Operator
各位女士、先生，大家好。感谢各位拨冗参加万国数据控股有限公司2019年第四季度及全年业绩电话会议。目前所有参会者均处于只听模式。管理层发言结束后，将进行问答环节。本次电话会议正在录音。现在有请公司投资者关系主管陈女士主持本次会议。陈女士，请开始。
Laura Chen
大家好，欢迎参加万国数据控股有限公司2019年第四季度及全年业绩电话会议。非常抱歉让大家久等了，我们在向美国证券交易委员会提交财报时遇到了一些技术问题。不过现在一切应该都已解决。公司业绩已于今日早些时候通过新闻通讯社发布，并已在线公布。我们将在本次电话会议中参考的摘要演示文稿，稍后可从我们的投资者关系网站investors.gds-services.com查看和下载。今天会议由万国数据创始人、董事长兼首席执行官黄伟先生主持，他将概述我们的业务战略和业绩表现。随后，万国数据首席财务官Dan Newman先生将回顾财务和运营业绩。我们的首席运营官Jamie Khoo女士也将参与问答环节。在继续之前，请注意今天的讨论将包含根据美国《1995年私人证券诉讼改革法案》"安全港"条款所作的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及固有风险和不确定性。因此，公司的实际业绩可能与今天表达的观点存在重大差异。有关这些及其他风险和不确定性的进一步信息包含在公司提交给美国证券交易委员会的招股说明书中。除非适用法律要求，公司不承担更新任何前瞻性陈述的义务。另请注意，万国数据的业绩新闻稿和本次电话会议包含对未经审计的GAAP财务信息以及未经审计的非GAAP财务指标的讨论。万国数据的新闻稿包含未经审计的非GAAP指标与最直接可比的未经审计GAAP指标之间的调节表。现在有请万国数据创始人、董事长兼首席执行官黄伟先生发言。黄先生，请开始。
William Huang
大家好，我是William。我和Dan、Jamie一起在香港。感谢大家参加今天的电话会议。随着最近的所有发展，2019年感觉已经是很久以前的事了。但请允许我从我们去年取得的伟大成就开始谈起。首先，我们实现了销售目标，新增了超过81,000平方米或174兆瓦的新客户承诺。完全交付后，这将增加24亿元人民币或3.45亿美元的年经常性收入。我们根据销售情况扩大了数据中心容量，新增了超过90,000平方米的在运营和在建容量。此外，我们还扩大了开发管道。我们目前已经获得了超过320,000平方米的未来开发用地，这远远超过市场上任何其他公司。这非常有价值，是我们持续成功的关键。我们所有的销售和所有的容量增加都在一线市场。我们的财务业绩令人印象深刻。收入同比增长47.6%，调整后EBITDA增长74.3%。我们在这两个指标上都超过了指引。我们的调整后EBITDA利润率提高了近7个百分点。我们筹集了9亿美元的股权，以确保我们能够以当前速度或更快的速度持续增长。此外，我们与GIC建立了创新的战略合作伙伴关系，这扩大了我们的可寻址市场，并为我们提供了替代性的股权来源。让我们转到第5页幻灯片。2019年全年需求持续强劲。是什么推动了这一点？首先最重要的是云采用。市场领导者阿里云报告上一季度收入增长超过60%。腾讯云刚刚报告了近90%的增长。中国云在渗透大型企业方面仍处于早期阶段。除了云之外，我们最近开始看到客户为5G的起飞做准备。让我们转到第6页幻灯片上的客户特许经营权。主要亮点是我们超大规模客户基础的扩展。一方面，我们前两大客户的需求保持得非常好，继续推动我们约50%的销售。另一方面，我们在几个关键客户方面取得了突破，因此我们现在几乎是中国所有超大规模客户的重要服务提供商。制胜因素是我们的多市场平台、持续供应、长期跟踪记录、卓越运营声誉、透明度和财务能力。这些差异化优势需要多年时间才能建立，不容易被复制。我们相信我们在一线市场的市场份额有所增加。凭借我们当前的客户组合，我们已接入数字经济的增长。除了超大规模客户外，我们还增加了一些极具声望的新客户。上一季度，我们与苹果签署了主销售协议，并从PayPal赢得了第一笔业务。我们以强劲的销售势头进入今年。因此，我们将2020年的销售目标提高到100,000平方米净增，其中80,000平方米来自有机增长，20,000平方米来自北京待完成的收购。这个目标没有反映当前时期数字服务使用量增加带来的任何流量。在2020年第一季度，我们有望轻松实现超过20,000平方米的净增，下一季度看起来也很强劲。