Operator
大家好，女士们、先生们。感谢各位参加贝壳控股有限公司2024年第三季度业绩电话会议。请注意，今天的电话会议，包括管理层的准备发言和问答环节，都将使用英语进行。会议期间，中文同声传译将在另一条线路上提供。如需收听中文版本，您需要拨打中文语言线路。目前，所有参会者均处于只听模式。[接线员指示] 今天的电话会议正在录音。现在，我将电话转交给公司投资者关系总监李思婷女士。思婷，请开始。
Siting Li
谢谢接线员。大家晚上好，早上好。欢迎参加贝壳控股（或贝壳）2024年第三季度业绩电话会议。公司的财务和运营结果已于今天早些时候在新闻稿中发布，并公布在公司投资者关系网站investors.ke.com上。今天参加电话会议的有：公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生；以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展；徐先生将详细介绍公司的财务业绩。在继续之前，我提醒您参考我们收益新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。另请注意，贝壳的收益新闻稿和本次电话会议包含对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司的新闻稿，其中包含未经审计的非GAAP指标与可比GAAP指标的对账表。最后，除非另有说明，本次电话会议中提及的所有数字均以人民币计。本次电话会议中提及的与公司所处行业相关的某些统计和其他信息来自各种公开的官方或非官方资源。公司及其任何代表均未独立验证此类数据，这些数据可能涉及多项假设和限制，提醒您不要过分依赖此类信息和估计。对于今天的电话会议，管理层将主要使用英语。请注意，中文翻译仅为方便起见。如有任何差异，以管理层原始语言的陈述为准。现在，我将电话转交给我们的董事长兼首席执行官彭永东先生。永东，请开始。
Stanley Peng
感谢Siting。大家好。感谢各位参加贝壳2024年第三季度业绩电话会议。第三季度，我们继续展现出强劲且可持续的增长势头。尽管市场面临挑战，我们各业务板块均取得了稳健的业绩。第三季度，我们存量房交易业务的GTV达到人民币4,778亿元，同比增长8.8%。根据四大一线城市住建局及房地产协会披露的数据估算，第三季度存量房网签交易总量同比增长约21%，而贝壳平台上的网签量同比增长44%，供参考。新房交易方面，第三季度贝壳平台GTV同比增长18%，达到人民币2,276亿元，表现亮眼，而克而瑞百强房企的新房交易GTV同比下降29%。第三季度，我们的家装家居和房屋租赁服务收入分别同比增长约33%和118%。截至第三季度末，明显的政策转向也推动了市场的强劲反弹。在这个市场周期中，我们越来越确信的一点是长期思维的重要性。我们正逐渐深刻理解长远视角的力量。对于我们的组织而言，生存与发展是我们的核心要务。其中，我们的首要任务是生存——持续经营并蓬勃发展。因此，我们的关注点不仅在于如何度过下一年，更在于如何成为一家能够持续经营30年、50年甚至100年的公司。对公司长寿的最大威胁是僵化、官僚主义以及丧失增长和创新的活力。要真正持久，一家公司需要两样东西。第一是诚信；做正确的事，为社会创造价值。第二是创造力。我们今天迈出的每一步都遵循这些原则；即使困难也要做正确的事，并培育创造力。这就是我们成为一家经得起时间考验的公司的方式。让我分享一下我们如何将这一愿景付诸实践。对于任何大型组织而言，最大的威胁是缺乏增长。我们今年实施的积极主动的业务增长战略已取得显著成效。在规模方面，截至第三季度末，我们平台上的活跃门店数量同比增长14.6%，与去年同期相比净增近6,000家门店。我们现在拥有超过46,800家活跃门店。