Operator
各位女士、先生，大家好。感谢各位参加贝壳控股有限公司2023年第一季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。本次电话会议正在录音。现在有请公司投资者关系总监李思婷女士主持本次会议。思婷，请开始。
Siting Li
谢谢主持人。各位晚上好、早上好。欢迎参加贝壳控股（贝壳）2023年第一季度业绩电话会议。公司财务及运营业绩已于今日早些时候发布的新闻稿中公布，并已发布在公司投资者关系网站investors.ke.com上。今天参加会议的有公司联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东先生，以及执行董事兼首席财务官徐涛先生。彭先生将概述我们的战略和业务发展情况，徐先生将详细介绍公司财务业绩。在继续之前，请参阅我们业绩新闻稿中的安全港声明，该声明适用于本次电话会议，因为我们将做出前瞻性陈述。另请注意，贝壳的业绩新闻稿和本次电话会议包含对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。请参阅公司新闻稿，其中包含未经审计的非GAAP指标与可比GAAP指标的调节表。最后，除非另有说明，本次电话会议中提及的所有金额均以人民币计。现在有请董事长兼首席执行官彭永东先生发言。永东，请开始。
Stanley Peng
感谢Siting。大家好。感谢参加贝壳2023年第一季度业绩电话会议。在过去的一个季度里，我们见证了中国房地产市场与众多其他行业一样，从疫情中复苏。中国存量房销售GTV同比增长51%，而新建住宅销售GTV同比增长7%，百强开发商销售额增长2%。我们平台上的存量房交易GTV在第一季度同比增长78%，新房销售GTV在第一季度同比增长44%，大幅超越行业表现。 过去几年，面对市场的巨大波动，我们持续投资于ACN网络和基础设施，坚持支持优质服务商，并努力向更高质量、更高效的发展模式转型，这些举措使我们在市场复苏过程中取得了出色表现。随着外部市场逐渐稳定和组织能力增强，人们会问：未来我们能在哪里找到更多增长机会？驱动因素是什么？未来10年还有多少上升空间？我们将采取防守策略还是继续追求高速增长？以及我们将如何配置我们充裕的现金？这些问题对我们的投资者和公司都很重要。 经过深思熟虑，今天我想借此机会与大家共同展望未来，分享我对未来十年发展的思考。最重要的是，我们是一个始终寻求发展的组织，因为我们致力于让行业变得更好。我们的使命赋予我们伟大的事业。贝壳成立的初衷是为了践行'有尊严的服务者，更美好的居住'这一使命。是使命塑造了我们，而非相反。因此，我们不会停止前进。 当然，我们的业务发展和增长不能仅用高频数据衡量，而需要以3年的视角来看待。可持续增长不是'扩张'，也不是'规模'，而是源于客户及其未被满足的需求。过去，我们推出的透明交易、真房源、交易不成佣金全退、交易安全保障等举措，都源于一个问题——'居住行业还有哪些需求未被满足？'满足这些需求需要我们有大格局和长远眼光。 当前，居住行业的客户需求远未得到充分满足。客户对更好居住体验的需求，包括房屋质量、家装家居产品和服务质量，以及更好的租房体验，在很大程度上仍未得到满足。这些都是真实的需求，将为我们未来提供巨大的增长空间。 要实现可持续发展和增长，关键在于提升我们的能力。首先，我们的发展将建立在更强大的经纪人协作网络基础上，这构成了我们基础设施的基石，以质量为前提，以房源为核心。一系列规则和机制赋能了该网络内品牌、门店和经纪人之间的无缝协作。我们ACN的核心底层资产是客户对经纪人的信任。我们相信，服务商之间基于规则的优质服务竞争将为客户提供更高的交易效率并提升其服务体验。未来，我们的ACN可以纳入更多角色，覆盖居住生态系统价值链的更多环节，这意味着网络创新的巨大潜力。因此，我们发展最关键的基础是建立和维护ACN与门店之间的联系，确保协作质量，同时增强客户对ACN的信任，共同使我们的ACN更加强大。 