这表明客户并没有退缩。我们预计到年中将在实现100K目标方面取得很大进展。转到第7页幻灯片。不仅需求强劲，而且很明显客户已经改变了他们的方法。他们更早地预先承诺以确保供应。这反映在我们预承诺率的上升趋势中。实际上，我们做的几乎所有事情都是由特定的客户需求驱动的。在第9页幻灯片上。正如我们一段时间以来一直在说的，最大的挑战是跟上一线市场的需求。为了应对这一挑战，我们在项目采购方面以三种主要方式改进了我们的方法。首先，由于城市地区数据中心开发的限制，我们在城市边缘建立了补充存在，例如廊坊服务北京，昆山和常熟服务上海。其次，我们增加了物业所有权，包括城市地区的现有建筑和城市边缘的绿地土地。我们现在拥有超过50%的总容量，包括开发管道，而2018年底约为20%。增加的所有权为我们提供了更大的灵活性和供应确定性。第三，我们在建立未来项目管道方面付出了巨大努力。我们的目标是在每个市场至少拥有三年的供应，并朝着这个目标取得了很大进展。方法的改变已经产生了很好的效果。让我们转到第10页。以第10页幻灯片上的廊坊为例。它距离北京50公里，由于现有运营商数据中心的集中，是一个可行的城市边缘位置。我们在顶级客户的支持下选择了廊坊，并花了很长时间与当地政府就电力、土地和投资框架协议进行合作。一年前，我们在廊坊什么都没有。截至今天，我们在五个数据中心拥有30,000平方米的容量，包括在运营和在建，所有这些都已被我们的顶级客户100%承诺。我们还获得了另外83,000平方米的可开发容量。我们的目标是在其他一线市场复制这一成功。我们改进方法的另一种方式是关于收购。几年前我们开始时将并购视为增加供应的一种手段。现在我们也将其视为增加我们在关键地点存在、扩大与战略客户关系以及以增值条款加速增长的一种方式。我们加强了并购努力，如果机会允许，我们旨在进行更多交易。我们正在积极追求几个交易目标。在我把话筒交给Dan之前，我想就当前情况说几句话。从冠状病毒疫情一开始，我们的首要任务就是确保：第一，员工和我们互动人员的安全和福祉；第二，无事故运营。到目前为止，我很高兴地说，我们已经实现了这两个目标，零感染和零SLA违规。这并不容易。我们对政策、程序和沟通做了许多改变。但业务连续性是我们的一贯追求。这是我们DNA的一部分。我们采取的措施得到了客户的高度赞赏。我们收到了很多积极的反馈。正是在这样的时刻，我们受到了考验，我们的运营质量使我们脱颖而出，客户记住了他们为什么与我们做生意。我们的声誉得到了提升。进入2020年，我们觉得我们的市场地位和能力在过去一年中得到了很大加强，而我们面前的机会也在不断变大。病毒疫情是一场悲剧，我们的思念和祈祷与所有受影响的人同在。在这个艰难时期，数字服务发挥了关键作用。我们都不得不改变我们的行为，这可能导致我们生活和工作方式的结构性转变。底层基础设施的重要性已经得到了中国政府的最高层认可，并可能带来有利的新政策。我们正在等待具体细节。无论需要多长时间度过这一时期，我们相信我们的市场地位和机会的基本面将保持不变，甚至可能更强。说到这里，我将把话筒交给Dan进行财务和运营回顾。谢谢。
Dan Newman
谢谢，William。从第15页开始，我们剔除了设备销售的贡献和汇率变动的影响。2019财年表现强劲，我很高兴地宣布我们在收入和调整后EBITDA方面都超过了指引。在2019年第四季度，我们的服务收入增长了9.5%，基础调整后NOI增长了7.4%，基础调整后EBITDA连续季度增长了8.8%。我们基础调整后EBITDA利润率在上一季度略有下降，为45.6%。然而，全年来看，我们的基础调整后EBITDA利润率大幅提高至44.7%，而2018财年为37.0%。转到第16页。服务收入增长主要受客户迁入他们先前承诺的空间驱动。2019年第四季度的迁入面积为18,000平方米，包括BJ9的7,800平方米。BJ9是我们去年达成的一项收购，尚未完成交割，等待最终CP。作为中间步骤，现有客户已与我们直接签订新合同，我们通过管理合同接管了数据中心的运营。我们的MSR在2019年期间相当稳定。然而，我们预计2020年会略有下降，主要原因是客户和地点组合、收购以及迁入时间安排。第17页显示了利润率的季度趋势。2019年第四季度，基础调整后NOI利润率下降了1个百分点，主要原因是过去两个季度有45,000平方米的新产能投入使用。此外，在BJ9安排下，在交易完成前我们获得的是低双位数的利润率，这略有拖累。