活跃经纪人数量也增长至超过42万人，这意味着自去年第三季度以来我们增加了24,000名经纪人。我们在新房市场的战略合作现已覆盖所有头部开发商。8月份，来自我们战略合作开发商的新房交易量占我们新房总交易量的26%。我们在提升门店和平台运营效率方面也取得了进展。第三季度，我们平台上（除北京和上海外）的单店平均收入超过了往年同期水平。平台支持人员与一线经纪人的配比也达到了历史新高。我们还保持了稳健的风险控制，并努力追求更高的服务质量。正确的机制对于培育组织的创造力也至关重要。第三季度，我们正式成立了一个小型领导委员会，作为重新思考大型组织治理的创新举措。这是一个确保前瞻性思维和长期视野的治理体系。经过一年的试行，该委员会现已正式成立。它由我们主要业务线的负责人以及财务和人力资源部门的负责人组成：徐万刚、李峰岩、王拥群、徐涛和左东华。委员会将直接向我汇报，负责审慎考虑和规划公司的关键战略和举措。其目标是确保协同领导、明确问责和持续自我反思。通过设计，这种模式汇集了多元视角，帮助我们做出更好的决策，并加强团队的凝聚力。未来，我们将继续完善和推动公司治理机制的创新，以进一步加强我们的领导框架。此外，我们正式任命了新业务的首席执行官。一直担任被窝家装CEO的徐万刚，现在也将领导我们的家装家居业务。王拥群将负责我们的房屋租赁服务业务，并继续担任链家的首席运营官。他们都将向我汇报。这些任命体现了我们应对未来挑战的承诺，以及我们专注于整合资源以实现集团内更大协同效应的决心。经过过去几年的发展，我们的家装家居和房屋租赁服务业务已取得多项关键里程碑。仅在今年前三季度，我们的家装家居业务收入就超过100亿元人民币，覆盖超过45,000个项目。我们的房屋租赁服务业务在前三季度的收入接近100亿元人民币，自如管理的租赁单元数量超过36万套。我衷心感谢我们优秀的团队所取得的这些成就。尽管如此，我们还有更多工作要做。行业中仍存在许多尚未解决的根本性问题。我们将迭代我们的科学管理和其他能力，以解决行业在质量、承诺等方面的根本问题。我们希望几年后当人们谈论这个行业和我们的品牌时，他们会说：你们的质量非常出色。今天，我们正处于这项事业的关键时刻。未来两年，我们将加强我们的核心能力以实现我们的愿景。对于我们的平台生态系统，我们比以往任何时候都更致力于与店东和店长合作。他们是这个低频行业中的高频参与者。我们的首要任务是帮助他们获得更好的回报。如果他们采取长期思维，我们的平台就能实现持久增长。第三季度，我们引入了新的运营机制来支持这一目标。我们推出了门店积分激励计划，奖励那些长期忠于平台、业绩出色、诚信经营并具有创新业务实践的店东。这项举措旨在显著提升店东对我们平台的满意度和忠诚度。第三季度，我们在试点城市向店东发放了约1,800万元人民币等值的现金激励。以我们的试点城市深圳为例。过去两到三年，深圳有超过1,000家新门店加入了我们的网络。在规模增长的同时，这些新门店面临三大挑战：对存量房交易重视不足、家装和租赁等新业务进展缓慢，以及平台内跨店协作薄弱，交易后客户投诉率相对较高。我们在门店积分体系中定制了具体的激励措施，以解决这些问题并激励积极改变。门店现在完成存量房源挂牌交易可获得20%的额外奖励积分。进行非房产交易业务也可获得两到三倍的奖励积分。如果门店加入我们网络时间长，且有合规和协作的历史记录，也会获得单独的奖励积分。店东可以将积分兑换成额外福利。10月份，深圳的店东共获得了249万元人民币等值的激励和93万贝壳币，其中单店最高获得了21万元人民币等值的激励。值得注意的是，平台向店东的利润分成提高了他们的收入，抵消了租赁店面的成本。同时，我们有效解决了三个核心问题。月度存量房交易开始复苏，9月份环比增长12%。第三季度自如租出的单元数量较第二季度增长21%。跨店存量房交易占总交易量的比例达到74.5%，创历史新高。当然，这些指标仅表明短期的成就。