同期为12.41亿元，主要由于住房交易服务的品牌广告和促销营销费用减少，这部分被圣都的销售及营销费用所抵消。研发费用为7.79亿元，与2021年同期的7.75亿元基本持平，主要由于第二季度产生的额外遣散费，这部分被因研发人员减少而降低的经常性人力成本和股权激励费用所主要抵消。 运营亏损为15.18亿元，而2021年同期运营收入为11.16亿元。运营利润率为负11%，而2021年同期为4.6%，主要由于：一、毛利率相对较低；二、运营费用占净收入比例因净收入下降而上升；三、与2021年同期相比，2022年第二季度产生了4.38亿元的额外遣散成本。 剔除非公认会计准则项目，我们的调整后运营亏损为6.9亿元，而2021年同期调整后运营收入为16.69亿元。调整后运营利润率为负5.0%，而2021年同期为6.9%。调整后EBITDA为负1.04亿元，而2021年同期为25.55亿元。净亏损为18.66亿元，而2021年同期净利润为11.16亿元。剔除非公认会计准则项目，调整后净亏损为6.19亿元，而2021年同期调整后净利润为16.38亿元。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净亏损为18.68亿元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净利润为11.12亿元。调整后归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净亏损为6.22亿元，而2021年同期调整后归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净利润为16.35亿元。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每ADS摊薄净亏损为1.57元，而2021年同期每ADS摊薄净利润为0.93元。调整后归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每ADS摊薄净亏损为0.52元，而2021年同期调整后每ADS摊薄净利润为1.37元。 我们在第二季度保持了强劲的现金状况和充足的流动性。截至6月底，我们的现金、现金等价物、受限现金和短期投资总额为500亿元（约合75亿美元）。我们的长期现金项目余额，包括长期投资，为240亿元（约合36亿美元）。此外，尽管环境充满挑战，我们仍实现了正向经营现金流，第二季度新房服务的现金收入比为1.27，展示了我们强大的现金生成能力。 接下来，我将谈谈我们在运营和资本市场举措方面的最新进展，以及我们对公司财务的近况关注。首先，面对市场逆风，近半数高级总监在过去一个月深入一线，担任经纪人、家装指挥官或其他角色，坚信只有深入一线才能真正理解业务。通过与服务提供者并肩工作，并与客户进行日常互动，我们更深入地理解了如何真正帮助服务提供者提高生产力和安全感，以及更好地满足客户需求。这也让我们能够充分拥抱挑战，为行业创造不可或缺的价值。其次，我们将继续推进成本节约措施，并专注于日常运营效率以提升盈利能力。部分努力体现在新房交易服务贡献利润率的改善上，尽管新房市场依然疲软，但第二季度达到了24%的两年高位。此外，随着我们在第二季度推进组织优化举措，我们为住房交易服务建立了更大的运营杠杆以应对不断变化的市场环境。我们预计住房交易服务的运营费用节约将在今年下半年每个季度达到约3亿至4亿元，运营费用的绝对金额将降至2019年下半年的水平，尽管未来几个季度市场可能复苏。我们相信住房交易服务的盈利能力将在今年下半年逐步恢复。 第三，尽管市场环境严峻，我们将继续投资于我们的两项业务——家装家居服务和贝壳租房服务。