Operator
大家好，女士们、先生们。感谢各位参加贝壳控股有限公司2022年第一季度业绩电话会议。[接线员提示] 今天的电话会议正在录音中。现在我将会议交给公司投资者关系总监赵先生。请开始，Matthew。
Matthew Zhao
谢谢接线员。大家晚上好，早上好。欢迎参加贝壳控股有限公司（贝壳）2022年第一季度业绩电话会议。公司的财务和运营业绩已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站investors.ke.com上。今天的电话会议，我们有公司董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况，徐先生将详细介绍我们的财务业绩。在继续之前，我提醒各位注意我们收益新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。还请注意，贝壳的收益新闻稿和本次电话会议包含未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅我们的新闻稿，其中包含所有这些非GAAP指标与可比GAAP指标的调节表。最后，除非另有说明，本次电话会议中提到的所有数字均以人民币计。现在，我将会议交给董事长兼首席执行官彭永东先生。请开始，Stanley。
Stanley Peng
谢谢，Matthew。大家好。感谢参加贝壳2022年第一季度业绩电话会议。回顾第一季度，我们面临着巨大的挑战，主要源于短期不确定性。但这些不确定性丝毫没有动摇我们的信念。我们现在比以往任何时候都更加确信长期市场前景的积极向好、实现目标的前景以及达成目标的路径。我们相信，服务客户、帮助服务者服务客户是我们一切工作的核心。面对多种选择时，我们决心选择那条艰难但正确的道路。市场波动使我们的信念更加真实、更加确定，激励我们反思自身，更重要的是，赋予我们在寒冬中坚韧前行的力量。同时，我们必须保持乐观。长期来看，我们在新房和二手房市场的目标可触达市场将持续稳步增长，更广阔的居住领域将迎来更大的机遇。逆水行舟，勇者胜。在最近一轮大规模的行业调整中，我们团结一致，积极迎接挑战。适者生存，随着能力的扩展、速度的加快和强大的心态，我们信心十足，深知在市场复苏时我们已具备取胜的一切条件。今年，随着市场探底并走向复苏，我们的'一体'——房产交易服务——需要在短期内克服日益增多的困难，专注于为客户和服务者解决问题，并提高效率。我们的'两翼'——家装家居和房屋租赁服务——需要扎根，并以整合和快速发展为主要主题。特别是在我们完成圣都收购之后。我们很高兴已经实现了强大的协同效应，在去年底宣布'一体两翼'战略后取得了初步成果。家装家居服务和房屋租赁服务在疲软的市场趋势下实现强劲增长，进一步坚定了我们执行战略方向的正确信念。接下来，让我们看看2022年第一季度我们在房产交易服务方面的具体进展。我们的房产交易服务仍处于充满挑战的时期。第一季度，由于民营开发商债务危机的压力、政府救助政策的滞后效应以及消费者信心低迷，新房市场持续疲软。与此同时，二手房市场触底复苏的迹象在第一季度末因各地奥密克戎疫情爆发而中断。面对外部环境的动荡，我们必须敬畏市场，迅速行动，并保持专注，极度专注于我们的业务和组织规划。经验告诉我们，一个稳健的战略要求我们专注于最根本的问题——提高经纪人的效率，使他们的服务更加专业，留存率更高；通过保护客户免受风险和不确定性来改善客户体验；加快应收账款回收，利用我们的数据优势优化对开发商的服务，并增强他们对终端用户的理解。通过精简运营和减少可自由支配的投资，我们旨在提高效率和盈利能力。大规模的市场调整影响了行业内的每个人，但也改变了过度竞争的局面。随着战场不再拥挤，我们依然屹立，并有充足的资源回归初心。我们将以时间和耐心，进一步完善客户体验和服务者能力，并依托我们的优势实现可持续发展。第一季度末，贝壳连接门店数量超过45,700家，环比下降10%；活跃门店数量约为43,000家，环比下降5%。