更重要的是，我们的目标是利用门店会员积分体系，鼓励店东进行长期思考，与他们分享价值，并在平台上提供清晰的发展路径，推动门店和平台的共同增长。接下来谈谈我们的自营品牌链家，今年我们继续推进其'起飞计划'。我们在市场艰难调整期投资链家的决定，同样根植于我们的长期愿景。首先，链家是我们'一体三翼'战略的基石。在基于可持续运营和持续效率提升的基础上推动链家扩张的同时，保持链家稳固的基本盘至关重要。链家还需要在创新方面引领潮流，成为解决行业挑战、重构组织能力和推动经纪人职业发展的先行者。链家的活跃经纪人数量同比增长近13%，超过[108,000]人（注：原文有(ph)标记，表示可能为电话会议中提及的近似值或需确认的数字）。截至9月底，除北京和上海外，链家经纪人的流失率降至4.4%，较2023年下降0.4个百分点。此外，我们在大店模式方面也持续取得进展，链家全国单店平均经纪人数量攀升至19.2人。截至9月，已有近3,800名链家经理级及以上员工参加了链家大店领导力发展项目培训。为了保持创造力，我们将持续为未来规划新的机遇和可能性。我们不能等到增长放缓才开始创新，也不应陷入自满或仅仅固守已有成果。相反，我们必须提前规划，保持开放心态接纳新想法，并投资于长期战略。话虽如此，我们不会盲目下注。我们行业的每个细分领域都规模庞大，进入任何新领域都需要深入的决策过程。我们的方法包括广泛的预先思考、由专门团队进行的试点试验以及深度参与。在采取任何行动之前，透彻的理解至关重要，我们不急于求成。这是我们探索被窝家装业务机会的根本逻辑。最后，中央政府近期积极的表态以及一系列协调的政策措施旨在支持稳定房地产市场，这极大地鼓舞了我们。自9月底以来，市场的反应强烈且深远。我们现在看到了市场复苏的迹象，无论是成交量还是价格。在经历高低起伏时，我们必须在高峰时保持冷静，在低谷时坚定不移，在起伏之间立足现实，这才是我们找到真正稳定的方式。随着宏观环境改善，我们在市场调整期学到的真理是清晰的：坚持长期主义、保持乐观、培养韧性和团结。这些真理，以及我们在挑战时期所做的勇敢努力，将使我们能够在更有利的环境中走得更远。谢谢。接下来，我想请我们的首席财务官徐涛来回顾我们2024年第三季度的财务情况。
Tao Xu
感谢Stanley，也感谢各位的参与。在我们深入探讨第三季度业绩之前，我想先简要介绍一下房地产市场的最新动态。第三季度市场表现与我们之前的预测基本一致。在5月份密集支持政策推动的脉冲式反弹之后，市场逐渐回落。特别是在9月份，由于高基数效应，市场表现的同比降幅有所扩大。第三季度，二手房市场相对稳定，交易量同比有所增长。这主要归因于购房者对现成二手房的偏好。相比之下，新房市场仍处于筑底阶段，供需疲软，因为解决房地产开发商的债务风险需要时间。截至9月底，中央和地方密集出台了一系列房地产政策。这些政策包括降低利率、降低存量房贷利率，以及统一首套房和二套房的最低首付比例。这些政策进一步刺激了住房需求，鼓励更多人进入市场。同时，其他宏观经济政策如货币政策间接提振了市场信心，从而刺激了市场活跃度。我们非常期待第三季度之后的市场表现。 转向我们第三季度的财务表现。我们的总交易额达到7368亿元人民币，同比增长12.5%。净收入为226亿元人民币，同比增长26.8%。毛利率同比下降4.7个百分点至22.7%。GAAP净利润达到12亿元人民币，同比下降0.2%。非GAAP净利润达到18亿元人民币，同比下降17.5%。非GAAP净利润超出市场预期。 接下来看我们的房屋交易服务。二手房交易收入达到62亿元人民币，同比下降1.4%，环比下降15.2%。交易额为4778亿元人民币，同比增长8.8%，环比下降16.3%。我们的交易额和收入呈现相似的环比下降，使得货币化率保持相对稳定。交易额同比增长超过收入增长，这主要是由于连接经纪人促成的二手房交易额贡献增加。他们的收入按净额记录。二手房交易服务的贡献利润率达到41%，同比下降7.7个百分点，环比下降6.5个百分点。