其次，发展源于优质品牌的崛起。品牌建立在客户承诺和信任之上，以及组织与客户建立情感连接的能力。未来，我相信良性竞争将赋能优质品牌连接和聚集更多优秀门店和经纪人，进而帮助在ACN网络内培养更强的能力，提升服务商效率，从而将他们的收入提升到新水平。 第三，发展也由以质量为核心的服务商效率提升所推动。过去20年，我们受益于市场快速增长的顺风。房地产经纪行业的主要发展路径是在质量前提下实现规模化增长，而由于经纪人月均交易量一直徘徊在0.3单左右，行业基础效率并未显著提升。展望未来十年，我们认为将转向以质量为核心、效率提升的发展模式。我们坚信这是正确的道路，尽管困难，因为质量提升带来更好的客户体验，效率提升推动经纪人成功，最终实现门店、品牌、平台乃至整个行业的成功。 在门店方面，未来大型化趋势不可避免。只有大型门店才能为店东和经纪人带来高收入，同时提高运营门槛。我们需要激发店东的创业精神，并为他们提供支持，以增强其多店和大店管理能力。同时，我们需要激发优质经纪人的积极性，帮助他们成长、培养和留住他们，这也是提升门店效率的关键措施。 在服务商方面，在以经纪人和门店为核心的居住服务行业，服务商个人价值的提升也是不可阻挡的趋势。随着终身职业潜力的释放，我们行业服务商的价值随时间增长，他们理应在收入和回报方面获得更多。他们的成长和发展也带来更好的客户体验，这就是为什么我们致力于优先保障服务商的权益。我们的下一步是通过建立确保服务商福祉的制度举措，改善服务商的工作环境和心态，重点关注休息和休假时间等方面。这个行业有许多改进和进步的机会，我们决心实现这些目标。 在效率提升方面，科学管理和技术应用始终推动行业进步，我们将继续赋能未来的效率提升。科学管理是链家过去克服增长瓶颈的关键组成部分和思维方式。通过我们积累的一系列工具和措施，我们可以发现事件背后的规律，指导我们的行动并确保实现目标。在发展过程中，平衡长期和短期目标的能力也至关重要。我们相信，将'科学管理'与'人文关怀'相结合，将帮助我们达到新的成功高度。 此外，我们的组织源于服务基因和工程基因的结合，行业实践与技术应用的融合是我们持续发展的根本驱动力。AIGC等新技术的出现也将显著提升行业效率，使优质服务商更有价值，推动我们达到新高度。 显然，我们确实从关爱客户开始。回顾过去的成功，我们认识到，我们致力于解决客户痛点的能力是我们成长不可或缺的一部分，客户满意度是我们成功的基础。最优选择通常对客户和服务商都有利。以真房源为例，显然这样的房源正是客户所需要的。当我们坚持推广真房源时，客户逐渐从怀疑转向信任，为我们的服务商注入了巨大的动力，推动整个团队提升能力。我们在整个组织中应用同样的理念，从存量房业务、新房业务、租房业务、家装家居业务到更广泛的房源领域。在每种情况下，这种心态都激励我们发展能力，赢得客户认可，促进自身成长，开辟广阔的扩张可能性。 每次我们开启新业务时，都坚守初心：我们追求发展和增长是为了满足客户需求，抵制熵增倾向；我们降本增效以避免大公司病，提升运营能力。我们将坚定投资于基础能力，而不是追求短期利润和盲目扩张规模。所有这些努力都是为了为客户提供最好的服务，并通过穿越市场周期创造持久价值。 我们也关注股东回报，以奖励并与志同道合的投资者保持一致，他们与我们有着共同的长期愿景，并将在市场周期中与我们同行。 最后，使我们组织与众不同的是由一群优秀人才塑造的文化，他们受到客户和服务商的激励。在这种文化背后，有一个使命驱使我们保持前进动力：'有尊严的服务者，更美好的居住'。我们旨在帮助服务商理解和追求正确的事情，并让客户给予服务商有意义的反馈。我们的价值在于利用'正确的事情'激励'积极反馈'，并奖励'正确的事情'。我们对此深受鼓舞和感动。 我们坚信，我们在这个行业的存在对行业从业者和客户都意味着不同。这种差异将传播并影响更多人，我们将共同攀登下一座高峰。接下来，我想请我们的首席财务官徐涛来回顾我们第一季度的财务表现。
Tao Xu