随着市场持续探底，我们在平台上新增门店减少，并通过合并加强现有门店。行业从业者数量继续快速下降。第一季度末，我们平台上的经纪人数量为427,000名，活跃经纪人数量为381,000名，均环比下降约6%。活跃门店和经纪人数量较2021年中期的峰值水平分别下降了13%和24%，这符合我们的预期。第二季度的疫情反复可能导致我们平台上的门店和经纪人数量进一步下降。此外，对于链家，我们将继续优化低效和亏损门店，并坚定执行大店模式。这也将影响链家的门店和经纪人数量，但同时将显著提高人均经纪人产能，有助于降低经纪人流失率。第一季度，贝壳App加小程序的月活跃用户总数达到约3,970万，环比增长6%。我们预计随着市场复苏，线上流量将增长。关于二手房交易服务，根据贝壳研究院数据，第一季度全国二手房交易总额同比下降52%，贝壳平台上的二手房交易总额为3,741亿元人民币，同比下降45%，其中二手房交易量下降46%，表现优于整体市场。第一季度，部分重点城市的二手房交易量开始触底，但市场反弹在3月中旬因疫情反复而中断。面对一系列外部不确定性，我们在二手房业务中坚持'效率优先'的原则。首先，我们将通过更精细化和网格化的管理，缩小门店和经纪人的管理单元规模，旨在优化效率并更好地管理协作指标等关键运营指标。其次，我们将增强二手房销售能力，重点关注房源、客户线索和带看等交易中的关键节点。我们将利用大数据和技术能力，寻找我们称之为'贝壳优选'的最佳房源，并在房源维护、带看和成交方面全力以赴。我们还将重构业务线索分发，以提高购房者覆盖率和销售转化率。从技术角度来看，疫情期间更广泛的VR应用提升了我们的效率。自3月中旬上海因疫情封控以来，VR带看和VR房源每周产生的线上线索分别增长了70%和160%以上。这些成就的背后是我们VR技术实现的沉浸式虚拟看房体验，它超越了时空限制。它支持客户、经纪人和销售顾问在共享屏幕上实时互动。与照片、文字或视频相比，VR提供了更直观、更丰富的体验，是部分线下操作的高效替代品，也是我们同行所不具备的能力。今年，链家将率先提升生产力和质量。首先，我们将以效率为导向，提高经纪人的人均产能。此外，我们将优化并关停低绩效门店。高级管理人员必须亲自走进每家门店，参与门店层面的运营。对于客户，我们将强调并履行我们的'安心'服务承诺。我们以效率为导向的战略选择并不意味着我们稀释了信念。由于疫情，上海的房产交易已暂停两个多月。在这个困难时期面对诸多选择，我们没有动摇，坚持保障上海经纪人的全额底薪和福利。将'令人尊重的服务，关爱经纪人'付诸行动，我们将在低回报期坚持，以减少经纪人流失，这将在未来带来高回报。我们相信这是正确的选择，也是我们认为必要的投资。最重要的是，我们将一如既往地坚持'社区友好'的经营理念，投入更多精力进行社区外联和参与，为有需要的人做力所能及的事。自3月疫情爆发以来，我们的经纪人服务社区，成为社区志愿者中的关键团队。仅从4月23日开始，北京链家的志愿者就提供了26,500次疫情防控服务。上海链家超过3,000名经纪人在封控期间志愿在1,854个社区的一线抗击疫情。在苏州等城市，连接品牌和链家的经纪人积极参与志愿服务超过1,900次，协助社区防疫、核酸检测、必需品配送等服务。这些志愿者的工作体现了我们与社区的紧密联系。我们相信，社区服务将为我们的未来提供无限动力，因为更频繁的接触点使我们的门店和经纪人能够真正融入社区。更重要的是，这是我们如何将'服务客户'的信念转化为更实际行动的方式。转向新房交易服务，根据国家统计局数据，第一季度，全国新建商品住宅销售总额同比下降26%，为1999年以来第二大单季度降幅。与此同时，克而瑞百强房企销售额同比下降47.6%。在此背景下，贝壳平台上的新房销售总额为1,927亿元人民币，同比下降44%。第一季度新房市场持续下滑，未见复苏迹象，这一趋势与二手房市场不同。开发商面临的持续债务危机使购房者越来越规避风险，销售缓慢导致开发商的流动性状况进一步恶化。另一方面，土地拍卖价格下降，国有开发商占比持续增加。在当前市场调整期，我们将在规模扩张和风险管理之间取得平衡。