这一下降主要归因于在市场回落情况下，经纪人数量增加和经纪人福利改善导致固定劳动力成本上升。 在新房交易服务方面，尽管市场仍然低迷，但我们在所有指标上都显著跑赢市场。克而瑞数据显示，第三季度百强开发商销售额同比下降约29%，环比下降约27%。相比之下，我们第三季度新房交易额达到2276亿元人民币，同比增长18.4%，环比下降3.3%。这一显著表现，特别是高于行业水平，主要得益于与开发商更深入的合作以及我们精细化运营增强了能力。新房交易收入同比增长30.9%至77亿元人民币，但环比下降2.6%。收入在同比和环比上都优于交易额，再次证明了我们在新房交易中强大而稳定的货币化能力。新房交易服务的贡献利润率同比下降0.4个百分点至24.8%，这主要是由于为构建更和谐的生态系统和更好地奖励经纪人而战略性地增加了可变佣金。环比来看，新房贡献利润率下降0.3个百分点，原因是固定劳动力成本增加。第三季度，来自国企开发商的佣金收入占比上升至58%，预付佣金项目的比例保持在相对较高的44%。 家装家居业务、房屋租赁服务、新兴及其他服务的收入在第三季度同比增长54.3%，占我们总收入的38.3%，创历史新高，较2023年同期飙升6.8个百分点。我们的家装家居业务保持稳定增长。第三季度，合同销售额达到41亿元人民币，同比增长24.6%。收入达到42亿元人民币，同比增长32.6%。收入增长率超过合同销售额增长率，主要得益于更高的交付效率。家装家居业务的贡献利润率达到31.2%，同比上升2.1个百分点，环比基本持平。这主要得益于我们家装业务毛利率的改善。第三季度，家装套餐外的家具和家居零售合同销售额达到约11亿元人民币，占总合同销售额的约28.1%，较2023年同期改善2.1个百分点。 我们的房屋租赁服务业务继续加速增长。第三季度，其收入达到39亿元人民币，同比增长118.4%，这得益于管理租赁单元数量的快速增长。截至第三季度末，我们房屋租赁服务管理的单元数量超过37万套。具体而言，安心租管理的租赁单元数量超过36万套，而去年同期约为16万套。其贡献利润率为4.4%，环比下降1.4个百分点。这主要是由于其季节性导致的佣金费用较高。 第三季度，我们的新兴及其他服务净收入同比下降21.5%[技术困难]以及第三季度的费用。我们的门店成本和其他成本同比和环比基本保持稳定，分别为7.03亿元人民币和5.02亿元人民币。毛利润同比增长5.2%至51亿元人民币。毛利率为22.7%，同比下降4.7个百分点，环比下降5.2个百分点。下降的主要原因是二手房交易服务贡献利润率下降，由固定劳动力成本增加导致。 第三季度，我们的GAAP运营费用为44亿元人民币，同比增长11%，环比下降2.1%。一般及行政费用同比相对稳定，为19亿元人民币，环比下降8.6%。这主要归因于股权激励费用的减少。销售和营销费用同比增长18.6%至19亿元人民币，因为我们投资于家装家居业务的快速扩张，增加了相关的销售和营销费用。环比来看，销售和营销费用增长2.8%，基本保持稳定。我们的研发费用为5.73亿元人民币，同比增长21.5%，环比增长13.6%，主要原因是房屋交易服务研发费用增加以及一些先进研发项目的探索费用增加。 在盈利能力方面，第三季度GAAP运营利润总额为7.27亿元人民币，同比下降20.2%，环比下降63.9%。GAAP运营利润率为3.2%，较2023年第三季度和2024年第二季度分别下降1.9和5.4个百分点。非GAAP运营利润总额为14亿元人民币，较去年同期下降27.7%，环比下降51.5%。非GAAP运营利润率达到6%，较2023年第三季度和2024年第二季度分别下降4.6和6个百分点。运营利润率下降主要是由于毛利率下降。 第三季度GAAP净利润总额为12亿元人民币，同比下降0.2%，环比下降38.5%。非GAAP净利润达到18亿元人民币，同比下降17.5%，环比下降33.8%。 