下降部分被SG&A的杠杆效应所抵消，SG&A占服务收入的比例降至7.8%，而上一季度为8.4%。综合来看，我们第四季度基础调整后EBITDA利润率仅下降了0.3个百分点。对于2020财年，我们预计NOI层面将改善约1个百分点，SG&A杠杆效应将再带来1个百分点的改善，但季度趋势可能有所波动。转到第20页。我们2019财年的总资本支出为53亿元人民币，包括与收购数据中心、物业和土地相关的15亿元。在2019年第四季度，我们支付了香港2号站点、上海14号楼以及广州6号收购的大部分对价。截至去年底，我们还为定制建造合资项目支付了2.7亿元，当我们向GIC出售90%股权时，这部分将被冲回。我们的大部分资本支出由厂房和设备组成，这在每个数据中心基本相同，成本易于对标。过去几年，我们能够将P&E的单位资本支出每年降低3%至4%，并预计将继续这样做。剩余的资本支出与建筑物（可租赁或自有）以及外部电力基础设施相关。这部分的单位资本支出可能因每个项目的具体情况而异，但平均而言保持在相近水平。在第22页，我们2019年底的总债务为162亿元人民币或23亿美元，其中约80%为主要是本币计价的项目定期贷款和融资租赁。这些债务的结构与项目现金流相匹配，并且基本上由我们与投资级客户签订的多年合同覆盖。定期贷款的契约较少或根本没有契约。剩余20%的债务由控股公司层面的可转债（无担保，剩余期限超过五年）以及我们多次展期的营运资金额度组成。2020年，我们指引资本支出为75亿元，由于待完成的数据中心和物业收购付款而较高。假设保守的40:60股权债务融资比例，我们需要30亿元股权和45亿元债务来为资本支出融资。股权方面，我们持有58亿元现金，加上我们预计今年将有正的经营现金流。债务方面，大部分融资额度已经到位。我们有25亿元已承诺但未提取，剩下约20亿元我们正在与本地和外资银行的七个额度中推进。从背景来看，去年我们获得了近65亿元的新债务额度。中国的银行市场非常支持。我们作为借款人有良好的记录，并建立了良好的银行关系。我预见没有任何理由这种情况不会持续。最后，我们与平安和GIC建立了合作伙伴关系，以确保我们能够获得多样化的资金来源，不依赖公开市场。无论当前情况如何，我们始终考虑与这些及其他潜在合作伙伴的替代融资方案，以优化我们的资本结构和成本。转到第23页，我们的合同积压每个季度都在增加。2019财年末为108,000平方米，相当于我们创收面积的70%。部分积压与已投入运营的数据中心相关。过去五个季度，这部分保持在40,000至50,000平方米的范围内，驱动每季度约10,000平方米的有机迁入，这意味着大约四到五个季度的迁入期。剩余的积压与在建数据中心相关。这部分从2018年底的略高于31,000平方米大幅增加到去年底的略高于57,000平方米。这有两个原因。第一，正如William提到的，客户更早且更大规模地预承诺。第二，正如您从第21页的表格中看到的，我们正在进行更多的绿地项目，建设周期大约长六个月。随着与已运营数据中心相关的积压增加，我们预计季度迁入量会增加。然而，这取决于项目完成时间以及当前不确定运营环境中的其他因素。最后在第24页给出我们的指引，我们已接近2020年第一季度末，因此在谈论展望之前，我应该提一下我们迄今为止看到的情况。COVID-19疫情主要在两个方面影响我们：建设和迁入。一月底，我们16个自主开发和定制建造项目的建设因春节而暂停，由于政府限制直到最近才恢复。我们没有遇到供应链方面的重大问题，因为我们已提前下订单。尽管如此，我们损失了几个月的时间，我们将尽力弥补。我们经历的这类延迟不会对今年的财务结果产生重大影响。迁入在短期内是更实质性的问题，因为它是我们收入和利润增长的主要驱动力。第一季度通常是我们业务的季节性低点，这已反映在我们今年的原始预测假设中。截至今天，看起来我们2020年第一季度的迁入量将比原始目标少几千平方米。尽管如此，我们仍应能够实现2020年第一季度收入和EBITDA环比中高个位数的增长。展望未来，情况是我们有大量已投入运营的产能等待客户迁入。我们的客户希望迁入。但他们的供应链中仍存在许多运营限制和不确定性，特别是在IT硬件方面。中国似乎正在走向复苏，但这将受到国内外供应情况的影响。鉴于复苏速度缺乏可见性，我们认为应该将每季度的迁入假设逐步下调几千平方米。我们没有改变预测中的任何其他假设。将其纳入我们的模型，我们指引中点收入为56.3亿元，意味着同比增长36.6%，中点调整后EBITDA为26.1亿元，意味着同比增长43.1%。这些增长率比我们原本打算指引的水平低约5个百分点。我们的感觉是，这个指引是保守的，但在当前情况下是合适的。我们认为上行风险大于下行风险。我已经提到了我们约75亿元的资本支出指引，其中25亿元主要与BJ9、BJ10/11/12以及上海闵行区大楼的待完成收购相关。我想重申，我们所有基本面都保持完好。客户没有改变他们的计划。尽管条件艰难，我们预计我们的业务表现将具有高度韧性，并且我们对中长期增长前景一如既往地充满信心。至此，我将结束我演讲的正式部分。我们现在想开放电话会议进行提问。接线员？