首先，我们激励经纪人专注于低风险项目，短期内减少高风险项目合作，同时推进'佣金前置'模式以确保应收账款回收，并加速优质项目去化，共同促进业务良性循环。此外，我们加强了与国有开发商和优质开发商的'企业对企业合作'，以探索良好的增量销售机会。随着我们与合作伙伴共同提升销售标准化、科学化和精细化管理能力，我们致力于共同构建健康的生态系统。除此之外，利用我们独特的全面住宅数据优势，我们正在将触角延伸到行业价值链的前端，开发更多服务和产品，帮助开发商有效提升客户研究、项目评估和销售转化能力。接下来，谈谈我们'两翼'业务的进展和计划。尽管市场逆风，我们的家装家居服务在第一季度实现了显著增长。我们也在4月底完成了对圣都的收购。圣都与贝壳之间产生的协同效应在流量共享、供应链、交付和运营管理方面的显著改善中得到了清晰体现。在这些改进的推动下，按备考口径计算，假设圣都完全并表，第一季度家装家居收入将同比增长54%至8.6亿元人民币。合同销售额将同比增长63%，这得益于平均合同价格上涨8%，以及合同数量增长50%，第一季度合同数量接近6,500份。形成鲜明对比的是，根据中国建筑装饰协会数据，第一季度家装行业总产值同比下降25%至30%。今年，我们的整体战略仍专注于打造一站式家装解决方案，同时继续利用来自房产交易服务的导流，创新新零售模式，并构建更好的家装销售'场'。我们的核心——房产交易服务为家装家居服务提供了强有力的支持。第一季度，来自核心业务的转介客户贡献了家装家居合同销售额的大约23%，几乎全部将增量贡献给我们的收入。我们预计这一比例将在下半年超过30%。在上海和北京，此类转介分别占其合同销售额的77%和75%。我们在主要城市的进展尤其令人振奋。第一季度，上海、武汉、成都和北京的合同销售额分别同比增长约550%、290%、100%和130%。圣都更全面的供应链和庞大的SKU管理也进一步提升了我们的产品多样性和规模，帮助我们实现更高的客户满意度和平均合同价格。未来，我们将利用我们的Home SaaS系统作为供应链管理工具，扩大集中采购规模，在确保供应的同时进一步降低采购成本。在项目交付方面，我们提升了产品的质量和工艺，同时通过线上Home SaaS系统与线下管理相结合，缩短了施工和交付周期。通过系统化、科学化的项目管理，被窝在第一季度的交付周期达到了行业领先的98天。我们的目标是将整体交付周期从年初的130天缩短到年底的120天。同时，我们努力通过'施工管家服务'、智慧工地、客户NPS管理和补偿措施持续提升客户满意度。此外，我们的家居产品收入持续增长。短期内，我们将继续通过家装服务，带动定制家具、家电等高毛利品类的后端销售。第一季度，得益于丰富的SKU和改进的销售联动，圣都和被窝的平均合同价格分别同比增长7%和21%。第一季度家居产品占总合同销售额的10%，在杭州旗舰店则占合同销售额的30%。随着圣都的全面整合，我们的家装家居服务进入了更快速的发展阶段。我们的目标是，在今年下半年某个时候，其月度合同销售额超过10亿元人民币，北京、上海和杭州的月度合同销售额分别超过1亿元。第一季度，我们对贝壳房屋租赁服务的发展思路日益清晰。我们的'轻'托管租赁服务——省心租，在第一季度取得了突破性进展，获取了超过5,000套房源。第一季度，我们的在管房源从3个城市扩展到8个城市，环比增长37%，达到近17,000套。到今年年底，我们的目标是在省心租模式下拥有超过50,000套在管房源。我们相信，我们的省心租模式可以将市场上分散的租赁房源转化为高质量、可靠、专业管理和机构化的长租房源。同时，对于集中式公寓，我们采用'轻'托管运营方式参与的首个青年公寓项目——贝壳新青年公寓，于第一季度在上海徐汇区推出。该项目共有2,978套公寓，月租金低至2,700元人民币，目前入住率已达到98%。3月，我们推出了'暮光'服务保障计划，以保护租客和业主的权益。该系统提供损失补偿，涵盖了佣金、租金、财产和人身安全等最受关注的问题，彻底实现了优质无忧的租赁服务。第一季度，'暮光'在成都和上海开始运营，随后将在更多城市部署。