谢谢Stanley。感谢各位参加我们的电话会议。在详细介绍第一季度财务业绩之前，我想先简要更新一下第一季度的房地产市场情况。自今年年初以来，在'防风险、促需求'的利好政策推动下，加上疫情期间积压的住房需求集中释放，房地产市场出现了显著复苏。值得注意的是，二手房市场表现强劲，房价同比跌幅开始收窄，并从前期环比下降转为环比增长。新房市场也出现了温和复苏，消费者信心有所改善。随着一次性积压需求释放效应和季节性因素消退，从3月开始，市场交易量开始从过高水平回归正常化。得益于在市场长期低迷期间我们ACN网络规模相对稳定，以及对门店和经纪人精细化运营的有效推进，我们积极抓住了年初市场复苏的顺风和季节性红利。因此，我们的GTV增长显著跑赢市场。根据贝壳研究院数据，第一季度中国存量新房销售GTV同比增长51.2%，而贝壳平台上的二手房交易GTV同比增长77.6%。国家统计局数据也显示，中国新房销售GTV同比增长7.1%，而贝壳平台上的新房交易GTV同比增长44.2%。我们第一季度的净收入达到203亿元人民币，同比增长61.6%，超过了我们指引的高端和市场共识。这一增长得益于我们高效的运营、稳定的变现能力以及家装家居服务的有机增长。超出预期的市场复苏进一步增强了我们的收益。此外，自2021年下半年以来的困难环境中，我们实施了坚定的成本和费用优化，并持续精细化运营，使我们的组织更加高效和敏捷。这些努力使我们在市场低迷期仍能实现强劲的盈利能力。它们也让我们在今年年初处于强势地位，从提高的经营杠杆中获益良多。因此，我们在多个财务指标上报告了持续改善。我们第一季度的毛利率为31.3%。GAAP净利润达到27.5亿元人民币，而非GAAP净利润在本季度跃升至35.61亿元人民币，相比之下2022年同期为2800万元人民币，与2021年第一季度（收入规模相近）相比增长137%。按业务分部来看，第一季度我们的二手房交易服务净收入同比增长49.3%至92亿元人民币，主要受GTV增长77.6%的推动。其中，链家的二手房交易GTV增长43.2%，其收入按总额法确认；而连接经纪人的GTV在第一季度同比增长117.9%，这得益于许多二线城市房地产市场的显著复苏，其收入按净额法确认，导致二手房收入增长略低于GTV增长。第一季度我们的新房交易服务净收入同比增长42.2%至84亿元人民币，这得益于我们出色的去化能力、来自二手房交易的庞大客户基础、新房与二手房业务的运营整合、链家更快的结算速度，以及年初率先复苏的一二线城市的针对性市场覆盖。特别是，与国有开发商的合作占我们销售收入的46%。得益于与房屋交易服务的有效协同，我们家装家居业务的合同销售额总计27亿元人民币，同比增长108.2%，收入达到14亿元人民币，同比增长54.3%（均按备考口径计算）。第一季度我们的新兴及其他服务净收入同比增长222.1%至13亿元人民币，主要归因于租赁物业管理服务和金融服务净收入的增加。我们最精简的成本和费用结构在市场大幅复苏的背景下带来了单季度盈利能力的显著提升。特别是，第一季度二手房业务的贡献利润率跃升至49.0%，较2022年同期上升11.3个百分点，较第四季度上升11.9个百分点，这得益于收入显著增长、固定成本同比下降以及可变成本比率相对稳定。新房交易服务的贡献利润率达到27.0%，较2022年同期上升8.8个百分点，主要受高利润率项目占比增加和人员结构更加精简的推动。因此，在二手房和新房业务利润率提高、利润率较高的家装家居服务占比增加，以及门店成本和其他成本占净收入比例降低的共同驱动下，第一季度毛利增长186.1%至63亿元人民币。毛利率从2022年同期的17.7%上升至第一季度的31.3%。我们的GAAP运营费用同比增长7.5%至34亿元人民币。其中，销售和营销费用增长50.3%至12.94亿元人民币，主要由于圣都的并表以及家装家居服务的有机增长。一般及行政费用增长6.1%至16.21亿元人民币，主要由于股权激励费用的增加。值得注意的是，随着新房业务健康的现金回收，我们在第一季度转回了12.7亿元人民币的坏账准备。