Operator
好的，先生。女士们、先生们，我们现在开始问答环节。[接线员指示]。第一个问题来自摩根士丹利的杨柳。请提问。
Yang Liu
您好，晚上好。我是摩根士丹利的杨。我有两个问题。第一个问题是关于政府政策，请问William。您是否注意到最近中央政府首次将数据中心列为新基建？在未来的政策支持方面，我们是否能看到更多的电力配额或资金支持？这类政策是否会改变该行业的投资回报特征？第二个问题是关于新签约目标？我不确定去年12月宣布的收购是分摊到2019年和2020年？还是全部约20,000平方米都将计入2020年的新签约？谢谢。
William Huang
我来回答第一个问题。是的，您说得对。数据中心首次被中央政府列为当前中国的新战略基础设施。这主要是由5G战略驱动的，对吧？所以我认为对我们来说，现在说具体会发生什么还为时过早。新政策将具体推出什么内容尚不明确，但我们已被中央政府邀请讨论如何帮助你们，如何提供更多建议，如何促进行业更好地发展？所以我可以告诉您的是，我们与中央政府讨论的是一个广泛的话题，我必须说我们是唯一受邀的数据中心供应商。首先，我们讨论的是如何在Tier 1市场释放一些碳配额以稍微缓解供应，但政府仍然对总碳配额部署有所顾虑。所以我们讨论了如何适当向数据中心行业释放一些碳配额。其次，我们讨论了一些关于未来如何降低电力成本以及如何降低贷款利率的话题。这些都讨论过了。总的来说，我认为这对我们是积极的，我认为政府希望帮助发展这个行业。但到目前为止，应该说现阶段还太早下结论，这是我的看法。是的。
Dan Newman
第二个问题是，是的，去年我们完成了三笔收购。其中两笔已计入去年的新业务，广州6号已关闭，北京9号，我们按我描述的方式接管了。第三笔收购，如果您指的是去年12月宣布的北京10/11/12号，我们正在努力争取在今年年中完成。所以当我们谈到今年10万平方米的销售目标时，其中8万平方米将来自有机增长，2万平方米将通过那笔具体的并购交易实现。8万平方米的有机增长显著超过我们以往的有机增长水平，我们相信8万平方米的有机增长是可持续的，这就是新常态。超过8万平方米的部分要么来自并购，要么可能来自一些上行空间。
William Huang
是的，我想补充一点。我们也与中央政府讨论如何释放、如何关闭一些低效的小型数据中心和内部数据中心。从而促使他们使用像我们这样的专业数据中心。
Operator
您的下一个问题来自RBC的Jonathan Atkin。请提问。
Jonathan Atkin
谢谢。Dan，您刚才回答了我的一个问题，即10万平方米成为新常态，我想知道，考虑到当前环境下您看到的需求增长，您认为是否有可能做得更多，无论是通过有机增长还是并购？然后我想稍微转向CyrusOne正在发生的变化，以及对董事会成员资格和整体关系的影响？我知道他们的新CEO Tesh在中国待了很长时间，如果您能评论一下CyrusOne的情况，那会很有趣。谢谢。
Dan Newman
两个问题。首先，我们能否做得更多？
William Huang
是的，我认为我们没有改变观点。实际上，上个季度我们讨论市场需求时，我们仍然坚持认为中国数据中心市场正在加速发展。它并没有受到病毒的影响，因为我们相信病毒的影响是短期的。所以从中长期来看，我们仍然认为整个市场将加速发展。这是第一点。这意味着我们未来有机会做得更多。但今年上半年可能有点困难，但这不会改变我们对未来市场的看法，因为我们相信数字化是中国乃至全球市场压倒性的趋势。
Dan Newman
第二，关于CyrusOne？
William Huang