最后，我要感谢所有投资者的支持。贝壳于5月11日通过介绍方式成功在香港交易所主板上市。这代表了我们前进征程的号角，并为我们下一站目的地注入了力量。我们目前面临的巨大不确定性反映了我们业务一直面临的挑战。从链家到贝壳，我们所有的努力都围绕着减少业务的不确定性，并以确定性为行业提供价值。我们用真房源对抗信息的不确定性，通过经纪人合作网络对抗合作的不确定性，通过产品优化对抗客户选择的不确定性。我们通过培训、认证和考核减少服务者能力的不确定性，并通过坚定承诺服务质量来对抗服务的不确定性。我们的组织有一种精神——挑战越大，我们越团结，同时对未来也更有信心。因此，尽管近期的市场变化可能是前所未有的，但它们并没有改变我们作为一个组织的本质，甚至反而增强了我们在既定方向上加速前进的信念。毫无疑问，今年我们正在多个方面经受考验。我们的房产交易服务必须勇敢面对运营中的诸多挑战，而我们的'两翼'必须构建扎实的底层能力并协同作战。整个组织必须果断行动，在保持活力的同时精简成本，实现精益运营。雄关漫道真如铁，而今迈步从头越！我们坚信，当我们克服这些障碍时，我们将变得更强大，拥有新的能力和更低的结构性成本。我们今天采取的步骤将夯实我们的坚实基础，为我们未来十年的发展赋能，并为我们的客户、服务者和股东持续创造价值。接下来，我想把电话交给我们的首席财务官徐涛，请他详细回顾我们第一季度的财务状况。
Tao Xu
感谢Stanley，也感谢各位的参与。在详细讨论2022年第一季度财务业绩之前，我想先简要更新一下近期房地产市场的情况。第一季度，越来越多的城市放宽了购房限制以支持疲软的房地产市场，此前一系列政策以前所未有的频率和强度在2021年下半年将行业推入深度寒冬。这些刺激需求的措施包括补贴、降低首付比例、降低房贷利率以及放宽购房规则。这些宽松措施已带来一些复苏迹象。根据贝壳研究院数据，第一季度二手房交易总额（GTV）环比降幅收窄至16%，而2021年第四季度和第三季度分别为21%和32%，而新房交易依然疲软，因为许多开发商仍面临流动性挑战。第一季度，中国多个城市也出现了COVID-19变异毒株的再次传播，包括上海感染病例激增，并进入全市封锁状态。随着不同程度的出行限制和其他地方性管控措施的实施，我们在这些地区的运营受到了不利影响，当地门店暂时关闭，交易活动受到干扰。然而，正如我们在2020年上半年所经历的，消费者对更高生活品质的需求日益增长。COVID-19疫情爆发后，这种需求变得更加强烈。因此，我们相信被压抑的需求将在可预见的未来随着经济重启而在后续时期释放。4月底，中国最高领导层释放了更多宽松信号以提振经济。政治局会议表示支持完善地方房地产政策并优化开发商预售资金监管规定。我们相信这些支持性政策将重振房地产市场情绪和购房需求，房屋销售应会逐步回升。总而言之，尽管第一季度市场复苏仍呈碎片化且暂时受到COVID-19干扰，整体交易量低迷，但我们能够利用这一机会进一步优化执行，并为未来市场进一步复苏奠定基础，做好更充分的准备。 现在来看第一季度财务详情。我们的净收入从2021年同期的207亿元下降39.4%至125亿元，符合我们指引的高端并超出市场共识预期。下降主要归因于总GTV下降45.2%，从2021年同期的10,696亿元降至5,860亿元，这是由于自2021年下半年以来二手房和新房交易市场GTV持续下行趋势、第一季度某些地区出现COVID-19疫情及相应限制措施，以及去年同期基数相对较高。具体而言，我们的二手房交易服务净收入为62亿元，而2021年同期为102亿元，主要由于二手房交易GTV下降44.5%，从2021年同期的6,734亿元降至3,741亿元。我们的新房交易服务净收入下降40.5%，从2021年同期的99亿元降至59亿元，主要由于新房交易GTV下降43.9%，从2021年同期的3,434亿元降至1,927亿元，这部分被新房交易佣金率的适度上升所抵消。我们的新兴及其他服务净收入为5亿元，而2021年同期为6亿元，主要由于金融服务净收入下降，这部分被家装服务净收入的增长所抵消。 