特别是，我们将在家装和租房服务上进行必要且充分的投资，这两个领域的总可寻址市场远大于住房交易服务。我们相信这些投资将带来长期经济效益。这些产品从我们的客户中获得了认可，其可靠性已在我们的核心业务中积累。我们已做好准备抓住这些新兴领域不断增长的需求。 第四，我们在8月12日举行的年度股东大会上获得了回购股份的一般授权。据此，我们将在未来12个月内执行最高10亿美元的股份回购计划。这突显了我们对长期增长的信心以及资本配置能力，我们将优先平衡财务灵活性与高效资本结构。 关于2022年第三季度的指引。我们认为，虽然新房市场仍在黑暗中摸索，但二手房市场已看到曙光，并有望在今年下半年实现大规模复苏。基于这些考虑，结合部分地区疫情防控措施的潜在负面影响以及2021年同期的基数效应，我们预计第三季度总收入将在165亿元至170亿元之间，较2021年同期下降约6.1%至8.8%。这一预测反映了我们对当前和初步业务状况及市场条件的看法，这些条件正在开始变化。 最后，我们想强调，房地产市场的复苏已近在眼前。政府政策倾向于支持性，重点满足改善性住房需求。我们将抓住机会进一步提高效率，加强成本管理，更高效地配置资源，平衡风险规避，并在盈利能力和新业务投资之间取得平衡。正如我们一直强调的，房地产市场正在加速从新房市场向存量房市场转变。随着房价企稳，中国人民对更好居住条件的需求增加，改善性住房需求将成为重要驱动力，推动市场持续发展，并衍生出对家装家居、租房服务等一系列服务的需求。我们相信，我们在这些领域的独特能力和扎实布局将使我们能够抓住快速增长的机会，实现长期快速发展。这就是我们一直在做的事情，虽然并不完美，但我们正在路上。 我们的准备发言到此结束。现在我们将开放电话会议接受提问。主持人，请开始。
Operator
谢谢。[操作员说明] 我们的第一个问题来自巴克莱银行的Jiong Shao。您的线路已接通。
Jiong Shao
非常感谢您回答我的问题。如果可以的话，我有几个问题。第一个问题是您在准备好的发言中简要提到了政策放松。我想知道，您能否谈谈从这些政策放松中实际看到的效果，以及对下半年潜在进一步放松政策的任何评论？我的第二个问题是，您在准备好的发言中也强调了现有房屋销售的良好反弹，特别是在上海和北京。您能否谈谈对下半年进一步复苏的预期，或者到目前为止在第三季度看到了什么？非常感谢。
Tao Xu
谢谢，Sharo先生。让我先回答您的第一个问题。在中央政府和央行流动性支持从低线城市向高线城市扩展的有利时机指引下，我们确实看到地方政府持续加大政策松绑力度。自今年年初以来，约220个省市级别的地方政府已放松限制近600次，超过了去年全年发布的400项收紧政策。特别是在4月底政治局会议之后，地方放松政策的出台频率明显加快，从4月到6月每月都超过110次。这些政策旨在确保在市场交易稳定的前提下，促进增长实体的正常发展。 放松措施种类繁多。首先是贷款限制的放松，也包括利率调整。我们监测的103个城市中，首套和二套房贷主流利率在7月分别降至4.35%和5.07%。北京自2017年以来首次出现新贷款利率下调。贷款限制的放松还包括降低首付比例、降低二套房认定标准、放宽住房公积金使用限制等。实施实际放松政策的城市包括苏州、太原、济南和广州。 第二部分是购房限制的放松，包括鼓励城市居民购房、放宽非本地户籍购房限制、为多子女家庭增加购房配额等。这些政策已在南京、包头和唐山等城市实施。 第三部分是补贴激励措施，包括落户补贴、购房补贴、增值税和个人所得税减免等。这类鼓励政策在苏州和长沙等城市实施。在双方推动住房升级的背景下，2022年上半年，深圳等城市通过所谓的"住房合作社"货币补偿方式进行城市更新改造。这些强度更大的宽松政策在郑州和链家等城市实施。 