关于CyrusOne，我认为第一点，我们仍然保持着与CyrusOne的关系，我们仍然有一些交易在洽谈中。Gary的离职或任何人事变动都不会改变这一点，我们与机构合作而不是与个人合作，对吧。所以我认为这不会改变我们与CyrusOne的关系。我们仍然互相帮助，Tesh和Jonathan在公告后都给我打了电话，Gary也联系了我，我们与Gary进行了沟通。所以我认为第一，我们目前不会改变董事会席位。Gary是业内备受尊敬的专业人士，总是为GDS提出有价值的意见。我们对此表示赞赏。另一方面，正如我所说，我们与机构合作，而不是与个人。所以我认为CyrusOne和GDS的关系不会改变。
Jonathan Atkin
谢谢。接下来我想问一下，您是否观察到行业内其他公司在交付和建设进度方面有任何差异？您谈到了病毒如何从劳动力角度影响您以及相关的放缓，但这种情况是否同样或更严重地影响了竞争对手？我很想听听您对这个问题的看法。另外，您再次提到了需求增长，这如何影响您对进入新市场的思考？过去您曾暗示会考虑投资中国的几个新一线城市，现在对这种投资的兴趣是否同样强烈？还是客户需求趋势改变了您的想法？谢谢。
Dan Newman
向William解释一下。第一个问题是竞争对手是否像我们一样受到影响，或者受影响程度更轻或更重。
William Huang
我的意思是我们的竞争对手也受到了影响。
Dan Newman
他们是否受到当前形势的影响，他们的建设时间表、入驻率是否受到了影响？
William Huang
我认为总的来说，当前形势对所有竞争对手都是平等的，对吧。我认为这是第一点。所以GDS的优势在于我们有规模，在我看来我们内部管理更容易、更完善，对吧。所以在其他建设方面，我相信我们比其他竞争对手管理得更好，这是我的看法。
Dan Newman
是的，Jon，第二个问题是我们是否在其他市场、新市场看到需求增长，以及我们是否有兴趣进入这些地方。
William Huang
是的，我认为我们倾向于进入，我们已经准备好进入任何新的一线市场，对吧。所以我们没有改变观点，我们会进入一些新市场，正如我们在过去几个季度提到的，香港市场、重庆市场，以及像南京和杭州这样的新市场是我们未来的目标。另一方面，我们也基于现有客户的需求，正在认真讨论、考虑如何进入东南亚市场。
Operator
[接线员指示]。谢谢。下一个问题来自Cowen的Colby Synesael。请提问。
ColbySynesael
好的，谢谢。如果可以的话，我想问两个问题。第一，我记得你们在准备好的发言中提到了一些关于租赁情况的说明，但我没听清楚你们说的是第一季度、第二季度还是两者都包括，希望你们能更深入地谈谈目前看到的情况？第二，关于入住率的问题，我理解你们现在对这个数字持更保守的态度，但你们是否预期在未来的某个时间点——我知道你们不会告诉我们具体是哪个季度，或者你们自己可能也不确定——所有这些情况会迎补上来？换句话说，你们是否预期在某个时间点，我们会看到一个或两个非常显著的季度来弥补，可以说是弥补失去的进度，考虑到这些开发项目实际上仍在进行中，最终所有安装都会完成并回到正轨。如果是这样的话，你们是否预期这会对未来几年的预期产生显著影响？还是说这主要影响2020年的放缓，但到2021年我们就会回到之前假设的发展轨道上？
Dan Newman
是的，很好。谢谢，Colby。第一个问题，是的，随着第一季度接近尾声，我们已经从销售角度知道第一季度完成了多少，我们轻松地超过了20,000平方米的有机增长。而且我们已经对第二季度能够实现的目标有了一个——我会说非常好的了解，除此之外，希望BJ 10/11/12的收购将在第二季度完成，那里也有20,000平方米。所以，如果你把这些加起来，相对于我们设定的全年10万平方米的目标，我们会走得很远，是的，这肯定超过了一半，可能比一半还要多得多。我提到这一点是因为我们知道这是事实，并对我们所说的销售目标给予一些信心。你提到的第二部分很可能就是这种情况。我们研究了不同的情景。我们与客户进行了交谈；我听了其他公司的财报电话会议，人们没有预测复苏的形态。我们本可以假设第二季度几乎没有变动，而第三和第四季度会有巨大的增长。我们最终决定只是对每个季度的数字进行削减，这只是几千平方米。而由此导致的收入和EBITDA的减少，无论你将其视为V型、U型还是其他形状，大致都是相同的。有趣的数据，我想提一下。在过去的五到六周里，从春节前到几周前，没有客户迁入。所以我们的数据中心正在使用的容量是静态的。在那段时间里，客户的电力使用量增加了近四个百分点，简单来说，这意味着他们正在以更高的利用率运行服务器，高于正常水平，也高于他们通常在给定运营参数下会达到的水平，这表明需要部署更多容量。这就是为什么我们说客户想要迁入。所以，这实际上是一个他们能否迁入的问题；我相信目前大部分服务器库存已经部署完毕。所以下一波迁入取决于生产和供应。如果这些来得相当快，或者规模很大，那么，是的，我实际上预计迁入会有相当急剧的增长。是的，这可能就是我们所说的上行风险。