收入成本从2021年同期的159亿元下降35.0%至103亿元。毛利润为22亿元，而2021年同期为48亿元。毛利率为17.7%，而2021年同期为23.3%。毛利率下降主要由于：一、二手房交易贡献利润率较低，源于链家经纪人固定薪酬成本占比相对较高；二、由于第一季度净收入相比2021年同期下降，门店相关成本占净收入比例相对较高。 运营费用从2021年同期的38亿元下降17.5%至31亿元。一般及行政费用为15.28亿元，而2021年同期为21.08亿元，主要由于信用损失拨备和人员成本减少。销售及营销费用为8.61亿元，而2021年同期为10.57亿元，主要由于品牌广告和促销营销活动减少。研发费用为7.49亿元，而2021年同期为6.38亿元，主要由于人员成本增加。 运营亏损为9.18亿元，而2021年同期运营收入为10.13亿元。运营利润率为负7.3%，而2021年同期为4.9%，主要由于：一、毛利率相对较低；二、由于第一季度净收入相比2021年同期下降，总运营费用占净收入比例上升。剔除非GAAP项目，我们的调整后运营亏损为4.50亿元，而2021年同期调整后运营收入为15.64亿元。调整后运营利润率为负3.6%，而2021年同期为7.6%。调整后EBITDA为3.41亿元，而2021年同期为20.15亿元。净亏损为6.20亿元，而2021年同期净利润为10.59亿元。剔除非GAAP项目，调整后净利润为0.28亿元，而2021年同期为15.02亿元。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净亏损为6.18亿元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的净利润为10.59亿元。贝壳控股有限公司调整后净利润为0.29亿元，而2021年同期为15.02亿元。2022年第一季度，归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每ADS摊薄净亏损为0.52元，而2021年同期归属于贝壳控股有限公司普通股股东的每ADS摊薄净利润为0.88元。归属于贝壳控股有限公司普通股股东的调整后每ADS摊薄净利润为0.02元，而2021年同期为1.25元。 接下来，我将谈谈我们在资本市场和运营举措方面的最新进展，以及我们对公司财务的近况关注。首先，贝壳于5月11日通过介绍方式成功在香港交易所主板双重主要上市。与许多其他在美上市中国公司采用的二次上市不同，双重主要上市要求更高的门槛和更严格的程序。即使在我们公司两年后从纽约证券交易所退市的最极端情况下，它也能让我们保持在香港交易所的主要上市地位。同时，与典型的首次公开募股不同，我们通过介绍方式没有发行新股或筹集额外资本，使我们能够避免稀释股东利益。回归上市是我们以充分责任感应对外部不确定性和风险，并保护利益相关者最佳利益的解决方案。 其次，对于我们的'两翼'业务之一——家装家居服务，我们于4月下旬成功完成了对圣都的收购。此次合并将进一步发挥双方各自的优势，使我们能够更快速、大规模地复制我们的模式以赋能行业。圣都自今年5月起将并入我们的财务报表。随着圣都获得贝壳强大资源和支持的推动，我们家装家居服务的收入预计未来将更快增长。 第三，我们最近在5月初进行了人员重组，重点关注中后台。我们在2021年第三季度为金融服务业务执行了类似举措，以更专注于核心业务发展，当时产生了约2.5亿元的遣散费拨备。这一次，由于新房市场复苏的不确定性、某些城市COVID-19疫情的再次出现，以及基于我们对中期市场动态的预测，我们做出了这个非常艰难的选择。这是我们以先发制人方式做出的深刻变革，我们预计第二季度可能产生约4.3亿元的遣散费拨备。通过这次一次性调整，我们相信我们的人员结构将进一步优化，我们能够在艰难的市场环境中更好地开展业务。 第四，我们相信我们强大的现金生成能力和充足的流动性将确保公司能够应对市场周期、COVID-19疫情的影响以及房地产市场复苏相对缓慢带来的不确定影响。