随着多个城市政策的陆续出台，后续复苏的领先指标包括新房源数量、新房客户数量、各类房产工具以及这些城市的中介能力等，也看到2022年下半年交易量区域出现实质性复苏，各阶段继续使用宽松政策支持市场稳步复苏。 仍有大量政策放松空间。2021年是过去12年政策调控的催化剂年，而今年的放松和支持政策正在逐步放宽限制。尽管如此，到6月底，大多数重点二线城市相比过去12年最宽松时期仍有放松空间。在"房住不炒"的基本原则下，特定地区在政策放松的多样性和强度方面仍有很大潜力。中央政府表示鼓励地方政府积极出台政策确保市场稳定。 在近期新房市场利率环境下，7月召开的政治局会议强调要充分有效利用政策工具箱和城市特定政策，支持刚性和改善性住房需求。地方政府要履行责任确保房屋交付，保障民生。 从我们的角度来看，我们认为四线城市有强劲的住房需求和坚实的基本面，其地方财政对房地产的依赖度较低。即使没有政策支持，当地房地产市场也能恢复到健康水平。不过，政策支持方面，预计下半年二线及以下城市将继续出台政策，积极降低风险，恢复市场信心，支持市场交易持续复苏。 关于您的第二个问题。第二季度，许多城市打开政策工具箱，积极使用宽松政策。这些新房市场因此受益，市场情绪有所改善，但总体而言北京和上海受到疫情严重影响。大量被压抑的消费需求开始进入市场，这从单月市场交易量的恢复中可见一斑。 总体而言，根据贝壳研究院数据，第二季度中国新房销售市场GTV环比增长9.8%，同比下降45%。贝壳监测的一系列领先指标，如带看量、新增客户数量和新房源价格指数等，显示市场预期在5月和6月从底部反弹。 6月新房价格方面，一线城市出现小幅同比上涨，而2018年二线城市的价格已恢复到去年同期水平。但目前三四线城市仍在调整中。在不同类型城市中，重点二线城市由于疫情影响较小和政策支持力度大，恢复较快。根据贝壳平台数据，北京和上海的新房销售GTV在5月和6月分别环比增长23%和20%。 6月，除北京和上海外，二手房交易量反弹至2021年交易量的205%，同比降幅收窄至仅2%。成都、苏州、杭州和天津等21个主要城市的交易量在6月超过2021年平均水平。济南、武汉、合肥等城市也已反弹至接近2021年平均水平。预计下半年重点二线城市将很快恢复同比增长，这得益于持续推出的宽松政策和稳定的市场情绪。 至于上海，虽然4月和5月受到疫情影响，但随着疫情得到控制，市场展现出强劲韧性，交易量迅速回升。北京和上海最近一周的交易量已恢复到2021年平均水平，这是非常好的信号。随着疫情造成的压抑需求释放，北京和上海的月度交易量很可能恢复同比增长。从第四季度开始，北京和上海的交易量将进入健康和正常化范围，同时恢复全国房地产市场的信心。 关于全国恢复速度，正如我们反复强调的，中国市场正从新房驱动向二手房驱动过渡。近期，一系列省份新房市场出现的问题将大量需求从新房市场转移到二手房市场，这在许多重点二线城市越来越明显。例如，在武汉，今年上半年二手房交易占总交易量的40%，而2020年约为30%。同样在链家，新房交易比例从2020年的28%增加到2022年上半年的近38%。可以肯定的是，二手房市场将在下半年以更大规模继续复苏。 我们通常将房地产交易周期分为两个阶段：下行周期，包括价格稳定但交易量下降的阶段；上行周期，包括价格稳定但交易量增长的阶段。上半年，二手房市场已开始从底部徘徊转向复苏。虽然一些强势二线城市已逐渐进入复苏阶段，但市场完全恢复可能需要6个月以上时间。 贝壳研究院数据显示，7月整体二手房销售市场实现同比增长。虽然我们的市场暂时受到异常高温超出正常季节性因素的影响，但这不会改变复苏轨迹。我们预计一些弱势二线城市的房价将在第三季度企稳，而三四线及以下城市的房价将在年底前稳定下来。好的，谢谢。
Jiong Shao
非常有帮助。非常感谢，Tao Xu。
Tao Xu
谢谢。
Operator
