Operator
大家好。感谢各位参加贝壳控股有限公司2024年第一季度业绩电话会议。请注意，今天的电话会议，包括管理层的准备发言和问答环节，都将使用英语进行。会议期间，中文同声传译在另一条线路上提供。如需收听中文版本，您需要拨打中文语言线路。目前所有参会者均处于只听模式。今天的电话会议正在录音。现在我将电话转交给公司投资者关系总监李思婷女士。思婷，请开始。
Siting Li
谢谢主持人。大家晚上好，早上好。欢迎参加贝壳控股（或贝壳）2024年第一季度业绩电话会议。公司的财务和运营结果已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站investors.ke.com上。今天参加会议的有：公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况，徐先生将详细介绍公司的财务业绩。在继续之前，我提醒您参考我们收益新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。另请注意，贝壳的收益新闻稿和本次电话会议包含对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司的新闻稿，其中包含未经审计的非GAAP指标与可比GAAP指标的对账表。最后，除非另有说明，本次电话会议中提到的所有数字均以人民币计。对于今天的电话会议，管理层将主要使用英语。请注意，中文翻译仅为方便起见。如有任何差异，以管理层的原始语言陈述为准。现在，我将电话转交给我们的董事长兼首席执行官彭永东先生。永东，请开始。
Stanley Peng
谢谢，思婷。大家好。感谢各位参加贝壳2024年第一季度业绩电话会议。2024年第一季度，尽管去年同期基数较高，我们平台上的存量房交易量依然保持领先，在74个城市超过新房交易量。存量房交易在15个城市继续实现同比增长。存量房的稳步增长[音频中断]第一季度达到人民币6300亿元，同比下降35%。同时，存量房和新房交易的GTV分别同比下降32%和45%。整体业绩预计将在未来几个季度有所改善。截至第一季度末，我们平台上的活跃门店总数超过42,500家，与去年相比净增近三家实体门店，主要归因于净增门店数量的大幅增加。我们与连接门店积极合作的策略已见成效，武汉、厦门、南京、吉林等城市有更多关键合作伙伴品牌加入。这也表明越来越多的行业伙伴正在寻找提升效率的规则。自2023年第四季度以来，新连接门店的表现也超出了我们的预期。新连接门店的经纪人生产力也带来了积极惊喜，这些门店员工数量较少，相比大型门店更能抵御市场大幅波动。这些小型门店提升了运营效率和社区丰富能力，远超我们的预期。它们的表现也激励我们提升服务能力，以更好地服务多元化类型的门店。经纪人和门店网络的扩展也进一步增强了我们一站式居住服务最基础的基础设施。在经纪人和门店方面，链家上海采用了创新业务模式以实现增长。回顾2022年，我们在上海的房源覆盖率约为35%。这告诉我们，在社区覆盖方面还有改进空间，我们传统的大型门店模式过于笨重且缺乏人情味。我们倡导有限经纪人门店模式。我们是具有强大社区联系和可扩展战略组成部分的门店和服务提供商。多年来，我们探索了许多改进经纪人规模的方法。2023年，链家上海在门店方面发现了更多可能性，探索了大型强店模式下的各种创新实践，引入了近60%来自这些大型门店的社区迷你服务点，我们称之为社区迷你店。这种精简方法包括提供本地便利服务，如在各小型门店或移动服务亭打印，以及在社区中心、购物中心和地铁站等高流量区域设立接待点。通过深化在社区的曝光度并建立紧密的理性存在社区，我们增强了客户和经纪人的安全感。我们实现了更深的社区覆盖，并更好地识别了本地客户需求。2023年，我们对350万目标住宅家庭的覆盖率从2022年的87%上升至95%。我们在上海的房源覆盖率从65%飙升至84%。我们还进行了新的尝试，以增强客户在房屋交易中的体验。在线上运营方面，过去几年新媒体平台的兴起促使更多经纪人利用这些渠道获取和吸引客户。