接下来看我们的现金流和资产负债表。第三季度我们实现了4.49亿元人民币的净经营现金流入。第三季度新房应收账款周转天数为47天，这证明了我们有效的风险管理。除了第三季度期间约2.04亿美元用于股票回购外，我们的总现金流动性仍保持在763亿元人民币的高位，这不包括应付客户存款。凭借我们稳健的现金储备，我们继续通过积极的股票回购来回报与我们共同成长的股东，提高资本运营效率，并与投资者分享我们发展的成果。截至第三季度末，我们今年已回购了价值约5.84亿美元的股票，约占公司2023年末总股本的3.3%。我们始终履行回报股东的承诺。自2022年9月启动股票回购计划以来，截至第三季度末，我们已回购了价值约14.9亿美元的股票，约占该计划开始前公司总股本的8.1%。 随着我们的业务更加多元化且规模扩大，我们对资源的合理配置和财务审慎性提出了更高的要求。我们的财务战略是聚焦运营本质，通过严格控制风险门槛和保持健康的现金流，支持我们'一体三翼'业务的增长。对于房屋交易服务，在门店扩张战略的情况下，我们实施了财务会计模块的全面升级。关于我们的家装家居业务，在升级全国集中采购模块的同时，我们进一步提升了业务和财务流程的自动化水平。至于我们的房屋租赁服务，随着业务模式的持续迭代和管理物业数量的快速扩张，我们继续梳理和更新业务和财务流程，以促进业务发展。 无论外部环境如何变化，我们仍然不忘初心，致力于让消费者住得更好、让服务者更有尊严、促进行业进步、构建和谐生态。我们相信，在广阔的市场中，我们将获得巨大的增长潜力，并向一站式居住服务平台迈进。 以上就是我今天准备好的发言。主持人，现在可以开始提问了。
Operator
[操作员指令] 您的第一个问题来自瑞银的John Lam。请提问。
John Lam
[外语] 也许我用英语翻译我的问题。我的问题更多是关于最近的房地产政策。管理层如何看待这项政策与过去的对比？到目前为止，这项政策的效果如何？可持续性如何？另外，需要什么样的市场力量才能实现市场稳定？谢谢。
Tao Xu
谢谢，John。第三季度，我们的市场表现较为平淡。受5月17日政策声明影响，加上夏季淡季因素，二手房市场在7月、8月和9月呈现逐月下滑态势。对于新房市场，CRRC 1200家开发商的总交易额同比降幅在第三季度也逐月恶化，即使在年中季节性改善之后。然而，自9月底政策组合推出以来，全国范围内的二手房和新房交易量均出现激增。一线城市引领了这一趋势。与此同时，随着交易量的大幅增长，房价也显示出暂时企稳的迹象。总体而言，本轮政策驱动的市场复苏力度强于去年8月31日和今年5月17日的前两轮政策。具体来看，本轮政策在范围和强度上都超过了前两轮。不同于以往仅放松限购或房贷条件，本轮政策是由政治局直接启动的一揽子逆周期政策，以应对当前市场经济中的新问题。结合央行更大的信贷支持以及一线城市限购放松的迅速实施，共同推动了市场的优异表现。特别是，政治局会议首次明确强调要遏制房地产市场下滑。这表明国家稳定房地产市场的决心，与之前两轮相比，这导致市场预期出现更强劲的复苏。对于二手房市场，本轮政策后，一、二、三线城市的交易量均显著增加。这与2017年5月政策后仅四线城市出现反弹形成鲜明对比。10月份，我们平台上的二手房交易量创下月度最高水平，同比增长超过17%，环比9月增长60%。值得注意的是，一线城市交易量同比增长超过100%，其中深圳增长超过250%。10月份，深圳日均交易量达到近四年来的最高水平。北京和上海的同比增长也超过120%。二线和三线城市的交易量同比增长超过60%。关于二手房价格，一个积极信号是，由于交易量激增和市场情绪改善，10月份价格环比企稳，微涨0.3%。这较9月份2.1%的跌幅有明显改善，也是自2023年初以来的首次上涨。北京、上海和深圳的价格较9月分别上涨2.2%、2%和0.7%。这主要是由于急于大幅降价出售的房主减少。