研发费用下降39.0%至4.57亿元人民币，主要由于人员成本和股权激励费用因员工人数减少而下降。在保持对新业务（包括家装家居）投资的同时，我们第一季度的非GAAP总费用为26.1亿元人民币，同比和环比均显著下降。第一季度运营收入为29.87亿元人民币，相比之下2022年第一季度运营亏损为9.18亿元人民币。毛利率的提高和经营杠杆的改善使运营利润率从2022年同期的负7.3%上升至第一季度的14.7%。第一季度非GAAP运营收入为38.3亿元人民币，相比之下2022年同期非GAAP运营亏损为4.5亿元人民币。非GAAP运营利润率上升至18.9%，而2022年同期为负3.6%。第一季度净利润为27.5亿元人民币，相比之下2022年同期净亏损为6.2亿元人民币，2021年第一季度净利润为10.59亿元人民币。第一季度非GAAP净利润为35.61亿元人民币，相比之下2022年同期为2800万元人民币。我们的现金状况和现金流保持稳健。截至2023年3月底，在春节前一次性支付奖金的基础上，我们的现金及现金等价物合计余额为853亿元人民币（合124亿美元），较2022年12月底增加70亿元人民币，较2022年第一季度末增加162亿元人民币。其中，现金、现金等价物、受限制现金和短期投资的合计余额为666亿元人民币。我们的长期现金等价物（主要包含在长期投资中）余额为187亿元人民币。第一季度我们的净经营现金流入为76亿元人民币，连续第六个季度保持正数。在我们严格的应收账款管理下，新房业务的现金回收已连续7个季度超过新房收入，第一季度总计83.4亿元人民币。第一季度新房DSO仅为59天，较第四季度进一步缩短5天，较2022年同期缩短93天。关于2023年第二季度的指引。我们预计第二季度总净收入将在185亿至190亿元人民币之间，较2022年同期增长约34.3%至37.9%。这一预测考虑了近期房地产相关政策和宏观经济复苏状况的潜在影响。它构成了我们对当前业务状况和市场条件的初步看法，可能会发生变化。过去三个季度代表了三种不同的市场状况。2022年第三季度，尽管受到异常炎热夏季、零星城市疫情反复以及新房市场资金紧张的影响，市场仍处于复苏轨道上。基于历史趋势，我们认为市场已恢复到正常水平的80%，我们在该季度录得非GAAP净利润18.88亿元人民币。然而，2022年第四季度极其困难。市场受到购房者购买意愿低迷和全国范围内疫情广泛爆发的严重打击。面对这些严峻挑战，我们展现了韧性的盈利能力，实现非GAAP净利润15.47亿元人民币。进入2023年第一季度，市场在三个因素驱动下变得过度火热：常规购房需求、疫情期间被压抑的积压需求集中释放，以及部分购房者因担心价格上涨而提前入市。这些因素导致今年年初市场快速反弹。在这种极其火热的环境中，我们在该季度录得非GAAP净利润35.61亿元人民币。在这连续三个中性、极度寒冷和火热的市场中，我们保持了卓越的盈利能力，这清楚地证明了我们平台的价值。我们不偏爱过热的市场，也不惧怕过冷的市场。相反，我们更倾向于'房住不炒'、供需平衡的市场，这使我们能够展示自身价值并实现可持续发展。特别是在第一季度，贝壳和平台经纪人保持客观理性，成为市场热潮的制衡力量。在财务策略方面，基于核心业务完全优化的成本费用结构，我们将继续提升运营质量并促进'有效'增长。那些在市场深度调整中存活下来的产品和行业能力，我们将通过针对性的区域资源配置进行连接，以提高协作质量，吸引行业追求卓越，并提升经纪人的生产力和门店效率。关于新房业务，我们将继续严格遵守管理底线，基于平衡运营、财务健康和风险控制，并根据市场状况，追求适当的规模扩张。同时，我们将根据市场复苏节奏，在销售和营销方面进行合理适当的投资。我们还将果断投资于前沿技术的应用。关于我们的两翼业务——家装家居和租赁物业管理服务，我们不追求短期内可实现的快速规模扩张。相反，我们期望今年在一些核心城市验证我们的单位经济模型，并建立标杆案例以便在更大规模上复制。