抓住这一趋势，我们平台的经纪人和门店业主也开始使用短视频和直播等工具展示房源、介绍住宅社区并分享房地产知识。尽管有这些早期努力，但缺乏新媒体策略导致客户获取效率不一致。为此，我们在2022年启动了银河计划，孵化和赋能更多经纪人和门店业主通过短视频和直播获取客户。截至今年第一季度末，我们改进后的门店网络已增长至超过12,000家，拥有近3600万粉丝，成为全国最大的房地产MCN网络之一。去年，这些流量促成了数千笔交易。更重要的是，这能更好地满足客户需求。服务提供商可以通过这些新媒体平台与广大受众连接，相比传统的在线方法，为潜在客户提供更公正的互动。这种方法使经纪人在发现更高客户需求方面具有优势，加上房地产内容创作者的涌现。这不仅是一种趋势或技术进步的结果，而是反映了行业内买卖双方经纪人进一步专业化的结果。至于我们的线下运营，我们正在推进一系列直接改善客户体验的服务迭代。这包括与住房公积金直接连接以促进更便捷的访问。我们还实施了增强客户体验的措施，通过提升业务合作伙伴的参与度，如公共监督和控制计划，以增强生态系统治理和整个经纪人运营。以我们在苏州实施的[温思罗普]交易服务模式为例。历史上，客户需要去四个不同的地方完成存量房交易所需的手续，并且经常需要提前预约。这种内部化流程也阻碍了我们确保整个交易过程无缝体验的能力。因此，我们找到了简化这一体验的方法，通过促进苏州政府机构、银行和相关企业之间的合作，以及我们的技术支持。所有这些努力为存量房交易提供了一站式批发服务，涵盖交易资金托管、面对面银行抵押贷款、签约、房屋产权转移、纳税和产权证书连接。随着苏州成功开创了端到端批发交易流程的一站式服务模式。对于存量房，我们计划在更多城市复制其模式，并显著改善未来的客户体验。关于我们新举措中的客户体验，随着我们深入挖掘客户需求并迭代服务产品，仍有充足的改进空间。例如，去年在新房租赁服务中，我们进行了一项涉及10万租户需求的调查，并确定了几个主要痛点，如服务响应延迟、非标准住房、入住后设施问题、换租成本高以及缺乏租约终止保障。作为回应，2023年3月16日，我们升级了服务，包括七项服务：及时维修；家政服务；宽带安装；智能门锁；无忧换租；灵活支付；以及专属奖励。此外，我们还实施了三天有条件退租的消防服务社区、换租保障退租、家庭安全保障、不满意租金差异补偿以及及时押金退还。这些服务福利和保障专门设计用于解决客户最关键的痛点。我们基于该领域的最佳实践创建了标准服务履行流程。结果是标准化服务、履行率、入住三天后高客户满意度和更好的客户推荐率都有了显著改善。我刚才提到的领域揭示了我们过去几个季度一直在准备的一些关键举措。我们正在努力的方向是聚集一群人，以推动更好的前进步伐。这使我们能够驾驭变化的时代。我们正在寻求改进住房交易服务的老化门店模式，提升新举措的质量和效率，并将整体大平台提升到新的高度，努力满足和应对中国住房市场新时代带来的机遇。谢谢。接下来，我想把电话交给我们的首席财务官徐涛，回顾我们第一季度的财务状况。
Tao Xu
谢谢Stanley，也感谢各位的参与。在深入讨论第一季度业绩之前，我想先简要谈谈近期住房市场的一些最新情况。第一季度住房市场同比出现下滑，这主要是由于去年年初动态调整后积压需求的集中释放带来的高基数效应。然而，与典型的第一季度市场表现相比，今年第一季度新房市场相对稳定。部分城市的交易量甚至超过去年同期。这一改善部分归因于城市特定政策的优化，进一步放宽了购房者的资格标准。另一个原因是首次购房者积极入市，这主要受到房贷利率下降和房价调整的推动。这些因素进一步降低了购房周期和成本。与此同时，由于购房者对现房的偏好，更多需求在现房市场得到满足。 转向我们第一季度的业绩表现。我们的营收达到164亿元人民币，而去年同期为203亿元人民币。毛利率为25.2%，去年同期为31.3%。GAAP净利润达到4.32亿元人民币，去年同期为27.5亿元人民币。非GAAP净利润为13.9亿元人民币，去年同期为35.6亿元人民币。 我们第一季度的业绩弱于去年同期，这主要归因于一次性影响带来的高基数效应。部分原因是去年同期积压需求的集中释放。