这一转变反映在价格预期指数上，该指数追踪我们平台上所有挂牌房源价格上调的比例。该指数在今年年初上升后一直徘徊在10以下，最近回升至14。在一线城市，该指数升至19，其中深圳跃升至32，进入相对活跃区间。这一转变表明，提高挂牌价格的房主数量在逐步增加。关于交易结构，市场主要由改善型需求主导，这些购房者此前一直在看房，但处于观望状态。根据贝克研究院的调查，政策出台后，打算快速购房的消费者比例增加了5个百分点。在一线城市，这一比例从17%上升至31%。观望消费者的比例则有所下降。关于新房市场，最新一轮政策也带动了新房市场的反弹。10月份，CRRC 1200家开发商的总交易额环比9月增长73%，同比增长7%。国庆假期期间，我们平台上的新房认购量几乎与整个9月份的认购水平持平。新房市场的环比反弹幅度大于二手房市场。一个原因是9月份的基数较低。另一个原因是新政策缓解了消费者对房屋交付问题的担忧，开发商在国庆假期的积极促销也有助于提升新政策效果并加速销售。关于未来市场展望，鉴于本轮政策比以往范围更广、力度更大，其对房地产市场的效应预计将更为持久。值得注意的是，自10月以来直至11月的前两周，平台上的周度二手房交易量一直稳定在高位，显示出强劲的短期势头。我们预计第四季度市场将相对稳定。对于二手房价格，短期内将保持稳定，但其可持续性仍需观察。然而，除了提振市场情绪外，经济基本面的复苏对于确保房地产市场触底反弹至关重要。这有赖于加强政策力度，并关注整体市场经济的改善。除了刺激住房需求的政策外，进一步推出供给侧措施，如支持开发商和去库存，将有助于重新平衡新房市场的供需关系并振兴行业。持续对实体经济有利的政策也将为居民收入预期和购买力提供更大支持，从根本上稳定房地产市场。谢谢。
Operator
谢谢。下一个问题来自高盛集团的Timothy Zhao。请提问。
Timothy Zhao
好的。谢谢管理层回答我的问题。我的问题是关于贵公司的家装家居业务。我们看到9月份二手房和新房市场的房屋交易都出现了复苏迹象，我们应该如何看待家装业务的增长前景？能否分享该业务线近期的一些进展，比如你们是如何提升运营效率的？谢谢。
Tao Xu
感谢Timothy。第三季度，我们的家装和家具业务实现了稳健增长。全面来看，我们的合同销售额达到41亿元人民币，同比增长约25%，营收增至42亿元人民币，同比增长33%。北京、广州、郑州和南昌等城市表现尤为突出，合同销售额均实现了超过50%的同比增长。关于盈利能力，第三季度家装业务贡献利润率达到31.2%，较去年同期有所改善。这主要得益于以下因素。首先，我们专注于重塑运营管理。由于家装施工涉及众多复杂环节，我们对每个阶段进行全面审查，以确定需要改进的关键领域。例如，我们会注意到材料过剩问题。我们迅速调整施工问题，并加强内部控制以最大限度减少材料浪费。我们还在初始设计阶段持续更新产品套餐。我们仔细分析每类产品的成本和施工标准，运行盈利模型，确保每个套餐在初始开发阶段都能实现合理的毛利率。此外，我们提高了集中采购比例。对于授权程度高的产品，我们在集团层面扩大集中采购规模。本季度（第三季度）维护补充材料的集中采购比例均超过30%，而第二季度这一比例超过20%。随着家装业务快速响应，我们不仅增加了现有产品的采购量，还重新协商单价以反映我们更大的规模。在加强盈利能力管理的同时，我们也持续专注于改进运营流程和模式，以提升质量和提高客户满意度。在工期管理方面，我们通过优化工作流程和调度效率进一步缩短了施工周期。这使得基础施工和初步材料的综合工期在第三季度平均约为99.5天，而去年同期为109.3天。关于售后服务，在实施优先维护服务的同时，我们在全国范围内响应了内部售后服务团队。我们的售后服务团队从去年年底的200多人增长到今年9月底的500多人。该团队远程细致地处理客户维修需求，进一步提升了客户满意度。在我们家装业务的质量、规模和效率模式中，质量仍然是核心，我们将继续迭代和投资于基础设施建设及能力提升，以加强质量基础，这对于我们未来保持竞争力至关重要。谢谢。