截至2022年3月31日，我们的现金、现金等价物、受限现金和短期投资为502亿元，约合79亿美元。我们的长期现金项目余额（主要包括长期投资）为189亿元，约合30亿美元。此外，我们今天还宣布，我们提议建立一项股份回购计划，根据该计划，我们可在12个月内回购最多10亿美元的ADS，前提是获得公司将在股东大会上寻求的股东一般授权。此举彰显了我们对业务基本面和长期增长的信心。 关于2022年第二季度的指引：考虑到住房交易市场仍处于复苏初期，某些地区COVID-19防控措施的潜在负面影响，以及2021年同期的高基数效应，根据贝壳研究院数据，我们预计第二季度二手房整体市场GTV将同比下降超过60%，新房整体市场GTV将同比下降超过50%。基于以上所有考虑，展望2022年第二季度，我们预计总净收入将在100亿元至105亿元之间，较2021年同期下降约56.6%至58.6%。此预测考虑了近期房地产相关政策和措施的潜在影响、某些地区出现COVID-19疫情及相应限制措施的影响（这些因素仍不确定并可能继续对我们的业务产生不利影响），以及公司对业务状况和市场条件的当前和初步看法，所有这些都可能发生变化。 今天，我想重申我们一贯的信念——虽然我们专注于应对短期波动，但我们正投入更多精力发展和投资我们的长期能力，即使这些投资可能需要时间才能实现财务回报。事实上，所需时间越长、难度越大，我们就越兴奋。尽管中国房地产市场去年经历了深度调整，并且今年上半年面临COVID-19疫情带来的不确定性，但我们相信中国终将赢得抗击COVID-19的战役。长期来看，我们也相信，随着长效住房市场机制的建立、持续的城市化趋势、家庭结构的变化、城市群之间的资源流动，以及政府对改善人民居住条件的重视，在蓬勃发展的'更美好的居住'领域，我们有着巨大的探索、转型和升级潜力。从垂直渗透以标准化行业实践和协议开始，再到横向扩张以整合整个行业，一直是我们成功的路径。这可能不是捷径，但这是一条根植于我们'做正确的事'而非'追求速成'文化的道路。我们对此充满信心，因为我们点燃了'一体两翼'战略，并相信我们将为行业和客户带来长期利益。总而言之，我们完全拥抱挑战和变化，并以决心和责任感应对它们。我们将始终保持自我驱动，以我们长期追求的目标——为行业创造不可或缺的价值——为动力。为此，我们将永不止步。 我们的准备发言到此结束。现在我们将开放电话会议回答您的问题。主持人，请继续。
Operator
[操作员说明] 我们的第一个问题来自摩根士丹利的Steven Tsai。
Steven Tsai
[外语] 谢谢管理层回答我的问题。我的问题是关于前景展望。管理层能否与我们分享您对当前市场状况以及本季度至今平台上现有住房和新房销售趋势的看法？此外，疫情不仅对房地产交易市场产生影响，也影响了整体就业和共识情绪。在这种背景下，我们应该如何看待封锁后复苏的时机和轨迹？在第四季度财报电话会议上，您提到预计2022年全年新房市场将同比下降5%至10%，现有住房市场将同比下降超过10%。我想知道这一预期是否有任何变化？谢谢。
Tao Xu
感谢Steven的提问。让我来回答您的问题。自今年年初以来，自上而下的积极政策信号持续释放，特别是房贷利率已连续九个月下降。4月份，全国首套和二套房贷利率达到2019年以来最低水平。LPR和首套房贷利率下调至约4.25%。房贷审批周期也从峰值时的73天降至4月份的29天，创下2019年以来最快的房贷审批周期。城市层面的宽松措施也在持续实施。根据我们的观察，包括郑州、苏州、长沙、武汉等在内的30多个二线城市都已出台了宽松政策。这些政策正在不断升级。宽松措施包括放松限购、降低首付比例和发放购房补贴。这些宽松政策对促进市场交易起到了积极作用，但效果相对有限。我想以郑州为例。3月1日出台了19条稳市措施，这意味着一次性放松了过去两年实施的所有限制性政策。这表明了政府提振市场的重大决心。因此，二手房市场交易量显著回升。然而，由于开发商持续面临流动性危机以及疫情影响，4月份二手房和新房市场均开始走弱。