另一个原因是去年第一季度对住房市场的乐观预期持续推高了需求。与此同时，新房市场继续经历低迷。我们认为前两个因素是一次性影响。我们未来的业绩将更好地反映我们的业务运营。 关于第一季度的房屋交易服务，新房和现房市场均出现同比下滑，这主要归因于我之前提到的一次性影响带来的高基数效应。现房交易收入达到57亿元人民币，同比下降37.6%，总交易额(GTV)达到45.32亿元人民币，同比下降31.8%。GTV同比表现优于收入，这主要得益于连接经纪人促成的现房交易服务GTV贡献度更高。收入按净额确认。我们战略性地扩展更多连接门店在推动这一增长中发挥了关键作用。现房交易服务的贡献利润率达到44.5%，环比保持稳定，但同比下降4.6个百分点。这一变化主要是由于链家经纪人数量增长带来的固定劳动力成本增加，以及收入下降带来的负面杠杆影响。 在新房交易服务方面，行业仍处于风险出清阶段，供需动态保持低迷。克而瑞数据显示，今年第一季度百强开发商销售额同比下降近50%。随着我们新房业务运营的持续优化，我们在坚持风险控制准则的同时扩大了渠道合作伙伴关系。第一季度，新房GTV达到1518亿元人民币，同比下降45.4%。新房交易收入为49亿元人民币，同比下降41.5%。收入同比表现优于GTV，这得益于我们强大的变现能力。新房交易服务的贡献利润率为22.3%，环比下降4.1个百分点，同比下降4.8个百分点。这一下降归因于可变佣金率的上升，以及相对稳定的固定劳动力成本和较低收入带来的负面杠杆影响。第一季度，来自国企开发商的佣金收入占比约为49%，保持相对较高水平。 家装家居业务、房屋租赁服务、新兴及其他服务的收入在第一季度同比增长112.9%，占总收入的比例增至35%，较2023年同期上升21.7个百分点。我们的家装家居业务继续快速增长。第一季度，合同销售额达到34亿元人民币，同比增长26.1%。收入达到24亿元人民币，同比增长71.1%。收入增速超过合同销售额增速。这主要是由于去年同期疫情限制解除后积压需求的集中释放，导致合同销售额大幅增长，创造了较高的GTV基数，但由于交付能力不足，去年同期的收入确认较慢，导致收入基数较低。 在第一季度的亮点方面，3月份总合同销售额接近20亿元人民币，同比增长约53%。特别值得注意的是，北京3月份合同销售额创下历史新高，超过4亿元人民币。家装家居业务的贡献利润率为30.6%，同比保持稳定，环比上升2.8个百分点。这主要归因于家具和家居用品毛利率的季度环比回升。来自我们房屋交易服务的合同销售额占比持续增加，第一季度约占GTV总额的51%，同比提高11个百分点。这进一步凸显了我们房屋交易与其他居住服务之间的协同效应。 此外，我们的家装家居业务变得更加多元化。第一季度家具和家居用品销售额达到约9.4亿元人民币，约占合同销售总额的27.8%，较2023年同期提高5.1个百分点。独立于家装套餐的家具和家居用品零售合同销售额在第一季度达到约8.82亿元人民币，约占合同销售总额的26%，较2023年同期提高4.7个百分点。 从今年开始，由于房屋租赁服务业务规模的扩大及其在我们业务中的重要性，我们开始披露该业务的财务数据。该服务收入在第一季度占总收入的比例超过10%。第一季度，我们的房屋租赁服务收入达到26亿元人民币，同比增长189.3%，这主要得益于我们管理租赁单元数量的快速增长。截至第一季度末，我们房屋租赁服务管理的单元数量超过25万套，同比增长159.1%。在我们房屋租赁服务产生的收入中，分散式租赁管理服务收取的租金贡献了超过95%。其他收入来源包括集中式公寓服务、平台流量变现和在线租赁管理服务。 第一季度，我们的新兴及其他服务净收入同比增长85.3%，达到7亿元人民币。 接下来，让我们看看第一季度其他成本和费用情况。我们的门店成本在第一季度总计6.85亿元人民币，与2023年同期相比总体保持稳定。其他成本同比下降20.7%至3.79亿元人民币，主要原因是税费及附加的减少。由于运营杠杆下降，我们的毛利润同比下降35.1%至41亿元人民币，毛利率为25.2%，环比下降0.3个百分点，保持相对稳定。