Operator
您的下一个问题来自摩根大通的Gokul Hariharan。您的线路已接通。请提问。
Gokul Hariharan
感谢您回答我的问题。希望大家都平安。第一个问题是关于William，您能否谈谈当前动态：由于居家办公和数字消费增加带来的需求超预期，与相对缺乏执行能力或组件不足（如腾讯昨天也表示在某些硬件产能方面面临一定程度的紧张）之间的矛盾。您能否谈谈您的客户以及您们如何应对这种情况？他们正在采取哪些措施来缓解？是否有任何短期措施能够缓解这一问题？您预计这种情况在未来几个月将如何演变——我们是否已经度过了高峰期，还是未来几个月仍将处于这种阶段？ 我的第二个问题是关于您们的一些偏远站点，以廊坊为例。如果只有一个领导负责服务，您能否谈谈在偏远地区运营数据中心的动态如何？您们如何管理产能提升？与城市中心的数据中心相比，偏远地区数据中心的动态有何不同？ 如果可以的话，最后一个问题关于融资方面。您已经清楚地解释了在股权和债务融资可用性方面的立场。这个行业在过去几年中吸引了大量融资，无论是您的竞争对手还是您们都通过私募股权和其他融资渠道获得了资金。您能否从行业整体角度谈谈您看到的融资渠道情况——它们是否仍然畅通？我们是否看到行业范围内的融资出现了一定程度的压缩？谢谢。
Dan Newman
William。第一个问题，抱歉Gokul，第一个问题是关于供应链问题可以采取什么措施，客户是否有任何解决方案？我们是否有任何解决方案来——
William Huang
是的，[听不清]。问题是什么？
Dan Newman
Gokul在问，对于这个问题是否有任何解决方案，我们能否做些什么？
William Huang
是的，我们实际上无能为力；坦白说我们不在这个行业，服务器行业。据我所知，我们的客户正在尝试获取更多服务器，即使在当前市场条件下也尽可能多地获取。所以他们正在推动供应商从其他国家或市场获取一些库存，以试图减轻供应方面的影响。这就是他们正在做的事情。但到目前为止，我们不知道他们能实现多少目标。总的来说，根据我们客户告诉我们的情况，他们现在正在尽最大努力。所以看起来第二季度我们可能会稍微追回一些收入，这是我目前的看法。
Dan Newman
好的。第二个问题是关于廊坊运营，也许我先来回答；您可以补充。Gokul，北京市政府在2016年底开始对新建数据中心审批实施限制。到2017年，很明显无法在城市区域内维持足够的供应来满足需求。于是我们开始制定备用计划。可以说，我们与廊坊政府进行了大约两年的讨论、沟通等，最终达成了一项框架协议，该协议解决了该地区大量电力资源的分配问题——实际上，该地区确实有大量电力可用——以及绿地土地的出售和投资问题。我们选择廊坊是因为电信运营商已经在该市场建立了主要的数据中心枢纽。因此，至少从廊坊的那部分区域（不是整个廊坊，而是那一部分）到北京的连接性非常好。所以，在延迟方面，相比北京内部的延迟，这里只有很小的下降。但为了推进项目，我们确实需要覆盖两个基础。一个是政府，一个是我们的客户。我们必须说服我们最大的客户，因为在这样的地方，你不是在寻找客户的单一订单；你是在寻找客户部署他们自己的大量容量。所以在框架协议结束时，我们处于可以收购绿地土地并开始开发的位置。但我们已经让客户做好了准备。因此，我们发现需要加快上市时间。实际上，我们做的第一件事是收购土地，这本来是用于廊坊3、4和5号项目，原本应该是1、2和3号。但由于市场需求类型的原因，我们租赁了一些建筑，我们租赁了廊坊1号，租赁了廊坊2号，租赁了廊坊6号，租赁了廊坊7号，这就是为什么我们在该地区有五个数据中心，全部100%已签约。我的意思是，展望未来，更好的方法是将我们所有的开发都集中在校园式的绿地上。所以这里只是出于必要。您的第三个问题关于融资。是的，我很清楚我们自己的状况。我的意思是，我们不时可以进入公开市场。但我们也有合作伙伴和一些非常重要的机构，中国机构，他们也表示有兴趣与我们合作。所以我认为，在股权和其他增值方面，这种方法有很大的空间。至于竞争，我的意思是，没有人在规模上接近我们。我认为外资私募股权和国内私募股权的参与有限。从我们收购的案例来看，有相当多的项目是在没有股权的情况下进行的，坦率地说，也没有正式的债务，只是依赖供应商的信贷。所以我认为，总体而言，竞争对手的资本化或融资状况并不特别好，但我并不是要怀疑他们所有人。我相信他们中间也有好公司。