谢谢。我们的下一个问题来自花旗银行的Harry Cheng。您的线路已接通。
Harry Cheng
[口译] 感谢管理层给予提问机会。我的第一个问题是关于断供和应收账款拨备。从7月份开始，中国多个城市出现了因项目停工而导致的断供现象。管理层能否分享这对公司业务的影响？此外，公司管理层能否向我们更新一下收款情况和应收账款拨备情况？我的第二个问题是询问管理层对当前新房市场的看法，以及今年第二季度政策微调后的市场展望？谢谢。
Yongdong Peng
你好，Harry。我想听听你的看法。让我先回答你的第一个问题。首先，我们要持续重申的是，这是一家银行，而转介费率某种程度上是贝壳为刷卡支付设定的费率，因此需要了解对贝壳的正确影响。大多数遭受抵押贷款奖励困扰的开发商将通过早期所谓的高利率开发商来识别。因此，我们已经为这些相关应收账款计提了充足的坏账准备。其次，关于新房建设和抵押贷款支付，在特殊时期的特殊情况下发生的暂停或事件。我们相信中国政府有足够的能力和决心来解决这个问题。最近，根据我们的观察，多个城市的当地政府已经实施了各种举措来确保项目交付，结果多个存在潜在抵押贷款支付反弹风险的项目恢复了建设。在大多数情况下，购房者暂停抵押贷款支付，业主因新房建设停滞而抗议以促使建设恢复，而不是拒绝支付。我们也相信，在某些抵押贷款支付暂停的情况下，推动地方政府帮助行业和我们度过危机困难，以更快的速度稳定消费者预期，这将有助于行业恢复正常运营。第三，如果抵押贷款支付暂停会影响供应，它确实可能对某些城市的新房市场情绪产生负面影响，并扰乱今年下半年的新房市场复苏。这非常糟糕。然而，由于新房[indiscernible]必须开始建设，这可能会满足新房市场的溢出需求，这可能有利于贝壳，因为我们在新房市场拥有更广泛的存在，并且与新房相比，二手房具有更高的盈利能力。这也在一定程度上抵消了抵押贷款支付暂停对新房市场的负面影响。第四，关于贝壳的新房坏账准备，我们已经为新房应收账款计提了充足的坏账准备。截至第二季度，我们的累计坏账准备余额为人民币22.1亿元，覆盖了相应应收账款原值的31%，特别是对于41个层级成员，包括Sunak[ph]，我们将对其历史无担保应收账款余额累计达人民币13.2亿元的部分，按83%的上限计提坏账准备。我们对这些开发商的应收账款计提了49%的坏账准备，但涉及抗议的累计金额为人民币1.6亿元。因此，对于剩余的低风险开发商，我们也按10%至20%的比例计提了坏账准备。我相信，目前识别出的高坏账准备房地产开发商名单已经涵盖了行业中几乎所有高风险开发商，后续产生大规模坏账准备的可能性很小。在计提充足准备金的同时，我们也持续加强了应收账款的催收措施。在第二季度，我们共收回新房销售应收账款人民币84.5亿元，是本季度新房销售收入人民币66.7亿元的1.27倍。因此，贝壳的新房销售应收账款周转天数也从第一季度的152天缩短至本季度的108天。同时，我们保持了与开发商合作的选择标准和风险控制机制，迭代开发商评级评估模型，优化结算条款和条件，并增加了与开发商合作项目的比例，为后续应收账款回收创造了可变条件。此外，我们将新房应收账款质量纳入各级管理者和绩效考核体系。我们相信，这些举措结合良好，将持续降低我们新房应收账款的终身风险。关于你的第二个问题，我想说的是，今年上半年，全国新房市场疲软，无论是供应端还是需求端，特别是根据国家统计局的数据，新房销售同比下降了36%。而CRIC百强房地产开发商的GTV下降了53.4%。在大多数城市，开发商的投资信心低迷。行业正处于深水区，消费者需求疲软，疫情反复以及抵押贷款支付成本上升。然而，自5月以来，新房市场出现了一些积极变化。第一，多方推动的市场复苏从5月开始，地方政府加大了支持政策。开发商出于半年业绩考虑以及假期催化剂，我们对市场的积极变化和前端数据验证的积极变化持乐观态度。