毛利率同比下降6.1个百分点，这主要归因于现房和新房交易贡献利润率的下降，以及现房交易收入占比的减少。毛利率的下降部分被家装家居业务收入占比的增加所抵消。 第一季度，我们的GAAP运营费用总计41亿元人民币，同比增长21.9%，环比下降22.7%。具体而言，行政管理费用同比增长24.5%至20亿元人民币，这主要受家装和房屋交易服务相关人事成本增加的推动。行政管理费用同比增长的主要原因是第一季度计提了约1900万元人民币的坏账准备，而去年同期则转回了约1.27亿元人民币的坏账准备。销售和营销费用同比增长25.5%至16亿元人民币，这主要受家装家居业务快速扩张的推动。我们的研发费用为4.67亿元人民币，与去年第一季度相比仅有轻微变化。 在盈利能力方面，第一季度GAAP运营利润总计1200万元人民币，而2023年同期为29.8亿元人民币。GAAP运营利润率为0.1%，而2023年第一季度为14.7%。非GAAP运营利润达到9.6亿元人民币，而2023年同期为38.3亿元人民币。非GAAP运营利润率为5.9%，而2023年第一季度为18.9%。运营利润率同比下降主要归因于毛利率下降和运营费用率上升。 第一季度GAAP净利润总计4.32亿元人民币，而2023年同期为27.5亿元人民币。非GAAP净利润达到13.9亿元人民币，而2013年同期为35.6亿元人民币。 转向现金流和资产负债表指标。我们在第一季度实现了9.5亿元人民币的净经营现金流出，这主要受第一季度债券支付的季节性影响。此外，第一季度还分配了2.2亿美元用于股票回购。我们的总现金流动性（不包括应付客户存款）达到756亿元人民币。 今年欧盟市场仍然充满挑战。在内部，今年我们将增加战略投资。在这种情况下，我们仍然致力于提升股东回报、优化公司资本结构和改善资本运营。我们的目标是为股东提供持续回报，使他们能够与卖家一起应对经济周期。我们的行动表明我们已经兑现了承诺。在整个2023年，我们分配了约7.9亿美元用于股票回购计划，并最近完成了最终现金股息计划的支付，总计分配了约4亿美元。我们通过回购和股息向股东提供的总回报显著超过了我们的净利润，约占2023年净利润的159%。 2024年，截至5月10日，我们已经分配了约3.44亿美元用于股票回购。回购股份数量约占年初总股本的2%。 今年我们专注于战略投资，以扩大门店网络、加强一线服务提供商的培训、迭代产品技术、升级卡片服务，并改善新兴业务的中后台运营。这些举措需要更高效的财务管理。因此，我们致力于支持业务优化财务资源配置，并努力帮助业务实现长期发展。同时，我们将保持高标准的风险管理和资本配置效率，确保我们的投资在未来产生更好的回报，并为股东创造长期价值。谢谢。
Siting Li
接线员，我们可以进入问答环节了。
Operator
[接线员指示] 您的第一个问题来自中金公司的Sophie Xiaodan Zhang。
Sophie Xiaodan Zhang
我有两个问题。首先，能否请您分享对近期政策以及市场前景的看法？其次，由于房地产中介的客户获取渠道日益多样化，贵公司将如何确保在线流量获取的效率，特别是在新房交易服务方面？开发商已开始将部分销售和营销预算分配到新兴媒体平台。因此我想知道公司是否考虑加大对视频产品或内容的投资，以更好地重新激活已使用的流量。
Tao Xu
关于您的第一个问题，尽管现有住房市场持续进行价格调整，但整体交易量保持相对稳定。部分城市的市场表现甚至超出预期，这使我们对未来现有住房市场持谨慎乐观态度。然而，新房市场在旨在去库存的政策推出后仍略显疲软。我们预计新房市场供应侧的流动性将改善，市场信心将恢复。让我进一步阐述。关于今年的政策，积极政策可分为三类。首先，释放和吸引购买力的政策，如杭州、成都和深圳等城市优化限购政策以及取消最低房贷利率。其次，促进以旧换新和政府收购未售住房以帮助调整库存的政策。第三，优化新房供应的政策，如在高库存地区限制住宅用地供应的指导。这些政策对现有住房市场非常支持。自年初以来，新房GTV基本保持稳定。同时，由于去年一季度积压需求的释放，基数较高，未能匹配。