从更广泛的角度看，虽然宽松政策如期实施，但市场仍然疲软，原因如下：例如，深圳、北京和上海等需求最大的城市尚未放松限制性政策。更重要的是，2021年的一系列市场调控措施带来了前所未有的效果，主要失去了一样东西，那就是信心。开发商持续的债务危机使购房者越来越规避风险。经济下行的严重程度和势头也对购房者的预期产生了负面影响，包括对未来收入和风险偏好的预期。不断变化的疫情形势及相应的常态化管控措施进一步加剧了购房者的不确定性，使交易更加困难。具体而言，二手房市场在春节后开始回暖，一季度市场触底，但随后的进一步复苏被疫情打断。根据贝壳研究院数据，一季度全国二手房市场GTV同比下降52%，环比下降16%。价格走势呈现城市分化，一线城市稳步上涨，二三线城市波动。贝壳一季度二手房交易GTV同比下降44.5%。我们的二手房成交量在2月和3月回升，3月环比增长率达到45%，销量恢复到2021年7月的水平。3月中旬以来多地疫情爆发也打断了房地产市场复苏的步伐。关于新房市场趋势，与二手房市场不同。其增长势头持续低迷，预期的春节后回暖未能实现。一季度，克而瑞百强房企GTV同比下降47.6%。根据国家统计局数据，全国新建商品住宅销售GTV同比下降26%，创1999年以来第二大单季度降幅。低线城市同比降幅显著大于高线城市。同样趋势下，贝壳平台新房销售GTV同比下降44%。展望未来，短期内新房市场仍存在诸多不确定性，原因如下：第一是民营开发商持续面临资金紧张；第二是宽松政策见效需要更长时间；第三是消费者更关注这些资金紧张的开发商能否交房以及新建房屋的质量；第四是不断变化的疫情及相应的管控措施。然而，从长期来看，我们仍然相当有信心，因为居民对品质居住的需求仍然非常强劲。我们相信当前的逆风是暂时的，随着宽松政策见效和疫情消退，市场必将复苏，交易将恢复正常。关于您的第二个问题，实际上，今年一季度多个城市疫情反复将对公司上半年业绩产生重大影响。同时，我们将继续监测疫情发展情况，评估对全年业绩的影响。自3月以来，30个一线城市中有超过10个出现疫情反复，并实施了更严格的管控措施。一季度约6%的二手房交易受疫情影响，预计二季度至少有25%的二手房交易将受影响。因此，市场复苏步伐被推迟。在上海及长三角周边城市，一季度约半个月的交易受影响，预计二季度至少有2.5个月的交易将受影响。4月份，上海100%的门店关闭。根据我们的保守估计，上海二季度的交易将几乎停滞。在北京，预计二季度至少有30%的交易将受疫情影响。5月份，我们运营区域内超过60%的门店暂时关闭，约140个社区处于疫情封控或限制状态。15%的新房销售项目因现场工具暂停。然而，我们要重申，住房需求是刚性需求，只会延迟而不会消失，因此我们预计疫情后将迎来市场繁荣。基于2020年初以及最近的经验，封控期间暂停的交易将在疫情消退后完成。在疫情期间锁定这些被压抑的需求，将帮助我们在疫情结束后快速增长，这意味着从更长时间维度看，疫情对我们业务的影响相对较小。我想以深圳为例，该市从3月13日开始封控。随后的两周内，贝壳在深圳的周度二手房销量环比下降65%。然而，在4月封控结束后的两周内，我们的周度销量随后增长了400%。也比封控前两周高出75%，几乎弥补了封控期间的所有交易损失。疫情后需求释放的程度还将取决于各城市地方宽松政策的力度。这是事实，以及购房者的收入预期和其他因素。谢谢Steven。
Operator
下一个问题来自高盛集团的Timothy Zhao。您的线路现已接通。
Timothy Zhao
[外语] 谢谢管理层，祝贺取得非常稳健的业绩。我的问题是关于新房交易业务。管理层能否提供国企与民营开发商在总交易额(GTV)方面的细分数据，以及在佣金率方面的差异？国企集中度提升对贵公司业务有何影响，以及业务模式将如何随之变化？另外，关于应收账款，同样与新房业务相关，管理层是否认为需要进一步计提拨备？我们看到第一季度大幅减少的拨备实际上对一般及行政费用产生了积极影响。谢谢。
Tao Xu