William Huang
Gokul，我对你的第二个问题做了更多补充说明。我意思是，我们最初的计划是补充北京地区的供应。我认为，因为几年前我们就意识到，一线城市核心区域的碳配额正在变得越来越紧张。而需求又非常巨大，对吧。所以在最初的计划中，我们试图说服客户将部分需求稍微转移一些到城市边缘地带。但现在客户和我们意识到，这些产品是不同的。它们同样需要满足客户对延迟敏感的要求，但我们的客户需要更大规模和更大电力容量。他们希望部署更高功率密度的设施。现在我们认识到，这种园区级和超大规模园区是一种独立的产品，它既能满足客户对延迟敏感的需求，又能为未来供应提供高可见性，并支持超大规模开发和超大规模电力容量，这在城市核心区域是无法替代的，这是我的观点。相反，现在它在我们看来已经成为一种新产品，对吧。
Operator
您的下一个问题来自麦格理的John Wang。请提问。
John Wang
管理层好。祝贺取得强劲业绩。我的第一个问题是，过去GDS在管理财务杠杆方面做得非常出色。我看到你们对2020年的资本支出给出了非常强劲的指引。我想跟进之前的问题：我们是通过纯粹的银行贷款来为这些资本支出融资，还是今年需要进行额外的股权融资？我的第二个问题是，管理层能否分享一些关于疫情实际上是在帮助还是减缓了第一季度上架率爬坡的信息？谢谢。
Dan Newman
关于第一个问题，我们的做法是在需求出现前筹集股权资本，这样当我们启动新项目时，可以从手头资本中分配资金，逐个为新项目提供资本化，我们努力维持大约足够资本化两年新项目的资本水平。去年底我们拥有58亿美元现金，其中大部分实际上是为未来项目准备的股权资本。我之前提到2020年新项目需要约30亿美元股权资本。这意味着我们需要使用其中大约一半。但同时还有运营现金流流入。所以是的，看起来我们有足够的股权资本支撑两年。在正常情况下，债务方面主要是执行问题，涉及建立关系、过往记录和稳健的项目基本面等。是的，我们目前的情况是今年需要约45亿元人民币的额外债务来为资本支出融资。其中25亿元我们已经有了承诺但未提取的授信额度。剩余的20亿元，实际上我们目前正在处理30亿元的债务融资，其中一些几乎已经完成。所以至少在未来一到两年内，我们计划做的事情确实没有任何财务风险。第二个问题是病毒影响实际上是在减缓还是加速进程。我想，可以说在入住方面有所减缓，但在需求方面可能有所加速。
William Huang
是的，我认为是中性的。我的意思是入住方面会有一点影响，就目前情况而言，我们可以说的是服务器供应链看起来存在不确定性，对吧。所以这会影响我们本季度或下季度客户的入住情况。但我们可以说的是，在中国境内，制造商现在已经恢复生产。所以正如我之前提到的，我认为这对第二季度来说有点积极。但在需求方面，我认为大家都知道当前情况会导致很多互联网SaaS提供商、很多互联网公司、很多电子商务公司、很多应用推向市场。所以我认为从中长期来看，未来可能会推动更多需求。
Operator
您的下一个问题来自花旗银行的Arthur Lai。请提问。
Arthur Lai
您好，早上好。晚上好，我是花旗银行的Arthur Lai。我有两个快速问题想问Dan。第一个问题是能否谈谈合同续签时间表。我们问这个问题的原因是记得在IPO阶段您提到合同有时会持续四年甚至更长时间，我们现在是否正在与客户进行续约谈判？深入细节来看，在一线城市或零售客户方面，定价趋势是上升的吗？或者说新合同的EBITDA利润率数据如何？这是我的问题。谢谢。
Dan Newman