在春节后的三月也显示出复苏，随后在四月出现正常的季节性调整。四月，我们平台上的现有住房交易量并未经历去年同期的快速下降，反而录得同比增长14%。上海、深圳、南京、杭州、长沙、武汉、厦门等城市显示出显著增长。同时，近期趋势表明周交易量现已持续环比下降。五月前三周，我们平台上的新房交易总量同比增长超过20%，而GTV增长超过10%，高于去年同期的较高基数下降水平。与此同时，现有住房价格仍在调整中，市场处于以价换量的状态。从领先指标来看，房屋带看量高于去年平均水平，表明买家积极寻求购房。同时，今年以来，前50个关键城市的房屋挂牌量环比和同比增长率均放缓，不像去年九月在政策进一步放松下出现挂牌量激增。今年没有出现类似情况。总体而言，市场参与者变得更加理性。在交易结构方面，首次购房者的比例短期内有所增加，从约30%上升至约35%。这部分是由于价格调整和宽松政策降低了买家的成本门槛，如通过重新登记解决学区房和居住证等问题。此外，新房预售问题、有效供应不足以及向豪华住房的趋势，将一些首次购房者挤出新房市场。首次购房者进入市场的积极趋势也瞄准了改善型需求链的前端，增加了客户积累和激活。对于新房市场，新房市场供需持续疲软，预期较低。1月至4月，前100名房地产开发商的GTV同比下降约47%，创历史新低。在需求侧，有改善型需求的潜在买家更关注大户型住房。中指数据显示，在关键城市，四室及以上新房单位的比例从2020年的21%增加到今年的25%。此外，其他类型新房的大量需求流入现有住房市场。在供给侧，鉴于新房销售情况，开发商采取逆周期经营策略，从土地拍卖和项目推出中撤回，导致3月底2024年新供应不足且库存水平较高。CRIC进一步数据显示，80个城市新房的平均库存周转期延长至24.4个月。随着政策加强，我们相信新房市场的预期将改善。关于您的第二个问题，今年贝壳的关键重点领域之一是客户前端在线基础设施建设和业务需求获取。过去，我们正式投资解决客户在通过我们的真实房源和以房源为中心的强调主动寻找房屋时遇到的痛点。在当今低迷的市场中，客户有更广泛的选择和更长的决策周期，从客户角度出发变得更加关键。我们旨在提供真实有效的信息，更好地理解和转化客户需求。因此，我们正在更新与客户的连接方式、服务模式以及我们提供的在线内容。关于用户连接方法，以前用户仅在需要时通过APP连接。现在我们增加了主动连接用户的方式，帮助更好地利用内部和外部流量渠道主动接触他们。例如，我们使用直播和短视频，更好地适应用户习惯。在服务模式方面，我们正在使服务提供者而非房屋本身成为客户的第一个在线内容接触点。我们相信只有这样，我们才能更好地探索和理解客户需求，并提供更好的服务。基于这种方法，我们为服务提供者引入了新的在线角色，如主播、选房顾问。这将有助于建立个人品牌并吸引客户。在内容方面，除了销售信息展示外，我们已使内容多样化，包括商业区市场趋势、土地拍卖信息和房产分析。我们提供房产列表和专业购房咨询服务，展示视频和直播。我们的举措之一是银河计划，正如我们董事长在信中采访所述，旨在培养我们平台上的店东和经纪人的新媒体人才，帮助他们通过外部视频平台上的视频展示和直播获取客户，增强经纪人和平台的交易活跃度。目前，贝壳的银河计划已覆盖全国63个城市，赋能总计超过12,000人。网红网络已积累数千万粉丝，超过600名经纪人每人拥有超过10,000名粉丝。2024年第一季度，网红通过新媒体获客实现了总计超过2,000笔住房交易，同比增长103%。我们还为在线网红建立了全面的赋能体系，包括线上和线下课程体系以及导师计划。该系统涵盖了从孵化到长期运营效率高效转化的各个赋能阶段。在内容方面，贝壳的海量住房资源为经纪人提供了强大的内容支持。同时，我们通过多种方法传授经纪人提高在线影响力，如板块分析、房产估值、动态地图和热门工具技能以及版权。我们还根据粉丝数量、转化率和业绩等指标创建账户，匹配流量支持和其他激励机制，为更多主播提供长期回报机会的持续增长。
Operator
下一个问题来自高盛的分析师Timothy Zhao。
Timothy Zhao