谢谢，Timothy。我来回答你的问题。关于第一个问题，国有和央企开发商的集中度确实在提高。从土地拍卖角度看，一季度国有和央企开发商购买了71%的拍卖土地。从销售角度看，根据贝壳研究院数据，一季度百强开发商GTV中，国有开发商占比28%，环比增长2%，同比增长5%。前十强开发商销售中，国有开发商占比37%，同比增长7%。在贝壳平台上，国有和央企开发商的占比也在增加。国有和央企开发商的GTV占贝壳新房销售的比例已从2020年代初的约20%增至一季度超过25%，环比增长1.3%，同比增长约3%。 关于国有和央企开发商集中度提高对贝壳的影响，我们要强调，无论开发商是国有还是民营，只有两个因素可能影响贝壳：一是相对佣金率，二是坏账风险，这两个因素在很大程度上相互抵消。经纪服务渗透率提升的趋势将保持不变。我想强调这一点，从长远来看，无论开发商是国有还是民营，都面临相同的获客痛点，对销售渠道有同样强烈的依赖。因此，经纪服务渗透率的持续提升是确定的，不会改变。根据贝壳数据，国有和民营开发商的经纪服务渗透率也处于相同水平，且每年都在上升。 决定经纪服务渗透率和佣金率的关键因素是新建项目与终端用户的分离程度。随着城市不断扩张，新土地将越来越远离市中心，这进一步增加了新建项目与终端用户之间的分离。因此，无论开发商是国有还是民营，他们与终端用户缺乏集中度和连接性的问题将持续加剧。在房地产所谓的'黑铁时代'新行业常态下，自建销售渠道已成为悖论。经纪服务仍然是必需品，而贝壳在与销售渠道合作时，我们是首选品牌。这是中国超过1亿家庭的信任和认可。我们能够真正帮助开发商有效连接终端用户并提高销售转化率，这使我们在新行业常态下拥有无可比拟的竞争优势。 关于佣金率，国有开发商的佣金率确实相对较低，其坏账率也较低。因此，国有开发商集中度提高对我们利润率的影响是中性的。国有开发商的平均佣金率比民营开发商低20%，这是因为国有开发商的项目更靠近市中心，导致项目与终端用户的分离程度较低。同时，国有开发商的融资成本相对较低，因此对销售转化的要求不那么迫切。然而，从营业利润角度看，由于国有开发商的应收账款风险相当低，国有开发商的增加有助于降低我们的坏账率，部分抵消了佣金率降低对营业利润的影响。总体而言，国有开发商占比提高对我们利润率的影响相对中性。 关于你的第二个问题，对于贝壳来说，我们始终执行非常审慎的会计处理，对所有账龄较长的应收账款都计提适当的准备金，并及时反映在账目中。因此，在过去几个季度，我们几乎对所有有负面舆论或财务危机的开发商都计提了足够的准备金。 还有一点需要提及的是，5月12日，融创宣布其四笔美元优先票据的利息已逾期。基于会计审慎性原则，我们可能对融创的应收账款计提坏账准备，采用最高的计提比例。截至一季度末，融创的应收账款和其他应收款余额为12亿元人民币，其中7.9亿元有全额抵押。对于剩余的4.15亿元无抵押部分，我们将坏账准备从一季度的20%提高到二季度的85%。因此，融创坏账准备调整对我们二季度损益表的影响可能为2.6亿元人民币。
Operator
下一个问题来自中金公司的赵立平。赵立平，您现在可以提问了。
Liping Zhao
[外语] 感谢管理层回答我的问题。既然盛都从今年4月开始并表，比之前预期要早，能否请您分享一下整合进程，以及考虑到第二季度某些城市收紧的疫情防控措施，今年收入贡献是否有任何更新？谢谢。
Stanley Peng
[外语] 是的，我是Stanley，让我快速回答您的问题。实际上我在准备好的发言中已经提到了一些指标和更新，稍后我会提供更多细节。我想就基本思路给您更多细节，我们真诚相信所有这些运营成果都是基于这些商业理念及其背后的思考。我们坚信，在我们的
Operator
本次电话会议即将结束。现在我将把话筒交回给今天的主持人赵明先生，请他致闭幕词。
Matthew Zhao
谢谢主持人。再次感谢各位今天参与我们的会议。如果您有进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳投资者关系团队。今天的电话会议到此结束，我们期待下个季度再次与各位交流。谢谢大家，再见。
Operator
今天的电话会议到此结束。感谢各位的参与。您现在可以挂断电话了。