贝壳平台上新房购买意向的数量在5月和6月分别实现了50%和27%的环比连续增长。贝壳在50个设施的新房现场销售指数也连续两个月上升，走出了冰冻区间，并且开发商也积极促销。第二季度的渠道面板流失率环比显著增加。根据国家统计局的数据，6月份新房市场复苏，同比下降幅度现已收窄至23%。下半年新房市场仍存在不确定性。宏观经济和收入证明面临压力。购房者对住房相关开发商的生活品质要求更高，地缘政治局势也面临不确定性，疫情反复、抵押贷款支付成本上升、开发商违约以及新房项目交付的不确定性都在影响市场信心的恢复。某些地区新房需求的过度透支也是新房市场复苏的一个制约因素。行业仍面临巨大的下行压力，新房市场的复苏需要时间。我们期待后续开发商的促销努力和政策要求，以确立复苏轨迹并维持系统效益，未来新房销售在7月和8月出现短期生产不足，开发商年中促销实际上从6月开始有所缓和。同时，中国东南、西南地区持续高温也是一个问题，而且抵押贷款支付暂停也导致8月份新房市场相比6月份出现多重下滑。从9月开始，根据我们的观察和预期，我们预计开发商在目标压力下将再次进入积极促销的新周期。因此，市场更有可能进入我们预期的复苏期，由中央招聘推动。
Harry Cheng
谢谢管理层。
Operator
我们有一个来自摩根士丹利Steven Tsai的问题。您的线路已接通。
Steven Tsai
[口译] 谢谢管理层回答我的问题。我的问题是关于整个创新业务，管理层能否分享业务战略或地理扩张计划的最新进展，以及整合进度的百分比？另外，对于未来几个季度，这项业务是否有任何指引？此外，关于您之前提到的2025或2026年推出的平台模式创新，现在是否有任何时间表更新？内部关注哪些相关里程碑？我们现在处于什么阶段？您认为最大的瓶颈是什么？谢谢。
Yongdong Peng
[口译] 我是彭永东。让我快速回答您的问题。首先，正如我在准备好的发言中提到的，第二季度整个装修家居行业的领先企业组合同比下降超过20%。但我们的家装家居业务实际上同比大幅增长。关于收入方面，我已经提到另一个维度可以描述该业务的是，我们关注从核心业务即住房交易业务带来的推荐率。当我们查看第二季度业绩时，实际上我们看到超过25%的推荐和转化来自住房交易业务，在北京等一些特殊城市，转化率实际上已经达到80%甚至更高，有些表现不佳，对吧？但我们相信仍有巨大空间可以继续发展。总体而言，我们认为客户推荐和从核心业务转化是另一个需要制定计划来实现的维度。因此，当我们展望家装家居业务的未来发展时，我们实际上从四个业务要素或三大原因来看待。首先来自政策方面，我们最近注意到中央政府部门的行动，旨在全国范围内推广所谓的高质量居住，这无疑将为整体行业环境提供额外的政策驱动力。其次，我们关注所谓的产业格局或形态以及与家装家居业务相关的产业关联。我们关注上下游的新前沿，对吧？从下游来看，除了现有房屋的持续装修和服务需求外，我们也注意到新房也有装修需求。因此我们相信这将创造额外的市场机会。从上游来看，我们也关注家装业务本身与家具家居销售业务之间的合作伙伴关系关联。我们相信，凭借家装业务的良好质量，必将为我们的家具家居业务带来进一步繁荣的额外潜力。第三是从消费者角度来看，他们更倾向于一站式服务的全面覆盖，从原先的纯施工服务扩展到全面覆盖的服务，这意味着我们不仅覆盖施工部分，还包括家居装修业务整体，对吧？因此，通过推广这类全面服务，我们也将创造额外机会。展望整个装修家居业务的未来发展，我们相信这三个量化要素以及其他更多决定性和量化要素将展现其特性，对吧？就量化要素而言，首先我们关注规模，因为到目前为止，我们还没有看到中国整个家装家居行业有任何公司能够超过40亿元人民币的规模，对吧？是否可能有一家公司年收入超过100亿元人民币，我们相信这是一个量化要素。