我有两个问题。第一个是关于我们对核心家居转型业务的投资。我想知道管理层能否分享一些关于今年投资重点的见解，以及如何评估这些投资的投资回报率？我们之前提到过，今年的一个关键重点是增加连接门店的数量。我想了解最新的进展如何？以及您如何看待增加连接门店数量对现有门店效率的影响？第二个问题是关于新房销售或平台新房GTV的前景，在第一季度相对疲软之后。我想知道您对此有何展望？
Stanley Peng
关于您的第一个问题，今年我们主要专注于住房交易业务的增长，同时提升质量和效率，积极连接更多优质品牌、门店和经纪人是我们主要的投资方向之一。在规模和效率方面，结果都超出了我们的预期。在门店连接方面，自去年9月以来，我们一直在积极将门店连接到我们的网络。截至第一季度末，活跃门店数量较上一季度增长了1.4%。此外，还有超过1,000家新门店，包括第一季度正在筹备开业或已签约的门店。这些新连接门店的90天留存率保持在约98%的高水平。我们的市场渗透率进一步提升，在博鳌和烟台等城市显示出可观的增长。关于效率方面，我们并未降低准入门槛或所谓的牺牲质量来换取这一功能。新门店的平均经纪人数量略低于平台现有门店，但保持稳定增长。新连接门店的效率持续快速提升。自去年9月至今年3月期间连接的其他门店，在运营六个月内，单店平均收入增长了100%。此外，截至3月底，这些新签约门店的单经纪人生产力达到了平台门店的90%以上。我们还观察到，在新连接的门店中，一些小型门店，如家庭经营、约有两名经纪人的门店，由于深厚的社区参与度，表现良好，特别是在资本效率方面。在连接到网络后的三个月内，小型门店的经纪人生产力比同期连接门店的平均经纪人生产力高出15%。这些具有竞争力的小型门店也激励我们进一步连接各类门店，增强我们在平台上服务它们的能力。我们旨在实施更精细的门店分层管理。从投资回报率角度来看，我们也取得了超出预期的投资回报。2023年第四季度新连接的门店在今年3月已实现正投资回报率。在支持规模增长的同时，我们也非常谨慎地执行投资策略。我们主要提供基于绩效的支持，如资金、店面装修和业务发展支持给新连接的门店，而不是增加人员。这确保了投资的灵活性并简化了我们的运营。关于您的第二个问题，新房市场自年初以来一直保持严峻态势。第一季度，我们的新房总交易额达到1,518亿元人民币，同比下降45%，但仍优于市场表现。新房交易收入为49.2亿元人民币，较去年同期下降41.5%。与总交易额相比，降幅较小显示了我们更强的货币化能力。我们相信新房业务将继续展现出更强的韧性和稳健表现。第一季度，我们在多个方面展现了实力。第一，我们在渠道服务运营能力方面取得了重大突破。今年达成战略合作的开发商数量较去年同期增长了20%。这些合作的质量持续改善，因为我们正在扩大对大多数核心和大型国有开发商的覆盖范围。我们已经与前十名开发商中的六家建立了战略合作伙伴关系。这种高水平的深度合作促进了我们的地方团队更积极地追求区域业务扩张。我们在核心运营条款方面也取得了新的突破。这不仅包括过去的战略举措，还包括新的担保支付条款，确保了我们新房业务的现金流改善。基于这些改进，第一季度我们的新房合作项目覆盖率达到55%，同比增长25%。这也带来了更稳定的新房供应。第二，关于我们的渠道销售能力，正如我之前提到的，我们整合了新房和二手房业务，开发了一种创新模式，使消费者更容易用旧房换新房。考虑到客户需求，我们还推出了无忧还款和无忧装修等服务，与开发商、银行等合作，以促进新房销售并解决客户的购房难题。第三，我们也严格遵守风险控制和纪律管理。第一季度，新房应收账款周转天数为69天。佣金预付模式覆盖了总佣金的46%，处于较高水平。来自国有开发商佣金的占比保持在约50%的高位。
Operator
下一个问题来自花旗银行的Griffin Chan。
Griffin Chan
我的问题是关于住房置换政策。整个政府推出了置换政策以支持改善性需求。管理层如何看待这对整体住房需求的影响？作为新房和二手房市场的服务领导者，贝壳将如何参与其中？
Tao Xu