此外，我们比以往任何时候都更加坚定地投资于我们的长期能力，包括产品开发能力、供应链和服务成本改善，以及持续提升服务提供商的职业能力和客户满意度。总体而言，我们将更加积极主动地推进有助于长期增长和伟大愿景的举措，类似于我们之前对透明定价和真实房源的承诺。我们将坚定地投资于我们的人才、我们的成长和我们的服务质量。我们还将努力探索新技术（如AI）在运营场景中的应用，以挖掘行业内一线服务提供商更多的生产力潜力。千里之行，始于足下。在广阔的居住服务市场中，我们将以质量为核心夯实基础，不懈努力改善服务提供商的工作环境，并为客户带来更好的住房服务体验。关于近期政府指导方针，我们立即开展了研究，并将与各方不懈努力，为客户提供'美好居住'服务。我的发言到此结束。现在开始问答环节。
Operator
[操作员说明] 如果您要用中文提问，请随后提供英文翻译。今天的第一个问题来自花旗集团的Harry Chen。请开始提问。
Harry Chen
我是花旗集团的Harry Chen。感谢管理层提供这个机会，首先我想祝贺公司在第一季度取得了极其稳健的业绩。我的问题是关于整体住房市场的。我们看到今年第一季度住房市场表现良好。市场是否出现了任何结构性变化？自3月以来的一系列领先指标似乎显示，无论是存量房还是新房市场都相对疲软。公司对最新市场状况有何观察？如何解读这些领先指标？公司对存量房和新房市场的未来趋势有何看法？不同城市之间的市场表现将如何分化？谢谢。
Tao Xu
关于您的第一个问题，在第一季度，积压的住房交易需求释放，加上宽松政策的支持，推动了中国二手房和新房市场显著反弹，随后市场趋于正常化。总体而言，中国房地产市场经历了温和复苏，呈现出以下新特征：改善型住房需求成为市场的坚实驱动力，二手房成为主要市场贡献者，二线城市表现最为强劲。具体来看，第一季度中国二手房销售总交易额同比增长51%，但较2021年第一季度仍低25%。新房销售建筑面积同比增长1.4%，这是过去6个季度首次实现同比增长，而其总交易额同比增长7%，创历史第二高同比增长。价格方面，二手房价格结束了连续17个季度的下跌，环比仅增长0.4%，同比跌幅收窄至5.5%。新房价格在第一季度环比上涨0.7%，同比跌幅收窄至1.4%。改善型住房需求是近期市场复苏和未来市场增长的主要推动力。这些需求来自已拥有至少一套住房并寻求升级的人群。今年第一季度改善型需求占比超过70%，较2019年上升7个百分点。值得注意的是，其中超过45%的需求为首次改善需求。这种需求增加对市场的影响如下：首先，有改善需求的客户必然先进入二手房市场。由于新房渠道销售客户大多来自二手房市场，新房复苏依赖于二手房市场的回暖。其次，对于客户，特别是改善型需求是刚性的。他们通常对时间敏感，但面临人生重大事件，如结婚、生子或子女教育。因此，这种需求无法通过新房（多为期房）满足。这对二手房市场和现房新房市场是利好。第三，在改善型需求主导的市场中，市场供需同步变化。改善型需求增加自然导致更多二手房挂牌，而不会对房价造成下行压力。挂牌量增长较高的城市，交易量和价格也更高。例如，第一季度末，深圳、杭州、长沙、无锡和成都的房屋挂牌量环比增长超过20%，其交易量均以更高速度增长，价格稳步上涨。第四，由于决策过程更长、交易复杂度更高，改善型交易对专业和优质的住房服务有更高要求，这将促进行业升级。因此，在最近一轮市场复苏中，二手房市场表现显著优于新房市场。改善型需求的结构性支撑和新房的交付问题都使购房者更倾向于购买二手房。因此，二手房市场在1月率先复苏，早于2月新房认购的回暖。各地区二手房交易在总住房交易中的占比也持续上升，从2020年的32%上升至今年第一季度的38%。二线城市房地产市场复苏更为明显。第一季度，我们平台上二线城市二手房销售总交易额同比增长120%，远高于一线城市的40%和三线城市的105%。二线城市反弹更大可归因于2022年基数较低、更好的本地产业结构与基础设施、更强的人口吸引力以及更宽松的房贷和购房限制。