谢谢Arthur。在我们财报演示文稿的第36页，总结了每年即将到期的容量情况。今年有23,000平方米的容量到期，占我们总承诺面积的8.9%，未来几年的水平也大致相似。如果你深入研究各个合同及其客户，就会发现即将到期的业务中云或互联网业务非常少。主要是企业业务，合同期限有一年、三年、五年。所以它们更频繁地续约，而且通常会自动续约。我认为，是的，这个问题确实来自分析师和投资者，我知道你想了解的是，当我们与大型云和互联网客户进行重要续约时，定价会有什么样的基准，但这不会在今年发生。所以我无法给你提供这方面的实证数据。但回到William刚才提到的关于市中心和城市边缘的布局或配置。如果客户不愿意支付市中心的价格，我们还有城市边缘这个替代选择。我们当然相信市中心容量的价值已经大幅提升，也许我们在那里实现更高售价的能力也增强了。所以这确实是我们能够为客户提供的选择。第二个问题是关于价格，你提到了EBITDA利润率，实际上我们需要将价格与单位资本支出结合起来讨论，然后再看投资回报。对我们来说，我们是从非常根本的角度来看待这个问题。所以我们讨论内部收益率（IRR），不能仅仅用EBITDA利润率来讨论，因为这并不能真正反映项目回报的情况。单位资本支出一直在下降，我说过其中大部分是电力设备（P&E），每年下降约3%到4%。每平方米的MSR收入，如果看过去两三年，我认为每年下降约5%。所以你可以看到下降幅度相当接近。这说明，如果收益率和投资成本同步变化，那么我们的回报率一定保持得相当稳定，实际情况也确实如此。从净营业收入（NOI）收益率的角度来看内部收益率（IRR），我们在过去两三年仍然实现了相同水平的回报，这正是我们的目标。
William Huang
是的，Arthur，我可以回答你的问题；我会对此做更多补充说明。我的意思是，第一，我们的客户现在看待数据中心的方式与我们相同。第一，他们需要的是城市边缘数据中心，因为未来任何地方采用边缘数据中心，都将受益于边缘数据中心的需求。另一方面，正如我们之前提到的，边缘数据中心并不总能满足他们的关键任务系统需求。所以我认为未来城市边缘数据中心更有价值，如果我们的客户能够容忍一点延迟问题，并且希望在接近一线市场的地方拥有大规模设施。我们可以向他们提供城市边缘产品，如果他们只想追求成本效益，我认为他们已经，我们已经为那些偏远地区的客户建立了定制化建设模式，对吧。这是我们为客户构建的三种不同产品，结构良好。
Operator
下一个问题来自Raymond James的Frank Louthan。请提问。
Frank Louthan
很好，非常感谢。回顾您之前关于政府对数据中心作为关键基础设施立场的评论，您认为这一新立场会使行业竞争更加激烈吗？是否会鼓励新进入者或放宽外国公司拥有和运营数据中心的能力？然后关于您刚才对定价和成本投入的评论。您认为如果劳动力供应短缺，您的成本会在短期内上升吗？谢谢。
Dan Newman
第一个问题是政府政策是否会导致更多竞争。
William Huang
我认为我们的观点是，如果政府在碳配额方面对一线市场更加灵活，我们相信以GDS在北京市场为例，过去几年我们在北京失去了很多交易，因为我们受到碳配额的限制。所以如果政府释放更多碳配额，我们相信我们会做更多业务，在一线市场获得更多份额。因为如果碳配额壁垒平等，这意味着客户会更加关注服务提供商的价值。所以，我们的主要客户现在将我们视为服务供应商，而不仅仅是容量提供商，他们有很多不同的标准。这意味着如果碳配额壁垒降低，我们的客户将更加关注其他标准。所以我们在其他价值方面处于有利地位，对吧，Dan你想补充更多吗？
Dan Newman
是的，Frank，关于劳动力成本，我不确定您是指收入成本方面，还是它如何影响建设成本。在收入成本方面，我们大部分员工人数都在数据中心运营部门。这部分成本占我们收入的中高个位数百分比。所以这不是最大的成本项目。而且这是我们成本结构中能够获得相当多运营杠杆的部分之一，因为除了每个数据中心需要一定数量的专职人员外，还有相当一部分工作可以集中处理。所以我们没有看到那里有任何异常的通货膨胀情况。实际上，我们大部分员工已经返岗。我认为我们的数据中心运营相当稳定。在建设方面，最初的延误是由政府限制活动造成的。一旦建设恢复，来自全国其他地区的建筑工人必须经过隔离。因此，现场工人数量需要一些时间才能达到满员状态。目前仍未完全恢复。我认为我们的承包商在我们16个工地大约雇佣了5000到6000名建筑工人；可能75%已经返岗。所以我认为这只是一个基本的人员短缺问题，随着人们返回工作岗位，情况会逐渐好转。
Operator
由于没有更多问题，我现在将电话交回给Laura进行结束语。
Laura Chen
再次感谢大家今天参加我们的电话会议。如果您有进一步的问题，请随时通过我们网站上的联系信息或The Piacente Group投资者关系部门联系GDS的投资者关系部。谢谢大家。再见。
Operator
本次电话会议到此结束。您现在可以挂断电话。谢谢。