Operator
谢谢。下一个问题来自花旗银行的Griffin Chan。请提问。
Griffin Chan
[外语] 我是花旗银行的Griffin。我会自己翻译我的问题。贝壳在二手房和新房业务上都跑赢了市场。管理层是否有信心维持这种超越市场的表现？此外，德佑今年一直在积极扩张门店。管理层能否分享一下未来的计划？谢谢。
Tao Xu
谢谢，Griffin。今年，我们聚焦于合真与门店层级扩张及生态系统发展，并积极加强与开发商在新房业务方面的高层次合作。这些努力都取得了回报，使我们能够持续跑赢市场。关于平台规模化方面，我们的经纪门店网络持续响应。截至第三季度末，我们平台上活跃的非链家门店总数超过41,000家，活跃的非链家经纪人数量为315,000名，同比分别增长16%和4%。我们为品牌提供健身套餐、分期付款计划和其他支持，以吸引他们加入我们的网络。在波动的市场中，我们平台的客户资源触达、广泛的合作网络、专业赋能以及新房和家装等多元化服务对[南诺克]（音）以外的门店具有更强的吸引力。我们在门店功能方面的投资回报保持良好。从平台角度来看，截至9月底，今年第一季度新接入的门店已实现正投资回报率，所有区域均覆盖了成本。随着我们在连接门店方面取得稳步进展，今年下半年我们进一步将策略从连接小型分散的社区门店转向大型门店。相应地，我们提高了门店平均经纪人数量门槛、业绩要求和激励措施。我们的目标是吸引更多优质门店加入贝壳，以提升整体规模和效率。关于门店网络运营，我们将在每个商业区层面采取更精细化的策略。对于网络覆盖完善的区域，我们更注重生态系统优化。我们通过一系列平台福利和支持措施帮助门店业主和经纪人保留更多收入。这些商业区的存量生产力是其他商业区的1.2倍。在我们门店合作不足的区域，我们专注于目标管理和通过平台数据分析、问题诊断以及与门店业主或治理委员会参与相结合的策略支持进行赋能。我们推动聚焦核心房源、增强销售转化并促进门店间合作。在网络覆盖不足的区域，我们积极通过各类门店功能包连接新门店。对于现有门店，我们在第三季度试点了一个基于积分的激励系统，以提升效率并优化我们的生态系统。该系统本质上是门店业主的会员计划，平台通过该计划回馈收益，作为对优秀门店的激励。这旨在实现平台与门店之间的价值共享和共赢。在第三季度的9个试点城市中，平台向门店业主发放了相当于超过1,800万美元的现金福利，30%的门店获得了此项奖励。该激励系统将为我们的住房交易业务运营带来更多灵活性，同时激励门店业主更积极地参与我们的新业务，包括装修和租赁。在我们的新房业务方面，我们继续跑赢行业。第三季度，我们的新房GTV达到2,276亿元人民币，同比增长18.4%，而慈善头部开发商的GTV下降了29%。与此同时，我们的多渠道费率在第三季度持续增长。佣金收入在我们新房业务中的比例，我们的业绩增长主要来自新房业务项目数量的持续增加，第三季度达到超过8,000个的高点。9月份，我们新房项目数量占我们运营城市所有新房项目的64%（不包括北京和上海），而去年同期为53%。这是开发商对我们销售能力认可度提高以及我们积极回应合作努力的结果。我们继续在新战略合作方面取得突破。我们已经覆盖了前10大开发商中的7家。战略合作不同于单一项目合作，后者通常以双方竞争关系为特征。在战略合作中，双方作为合作伙伴共同努力，增强相互理解。我们向企业合作伙伴通报我们经纪人的运营和需求、市场动态以及我们平台在利润渠道之外提供的额外服务和价值。通过在房地产公司自上而下推广这种合作模式，我们克服了城市级项目谈判中的困难，从而获得了更多企业项目。通过战略合作，我们也能更好地保护经纪人权益。例如，我们将客户隐私号码保护和公平保护期纳入战略合作框架，以促进公平合作。此外，我们加强业务行为治理以提高运营透明度，让开发商在与我们合作时更加放心。我们稳定的货币化和应收账款回收也激励经纪人更积极地参与新房销售，从而推动我们的新房销售增长。同时，经纪人的运营生态系统持续改善，客户隐私号码保护的渗透率在第三季度上升至[67%]（音），较第二季度有所提高，为经纪人带来更多安全感，这也提高了我们新房销售的认知度。谢谢。