在新房市场方面，第一季度边际销售复苏，优质民营开发商重拾在核心城市拿地的热情。按价值计算，民营开发商拿地占比从2022年的17%恢复至今年第一季度的32%，土地拍卖溢价率回升至3.2%。关于您的第二个问题，我们想说，对于1月至5月的市场，我们既要防止因信念而对未来困难选择性失明，也要防止因悲观而对眼前改善的业务数据视而不见，以免错失市场机遇。自3月以来，市场确实经历了一定程度的调整，但我们需要在市场大幅上涨时保持冷静，在市场回调时避免过度悲观。市场回调部分是在积压需求释放后回归正常。这也反映了房主与买家之间博弈加剧和议价，减缓了交易节奏。第一季度的市场反弹迅速提高了购房者对更高房价的预期，这远超购房者预期的收入改善所对应的宏观经济增长。价格预期差异加上市场上来自相对较新房屋（用于改善）的挂牌量增加，加剧了房主与买家之间的来回博弈，减缓了交易节奏。尽管如此，我们认为当前市场调整仍在正常季节性调整范围内。调整后的交易量仍保持在相对较高水平。4月，二手房/新房认购量仍同比增长超过40%。同时，市场自5月开始企稳。因此，我们仍处于温和复苏阶段。我们认为未来市场总体将保持稳定，但确定市场复苏的节奏和幅度需要更多时间。持续积极的政策环境、改善的房价预期、居民收入预期的恢复以及预售房及时交付的进展，都将为未来市场的持续改善提供支撑。政策方面，自2021年底开始的一系列支持性政策支撑了第一季度房地产市场的复苏，这成为中国宏观经济发展的锚点。政策放松仍有改进和深化的空间，将推动经济进一步复苏。宽松政策近期已蔓延至一线城市和二线城市核心区域。自3月以来，深圳、广州和北京的城市及区域已放松政策，合肥等强二线城市也缩小了限购范围。一线城市的定向宽松政策和二线城市日益宽松的政策，以及三线城市将打开改善型交易渠道，更好地满足改善型需求，进一步提升市场信心。在居民方面，住房预期需要持续改善。根据贝壳研究院的调查数据，第一季度预期房价上涨的受访者比例环比上升9个百分点，这可能为后续市场经济提供支撑。居民收入预期也需要改善，但这无法在政策放松后立即实现。我们需要耐心并给予时间。央行第一季度数据已显示居民就业和收入预期的改善。此外，新房预售交付问题和开发商债务违约继续对新房市场复苏构成压力。但我们确实注意到今年预售房交付情况有所改善。只要这些因素持续改善，市场的温和复苏势头将得以维持。展望未来，二手房市场将继续优于新房市场，尤其在一线和强二线城市。这是因为这些城市政策实施空间更大、二手房占比更高、新房供应和库存相对有限，以及人口吸引力更强。谢谢。
Harry Chen
谢谢管理层。
Operator
谢谢。我们今天的下一个问题来自摩根士丹利的Eddy Wong。请提问。
Eddy Wong
谢谢管理层回答我的问题，并对非常出色的业绩表示祝贺。我的问题是，贝壳在第一季度不同业务线上都显著跑赢市场。能否请您分享一下公司是如何实现如此强劲的业绩和表现的？以及我们应该如何看待贵公司相对于整体市场未来的表现？谢谢。
Tao Xu
谢谢，Eddy。在第一季度，我们公司在所有业务线上都显著跑赢市场。我们现有房屋销售的GTV在第一季度同比增长78%，而市场增长为51%。我们的市场渗透率环比增长了6.6%。我们新房销售的GTV同比增长44%，而市场增长为7%，我们的渗透率环比增长了1%。首先，我们需要强调这种显著的跑赢表现，这与两年前的情况相似。那是在2020年第二季度疫情爆发后，我们预计今年也会恢复正常。在2020年第二季度，我们现有房屋和新房的市场渗透率分别环比增长了6%和2%。在第三季度，随着市场正常化，我们的市场增长也恢复到环比增长1%。同时，销售确认时间的差异也可能是我们数据显著超过市场的原因之一。现有房屋市场数据基于交易完成时的在线登记，而我们的数据基于合同签署，这导致在线完成日期相差约半个月到一个月。排除上述因素，我们第一季度的表现也证明了我们在复苏周期中捕捉市场机会的强大能力。首先，我们在市场低迷期支持并保留了高质量的服务提供商，这使我们能够从市场经济中获益。