首先关于库存去化，我非常关注所谓的去库存政策的库存减少，这是应对供需动态变化的积极举措。去库存政策自2016年上次实施以来已重新推出。新一轮库存去化努力预计将有助于重新平衡市场供需，改善市场情绪，同时稳定市场价格体系。这也将帮助开发商销售库存并改善流动性，支持新房市场稳定并确保项目状况。政府主导回购住房转为保障性住房也将更好地满足新市民的住房需求。目前，相关配套政策仍在形成阶段。例如，央行将提供3000亿元人民币再贷款支持地方政府收购部分未售住房并将其转为保障性住房。需要更多时间来观察该政策实施的范围和影响。另一个是今年关于去库存的重大政策创新，即鼓励居民以旧换新的举措。这是首次有政策将独立决策与新房市场联系起来。此举旨在刺激交易并促进未来市场稳定。截至目前，已有超过6个城市推出了以旧换新政策，主要分为两类：中介机构主导模式和政府通过补贴或通过国有企业/开发商收购旧房的政府主导模式。关于贝壳的参与机会，我们想说，在这种模式下，我们既是开发商代理，也是购房者和协议的参与者。这将促进旧房出售和新房挂牌。我们一直深入参与并积极推动这一实施。我们于2022年在青岛与开发商和平台上的门店合作，首创了以旧换新模式。这一举措通过激活交易为地方政府带来了创新实践，并启发了其他城市政府和行业协会参考推广青岛模式。在青岛，我们的模式也获得了政府认可和一站式行政服务形式的大力支持。凭借我们在二手房销售方面的强大能力和业主
Operator
下一个问题来自瑞银的John Lam。
John Lam
管理层能否分享一下装饰业务以及窗户家居服务业务的进展情况和亮点？
Stanley Peng
让我谈谈家装家居服务业务。第一季度我们在家装和家居业务方面实现了强劲增长。从规模来看，我们的合同销售额达到34亿元人民币，同比增长26%，收入增长71%达到24亿元人民币。三月份，总合同销售额接近20亿元人民币，同比增长约53%。三月份北京的合同销售额实现了历史性突破。在运营方面，第一季度由房地产经纪人客户推荐带来的合同销售额贡献也创下历史新高。这一成就源于我们获客能力的提升以及交付能力的增强。让我详细说明一下。首先，住房交易与家装服务的更好整合，显著提升了我们的获客能力。2023年，我们调整了组织结构，使每个装修业务单元能够与经纪门店协同工作。新回报的装修业务也帮助了一些房屋交易。客户在房屋交易完成前就能收到家装的初步方案和套餐。我们的一站式居住服务模式已初具雏形。同时，提升获客能力需要强大的交付能力支撑。过去几年我们在交付能力上的巨大投入已经取得成效。例如，本季度平均施工周期降至104天，较去年同期缩短约18天。我们采用了鼓励良性竞争的策略来确保充足的劳动力资源。我们还严格管理关键流程节点，包括提前识别潜在的延期风险，以便在出现广泛延误时快速解决问题。今年，在确保业务规模稳步增长的同时，我们将通过实施门店现场管理服务和在线质量控制，重点提升服务质量。我们的目标是主动预防问题、减少问题发生并提高客户满意度。关于贝壳租房业务，第一季度贝壳租房服务收入达到26.3亿元人民币，同比增长189.3%，主要得益于租赁物业管理服务的SKU直接增加。在我们的省心租模式下，截至本季度末我们管理着超过24万套房源，而去年同期为超过9万套。截至目前，省心租管理的房源总数已接近27万套。截至第一季度末，集中式长租公寓管理的房源数量超过1.1万套，而去年同期约为7,000套。在效率提升和运营率控制方面，省心租模式的入住率同比增长约2.7个百分点，在第一季度末达到96.5%。我们通过扩大低费率省心租模式的覆盖范围并优化物业内的长期运营，显著降低了空置率。同样在第一季度末，我们运营超过六个月的自营公寓入住率同比增长约3.8个百分点，达到94.8%。
Operator
今天的电话会议即将结束。现在我将把话筒交给今天的主持人李思婷女士，请她做结束致辞。
Siting Li
再次感谢大家今天的参与。如果您有任何进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳的投资者关系团队。今天的电话会议到此结束。我们期待下个季度再次与大家交流。谢谢，再见。