其次，正如我之前提到的，是从核心业务到家装家居业务的转化率。我们相信未来，这类客户推荐和转化率将从我们的住房交易业务到家装家居业务超过40%，并将持续增长。这将是第二个量化要素。第三个量化因素是单个家装业务与家具家居销售之间的关联度。从今年年初开始，我们看到关联度约为1.08，但已逐渐增加到大约1.1。我们相信中长期目标将是1.05，对吧？这意味着每1美元的施工收入将带来大约0.5美元的家居家具和家居用品收入，对吧？因此，我们相信可以通过这三个量化因素持续监控。除此之外，我们认为其他非量化因素，正如您提到的，是平台商业模式，对吧？因为如果您回顾我们过去二十年的执行情况，一系列成功的执行。我们在住房交易业务中改进了平台商业模式。因此我们相信，对于家装家居业务，长期目标也肯定能逐渐发展成为平台商业模式，对吧？但在未来几年，特别是未来2到3年，我们相信将专注于我们的核心业务发展。因为我们相信还有很多方面可以继续发展，包括团队材料真实性、交付质量、供应链、设计、线上最终关联以及最终追加销售和营销，或其他类型的线下活动，所有这些方面我们都可以在未来2到3年继续发展并展示坚实进展。因此我们相信，我们不会急于转向平台商业模式。在这段时间内，我们正在努力做的是为核心业务建立更坚实的基础。然后，2到3年后，我们将逐步发展成平台商业模式。这就是您问题的答案。谢谢。交还给主持人。
Operator
下一个问题来自高盛集团的Timothy Zhao。您的线路已接通。
Timothy Zhao
嗨，Stanley。嗨，Tao Xu。感谢回答我的问题。我也有一个关于成本节约的快速问题，我想您提到在下半年，预计每季度节省约3亿至4亿元人民币的成本。能否进一步详细说明这些措施，如何削减成本并提高效率，以及这些措施对未来财务表现会产生什么影响？这将非常有帮助。谢谢。
Yongdong Peng
好的。谢谢，Timothy。正如我在开场白中提到的，我们在第二季度采取了一系列成本节约措施，并专注于提高日常运营的效率和盈利能力。我们取得了有意义的进展，这再次体现了我们组织强大的执行力和运营质量。我们调整了组织结构，并根据不同城市和区域团队的不同情况，调整了初级和高级经纪人的比例。此外，我们在城市层面优先发展新房业务和利润率更高的新房业务。在成本控制方面，我们关闭了亏损门店，通过减少门店和办公空间，这些措施降低了我们的固定成本和费用，同时我们的盈亏平衡点也在持续下降。第二季度，链家的固定成本同比下降超过25%。通过这些措施，预计今年下半年住房交易和服务的运营费用将节省约3亿至4亿元人民币。显然，运营费用的绝对金额将降至2019年下半年的同等水平。通过在第二季度进一步推进组织重组举措，我们在充满挑战的市场环境中，为住房交易服务实现了更大的运营杠杆和盈利能力。例如，我们的圣都业务在6月份首次实现盈利，这是在过去15个月市场非常疲软的情况下取得的。另一个例子是[部分经济适用房]也反映了我们新房业务贡献利润率的改善，尽管新房市场仍然低迷，但第二季度的贡献利润率达到了两年来的高点，约为4%。随着市场在后续季度从第二季度开始复苏，我们相信住房交易和服务的盈利能力将在今年下半年逐步恢复。谢谢。
Operator
我们现在接近本次电话会议的尾声。现在我将把会议交给今天的主持人Matthew Zhao先生做结束语。
Matthew Zhao
好的。谢谢主持人。再次感谢大家今天参加我们的会议。如果您有进一步的问题，请随时通过联系信息联系贝壳的投资者关系团队。谢谢大家，再见。今天的电话会议到此结束，我们期待下个季度再次与大家交流。谢谢大家，再见。
Operator
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接了。