Operator
谢谢。下一个问题来自杰富瑞的Thomas Chong。请提问。
Thomas Chong
[外语] 感谢管理层回答我的问题。我的问题是关于我们的房屋租赁业务。我们看到我们的KFC租金正在快速增长。虽然这项业务在运营方面需要大量投入，管理层能否分享一下我们在运营方面与其他公司有何不同？谢谢。
Tao Xu
感谢Thomas。第三季度，我们的房屋租赁服务收入达到39.4亿元人民币，同比增长118.4%。这主要得益于我们管理下的房屋单元数量持续增加。截至第三季度末，我们通过无忧租模块管理的单元数量超过36万套，而去年同期为超过16万套。由于季节性因素，第三季度房屋租赁服务的贡献利润率环比略有下降。在7-8月的夏季旺季，我们的无忧租业务在单元规模和入住率方面快速增长，这增加了渠道推荐佣金和相关人员成本，从而影响了贡献利润率。排除季节性影响，该品类从1月到9月的核心指标同比显著改善。我们专注于质量和效率的运营取得了良好成果。在改善客户服务方面，我们提供搬家前检查、标准化交接服务和租户侧房产过户服务，累计服务次数超过97万次，为租户提供了一系列核心增值保障。同时，我们集中管理两类物业经理——租户服务经理和物业服务经理，实现集中赋能和标准化服务。这增强了我们的租后服务能力和质量，同时也导致客户投诉率持续下降。在运营效率方面，我们继续提高续租比例，这有助于减少与重新挂牌和寻找新租户相关的渠道成本。我们通过改善租后服务实现了这一目标，从而提高了租户满意度和用户留存率。同时，我们积极在租约到期前与租户沟通续租事宜，从而提高续租率。截至第三季度末，续租率约为52%，而去年同期为48%。关于因空置产生的管理租金成本，我们通过精细化运营缩短了房产出租所需天数。第二次出租所需时间从年初的14.7天减少到第三季度末的7.5天。我们还继续优化和升级产品模块。我们无空置期的新产品模块覆盖率在第三季度持续上升。这种模式增强了我们应对租金价格波动的韧性，并降低了空置成本。我们新的无忧租产品模块的单位押金成本也有所下降。这主要得益于首次出租成功率提高，从去年同期的76%上升到第三季度末的82%，这得益于更高的人员活跃度。我们继续建设自己的租赁入住团队，提高了租赁效率，同时保持总体成本低于渠道成本。截至第三季度末，该团队的租赁入住贡献率达到19%，较去年同期上升5个百分点。此外，关于第三季度运营，我们采取了针对性措施，分别在淡季和旺季确保业务的健康与效率。基于角色对服务提供商的专业化策略显著提升了我们的效率，带来了大规模增长和增量利润率。特别是在7-8月的旺季，单位人员生产力和入住率同比显著改善。自9月进入淡季以来，我们实施了多项策略，包括通过自建团队和中介加强租赁入住组合，使用各种营销方法针对目标客户提高其生产力，持续管理续租和第二次租赁预售，并重点关注房屋单元子区域的关键领域，有效管理库存。谢谢。
Operator
谢谢。下一个问题来自美国银行证券的Miranda Zhuang。请提问。
Miranda Zhuang
[外语] 谢谢您回答我的问题。我的问题是关于
Tao Xu
谢谢，Miranda。我们的新业务
Operator
谢谢。我们现在接近电话会议结束。我现在将电话转交给今天的主持人，李思婷女士进行结束致辞。
Siting Li
再次感谢大家今天参与我们的电话会议。如果您有任何进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳的投资者关系团队。今天的电话会议到此结束，我们期待下个季度再次与大家交流。谢谢，再见。