我们对未来市场的看法是，那些能够吸引现有和高质量服务提供商的将成为最终赢家。在第一季度，我们利用招聘季节和行业内许多其他参与者的退出，扩大了现有门店和经纪人的覆盖范围。因此，我们结束了门店数量和经纪人数量连续5个季度和6个季度的下降。我们的活跃门店数量环比增长约6%，超过39,600家，活跃经纪人数量环比增长高达18%，超过410,000名。其次，我们的服务提供商在市场低迷期并未闲置。他们继续提升专业技能，并在疫情期间开展社区友好服务，这为他们赢得了现有和潜在客户的长期信任。随着市场复苏，这些更知名的专业人士成为客户的首选。在2021年至2022年的两年期间，4,600名门店业主在我们贝壳花桥学院完成了课程，而我们平台上的经纪人通过各种线上线下课程完成了超过2,400万小时的专业培训。提升能力和加速经纪人及门店业主增长的投资将带来超越市场周期的收益。我们还迭代和完善了业务运营策略。2022年之前，我们更注重增加门店经纪人的数量。从今年开始，我们将限制新门店和经纪人的数量，利用我们对不同商业区的分析，只允许在非饱和区域新增。同时，我们将识别不同区域的问题，并以盈利方式运营，以更好地支持和赋能门店业主和经纪人。我们在现有房屋市场的能力使我们能够在新房市场取得成功。超过50%的新房客户来自现有房屋市场。我们在现有房屋销售方面的熟练程度支持我们更好地抓住新房市场复苏时的商机。在我们现有房屋市场占据优势的城市，我们可以在新房市场更显著地扩大覆盖范围。例如，在第一季度，我们在武汉等城市的新房销售市场渗透率环比增长超过5%。最后，在房屋生态系统中，现有房屋和新房市场都将有助于建立虚拟业务循环，自然带来持续的市场渗透率增长。关于我们的家装和金融服务，整体装修市场在第一季度随房地产市场一起反弹。贝壳家装和家具服务的合同销售额按备考基础同比增长108%。特别是，我们核心业务的推荐贡献了总合同销售额的40%以上。北京等领先城市的单城运营能力持续改善，装修订单量的增长超过了现有房屋交易量，创下了市场可能性的新纪录，同时新兴城市逐渐获得动力，为我们的业绩贡献更多。总之，虽然我们的市场渗透率在短期内将正常化，但从长期来看，我们将持续扩大对更广泛住宅服务的覆盖范围，这为增长提供了充足且确定性高的空间。谢谢。
Eddy Wong
谢谢，Tao Xu，再次祝贺你们取得的业绩。
Tao Xu
谢谢。
Operator
谢谢。下一个问题来自高盛（Goldman Sachs）的Timothy Zhao。请提问。
Timothy Zhao
大家好，Stanley、Tao Xu以及团队。感谢回答我的问题，祝贺你们取得非常强劲的业绩。我的问题是关于效率提升，正如您在讲话中提到的。我想知道管理层在非常强劲的第一季度业绩之后，是否看到了进一步效率提升的机会，以及你们计划如何实现这些提升？此外，管理层今年是否有任何具体措施来进一步提高对客户的服务质量？谢谢。
Stanley Peng
好的。关于效率提升方面，我们已经在准备好的发言中提到了一些想法。关键在于聚焦客户体验，提升门店和经纪人的能力，同时完善我们的平台生态系统和机制。过去20年来，我们实施了许多举措，极大地提升了客户体验。这帮助我们赢得了客户的信任，通过透明定价、真实房源、房产词典等举措，成为客户和服务提供商的首选。通过这些努力，我们对安全交易保护的承诺，解决了客户在交易端面临的许多关键痛点，并显著改善了行业生态系统和效率。随着市场供需逐渐平衡，业主的痛点日益凸显。他们的需求发生了变化，更好地满足这些需求将成为下一阶段提升客户体验的重要方向。此外，今年我们将迭代房产交易服务的承诺体系，通过解决核心痛点来提升整体客户体验。2022年底，我们的平台在房产交易服务中为客户提供了56项服务承诺。这些承诺的履行远比数量更重要。因此，我们将优先考虑解决客户最相关痛点的承诺，并推动服务承诺的高质量管理。首先，我们将专注于更具针对性的品牌级服务承诺。其次，我们将坚定不移地提高承诺的质量和履行，覆盖客户的关键痛点，如漏水损坏赔偿。第三，我们将为终端客户和商业合作伙伴提供承诺保障。对于我们的家装家居业务，成功的关键不在于通过营销获取客户，而在于交付质量、履行承诺甚至比简单做出承诺更重要。为解决家装服务的关键痛点，我们必须设定明确的履行标准、责任划分，提升履行能力，并应对行业普遍挑战。这是我们瞄准的下一个突破点。同时，核心业务客户的痛点更多来自房产产品端。对于交易端，提升效率的关键驱动力在于帮助高绩效经纪人做得更好、赚得更多，并为他们提供清晰的职业发展路径，成为社区和房产相关服务的专家。只有这样，客户才能获得专业、优质、定制化和多样化的房产及相关服务。在长期效率提升方面，我们付出了巨大努力。首先，我们行业经纪人的平均收入仍远低于社会平均工资。只有当经纪人拥有健康收入时，才能维持长期职业生涯，实现更高生产力。我们建立并持续维护健康的生态系统和竞争机制，避免恶性低效竞争。通过为长期高绩效从业者提供更多资源并提高其收入，我们可以将他们留在行业中。这可以通过平台系统优化、充足的ACN网络覆盖、高效合作、为店东和经纪人提供专业培训，以及采用高性价比的大店模式来实现。其次，AIGC等技术进步持续为服务提供商提升效率带来机遇，探索并有效利用这些产品和工具将有助于为我们的核心和新兴业务中的服务提供商释放显著的效率提升，这就是我的回答。谢谢，Danny。
Timothy Zhao
谢谢。
Operator
谢谢。我们今天的下一个问题来自中金公司的宗晓丹。请提问。
Xiaodan Zhang
我是中金公司的宗晓丹。感谢管理层回答我的问题，并祝贺又一个强劲的季度业绩。我的问题是关于新房交易服务。正如上个季度电话会议中提到的，贝壳计划根据市场状况动态调整开发商的信用评级，这可能会扩大可触达市场。能否请您更新一下这方面的进展？此外，您是否注意到市场中的渠道渗透率、佣金和分成比例有任何变化？公司针对这些市场变化采取了哪些应对措施？谢谢。
Stanley Peng
贝壳是一家具有战略聚焦的公司。无论市场环境如何，我们都清楚该做什么、不该做什么。这一点在我们的新房业务上尤其明显。去年，我们为新房交易服务行业的安全运营和优化业务行为奠定了坚实基础。我们提升了为优质国企开发商提供服务的能力。第一季度，新房销售占比已提升至近46%。我们与更多国企开发商的合作也验证了我们提供高质量服务和高销售效率的能力。我们改变了行业支付机制，以保护服务提供商的应收账款安全。采用预付佣金模式的项目比未采用该模式的项目销售效率更高，这对所有相关方都是双赢局面。我们还为消费者和服务提供商建立了更安全的工作环境。无论市场环境如何，这都是正确的选择。今年，整体市场正在经历温和复苏。从战略角度看，我们将保持一贯性和稳定性，不关注短期利益，不过度激进，也不盲目追求技巧。我们将专注于与上游开发商更好地协作，并进一步保障贝壳平台上所有服务提供商的利益。首先，我们与渠道合作伙伴设定了最低佣金分成比例，以防止计划性追求利润导致下游生态系统恶化。其次，我们正在加强互保期限的要求，将我们的应收账款要求延伸至确保代理商和开发商得到平等保护。第三，精细化管理方面，我们正在加强新房销售外部房江湖渠道的管理，实现分层管理、进一步赋能，并更高效地分配资源给他们。我们还对新房项目进行评级，以便更好地组织和分配我们的代理商，加速优质房源的销售去化，从而提高效率。第四，我们正在加强生态系统治理力度，已有超过5,000个合作新房项目实施'隐私电话号码保护服务'，超过4,000个新房项目获得开发商和平台双方对透明运营的承诺。总体而言，凭借我们的四大战略举措和稳定的市场环境，我们预计今年新房业务将实现更多双赢局面、更高安全性以及更具活力的增长。
Operator
谢谢。本次电话会议即将结束。现在我将把会议交给今天的主持人李思婷女士进行结束致辞。
Siting Li
再次感谢大家今天参与我们的电话会议。如果您有任何进一步的问题，请随时通过我们网站上提供的联系方式联系贝壳投资者关系团队。今天的电话会议到此结束，我们期待下个季度再次与大家交流。谢谢，再见。